9月16日，第三届中国商业地产年会在北京举办。年会以“商业领航地产转型”为主题，很好地契合了2011年前三个季度房地产发展的一大态势：房企纷纷转型，火热的商业地产正是主方向之一。

　　然而，此前不久，银监会已经向国内银行发出风险警示，将商业地产与部分二三线城市房地产市场并论，商业地产可能面临的政策风险大大增加，加之一直存在的市场风险，商业地产作为房地产市场“带头大哥”的前景平添疑云。

　　商业地产之大

　　“看看销售榜单前列的房企，今年还有不做商业地产的吗？”花样年控股的一位高层人士反问记者。该公司发布的中报显示，上半年实现全年销售额的57%，跻身少数完成年度销售任务半数的上市公司行列。其中，仅城市综合体对这一业绩的贡献率就超过五成。

　　像花样年控股一样，原本立足住宅开发的企业不少选择了转战商业地产。甚至“万保招金”等龙头企业，也将转战商业地产赫然列入2011年发展计划及行业展望。

　　国内商业地产的龙头企业万达集团发布的2011年上半年业绩报告，让业内更为真切地感受了商业地产的强势：收入618.2亿元，完成计划的153%，同比增长69.7%，预计全年收入将突破1000亿元。这意味着，万达或将成为继万科之后国内第二家销售额破千亿元的房企。

　　万达的滚动开发模式仍在继续。据悉，今年全国共有16家万达广场开业。9月下旬，第100座万达广场在大连高新区开工建设。

　　全国政协委员、商务部原部长助理黄海在年会发言时指出，这种局面与开发商对国内商业零售业的发展预期息息相关。“中国的商业发展前景是非常不错的，而商业的发展势头，必然给商业地产的发展创造空间。”据他介绍，早在2009年，中国零售业总额已经超过日本，仅次于美国。黄海预计，5年后的2016年，中国零售业总额将超过美国。

　　商业地产热爆发的直接原因是资金的青睐。上述高层人士认为，由于针对住宅的宏观调控愈演愈烈，从炒房客的钱，到开发商的资金，再到海外资本，都在投向商业地产，不做商业地产的开发商很难保持业绩的稳定和增长。

　　转型给商业地产带来了大量资金，而保险资金和外资的进入则是火上浇油。目前，中国人寿、泰康人寿、新华保险等约10家保险公司通过直接购买或者曲线投资的方式参与国内商业地产项目。另据国际地产顾问戴德梁行发布的研究报告预计，未来3年内中国楼市将成为全球投资基金最青睐的地方，亚太区3110亿美元的投资资金中，近40%是专门针对中国楼市寻求投资机会的，金额高达8058亿元人民币，主要投向也是商铺、写字楼等商业物业。

　　调控风雨欲来

　　部分地区商业地产发展得过快、泡沫初现，很快引起有关部门的重视和不安，要求把商业地产纳入宏观调控范围、实施严格紧缩政策的声音也开始出现。

　　9月中旬，有商业银行向媒体透露，银监会已经向国内银行发出商业地产和部分二三线城市房地产市场风险的通知，要求相关银行对近期温度迅速上升的商业地产保持高度警觉，加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款的监测。

　　其实，今年以来，各地方和监管层针对商业地产的调控并不始于此。

　　6月1日，北京开始执行“商改住”禁令，此后商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间，若开发商将项目分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。

　　7月20日，银监会召开的第三次经济金融形势通报分析会上，银监会主席刘明康特别强调要加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。

　　8月23日，上海市区银监局下发了《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》，上海各大银行随后按要求停止对商业用房期房的放贷。

　　黄海表示，这些意味着商业地产可能面对新的政策挑战，政府有可能把宏观调控政策由目前的商品住房扩大到商业地产。在他看来，虽然商业地产和商品住房性质存在很大的差别，但是对于宏观经济发展，比如对家居、建材等相关产业的带动以及金融运行安全方面的影响是有共同之处的。

　　也有业内人士认为，银行系统出于风险考虑，强化对商业地产相关贷款的监管是很正常的。但上海控制贷款以及北京“商改住”禁令，还都只能说明商业地产正式进入了政府监控的视野，不能说明商业地产也已步入调控时代。

　　商业地产面临的现实挑战来自于市场。据了解，目前国内商业市场竞争非常激烈，2010年国内零售业百强企业的平均净利润仅为1.2%。其中，商场租金和员工工资已经成为经营成本中占比最高的部分。黄海指出，如果建了很多商业地产却没有商户去租或者租不起，这种来自市场自身的挑战虽然看不见，却实实在在，恐怕要比政府宏观调控的政策挑战更为严峻。

　　寻求发展之道

　　虽然专做住宅的万科不得不重新涉足商业地产，但万科总裁郁亮也表示，未来5年内占万科80%开发比重的依然是住宅，其原因是“我们对商业有恐惧感，商业要是出现泡沫，比住宅厉害”。

　　对于这种担心，中国工商联房地产商会专业委员会会长兼秘书长朱凌波认为，商业地产发展迅速，必然会存在一些冒进和虚热。但这种发展也是有切实需求的，既是城市化的必然阶段，也是目前消费能力提高后的必然需求，只是商业地产需要找到更为适合的健康发展之路。

　　黄海表示，目前超过90%的地级市已有商业网点规划，应结合规划确定商业地产的规模。他认为，中西部地区、三四线城市、农村市场和小城镇的商业基础设施发展潜力最大，但应该在发展模式上与东部地区的一二线城市区别开来。

　　“商业地产的发展，不仅需要万达这样的连锁化复制模式，也需要因地制宜的多元化模式，只有多元化，才能真正满足市场的需求，并且减少同质化竞争。”朱凌波指出。

　　资金既是开发企业发展商业地产的命脉，也是可能给宏观经济和金融市场带来风险的关键点。黄海建议探索商业地产和商业金融企业密切合作、互利发展、实现双赢的新模式。

　　阳光新业副总裁杨宁则表示，传统融资瓶颈是所有商业地产商面临的最头疼问题，可以把项目运作和资本运作结合起来，通过结构化设计把物业价值和融资功能全部挖掘出来，以建成物业收益权做成资产与社会资金共同发起信托计划，实现物业现金流的证券化。据介绍，该公司的类似基金已经设定完毕，募资也正在进行中。