物业产权纠纷，开发商需远见和运作力

    2010年，经营了6年的百联天府撤出成都，导火线是商场承租方四川友谊购物中心有限公司与房东汇城房地产建设开发有限公司牵涉的一桩租赁纠纷案件。行业人士分析，导致纠纷的原因一是大股东资金不足，二是物业不完整。2004年，百联为了降低这种分割出售产权式商铺导致的经营风险，于2005年6月由独资公司变更为与开发商天府汇城共同出资成立合资公司，百联在合资公司只占25%的股份，虽然是降低风险的做法，却也为此后的经营埋下祸根。另外一个产权分割、商铺分拆出售的案例是大世界商业广场，该广场坐落于城南富人居住区，无论从消费人口还是交通区位，都有得天独厚的优势。但在2002开业以来，大世界商业广场的经营者换了一批又一批，多数商铺用来开大排档、烧烤、面食等，商场中间不临街的铺面很多空置至今。

    在国外的商用物业中，一般95%是持有物业。王永平表示，中国正好相反，不少大型商场和综合MALL在物业开发阶段，为了迅速回笼资金，把商铺分拆出售，这是最致命的一点，商铺分割出售以后再经营是很难统一的，而持有经营型物业的客户层次一般较高，持有经营者一般会从长期经营获利角度考虑，配备优质而专业的物业管理团队，为租户提供最好的经营平台。

    启示6

    综合体时代，持有成为一种潮流

    根据四川省商业地产联盟最新的统计，成都综合体可能超过100个。如今成都已经成为全国城市综合体建设规模最大的城市之一。购物中心、写字楼、公寓、酒店、住宅，这些物业形态成为城市综合体的基本特征。

    那么商业地产是否过剩？成都珠江房地产投资有限公司总经理徐道斌说，2010年成都的人均商业建筑面积是0.9到1.2平方米，上海是2008年人均商业面积是2.65平米。从这个数量上看，成都的商业地产发展潜力还很大。另外，麦格理基金今年六月收购成都凯丹广场50%的股份，据财新网披露，麦格理认为目前成都市人均零售物业面积0.55平米，即使人均水平上涨0.1平米，也还有很大的发展潜力。

    不过在大建综合体的同时，开发商也逐渐意识到万达模式所提供的另外一种思路———持有物业。因为持有物业可以产生持续租金收益，在现金流不足时也是向银行抵押贷款的优质资产。

    启示7

    写字楼，消化还需要时间

    成都仲量联行发布《第三季度市场回顾》显示，2011年第三季度，成都市甲级写字楼市场需求持续强劲，总吸纳量达53276平方米，同比大增320%；同时，需求大增推升全市甲级写字楼平均租金至118.3元/平方米/月水平，环比增长7.7%，再创历史新高。

    莱蒙置业有限公司成都公司总经理罗小华认为，现在成都写字楼租售比大概是1：100左右，跟北京、上海、深圳是差不多的，远远低于国际的安全线1：200。再看一下租金的绝对值，高力国际统计现在的月租金是140元/平米，上海和北京已经接近300了，所以从绝对值上来讲，成都的经济在未来的发展中我觉得还有很大的空间。从2010年1月份到今年的10月份供给量有400多万方，销售量只有200多万平方米，存量就有200多万平方米。花样年实业成都公司总经理孙洪说，现在谈过剩还为时尚早，既然规划了如此多的写字楼，那么自然就应该有这么大的经济体量作为支撑。或许再过三五年，这些写字楼也就全部消化了，只不过我们还需要用点时间耐心等待。