买写字楼犹如炒股，买原始股才能保证收益最大化

    作为一名职业地产投资客，谭铮（化名）在过去的两年间从成都写字楼市场中斩获颇丰，2009年，谭在市区东大街某甲级写字楼全额购买了300多平方米写字间，单价11000元/平方米。由于地段优越，交房后该物业的租金基本稳定在100元/平方米区间。

    由于投资回报率高（超过8%），今年8月，一港资机构以17000元/平方米的高价将其物业收购，溢价金额高达180万元。近日，在完成交易后，谭铮又将目光锁定了城南，这次他准备了超过5000万的现金……

    作为一个成功的写字楼投资者，他在“淘楼”方面究竟有何技巧？上周六，记者陪同谭铮驱车前往成都写字楼热点区域——国际城南，亲身体验写字楼投资的秘密。

    投资窍门：只买开盘“原始股”

    “这个项目虽然条件不错，但楼价已经被开发商透支了两年，投资价值很有限。”在金融区附近一甲级写字楼售楼大厅，谭铮手拿楼书，向记者现身说法。该项目开盘已有1年多时间，目前卖价在14000元/平方米左右，据谭估算，在未来两年，该物业可能还有15%左右的增幅，每平方米的溢价可达到2000元，但从资金的回报率上讲并不算丰厚。相对而言新开盘项目价值更高，“在成都，单价超过12000元/平方米的写字楼我从来不碰。”谭表示，买写字楼犹如炒股票，只有买到原始股才能保证收益的最大化。

    要投资交通方便的写字楼

    作为一个热衷于长线投资的职业炒家，谭先生更关注的是写字楼的租金收益。而租户对地段与环境的要求，不仅仅意味着时间效率，更意味着企业的形象。因此，一定要投资交通方便的写字楼，确保稳定的租金收益。“跟着政府规划的经济发展方向走绝对没错，国际城南的写字楼我都在关注，但是必须要挑选离主干道、地铁近的写字楼，上班族对交通、时间的要求严格，这种写字楼好租。”

    写字楼出租一定要装修

    对于写字楼内部设施而言，谭先生的心得是一定要装修，而且一交房就马上装修，越快越好。因为在交房之前，意向租户最多，过了这个阶段，租户会少很多。对于房间的装修，谭先生有一个心得，就是除了领导办公室，一般的办公场所尽量不要安装木地板，毕竟办公场所不是居家，对地板的使用不会那么爱惜。

    及时收取租金是确保收益的关键

    当租户说最近资金紧张时，不要犹豫，请他马上离开。试想一下，房租是一个公司正常运作时早就计划好的成本，如果租户资金紧张，很可能这个公司确实维持不下去了。对此，谭先生有深刻教训，曾有租户告诉谭先生资金紧张，谭先生就说那等你资金轻松再说吧，结果五个月后，租户一夜蒸发，而他留下的押金只能抵消一个月的房租。

    “淘楼”技巧：买低楼层更合算

    很多“菜鸟级”投资者，在挑选写字楼物业时还是喜欢按照住宅的标准来评估，甚至非南北朝向不买。对此，谭先生却有不同的看法：“如果是南北朝向当然更好，但是朝向问题反映在住宅上可以有50-100元/平方米的差价，写字楼却不会差那么多。”他介绍，由于使用者的诉求不同，所以根据他的操盘经验来看，朝向不大会影响租客。

    在楼层方面，写字楼通常高楼层单位的售价会高于低楼层单位，一些市区的甲级写字楼底层每平方米单价才一万三四，其顶层价格却高达两万多元。谭先生表示，通常来讲，高楼层单位售价高租金略高，低楼层单位售价低租金偏低，办公的人也不会太在意办公楼层在几楼。

    此外，写字楼用户对楼层的选择与其行业紧密相连。一般来说，证券、金融等行业喜欢入驻低层的写字楼，在于为客户上下楼提供方便。对于大型企业，尤其是世界500强企业，则喜欢把办公室设在更高的楼层上。事实上，尽管不同楼层价格不同，其租金却相差不大，对于资金实力有限的个体投资者来说，买低楼层更合算。

    值得注意的是，写字楼与商铺具有一定共性，越显眼的位置越容易租售。也就是说，靠电梯位置最好。还需注意的是，呈长廊形的写字楼，受市场接受程度相对较低，相反，回廊结构的写字楼则受市场欢迎。