为弥补北京南城的滞后发展，北京市政府2009年提出《促进城市南部地区加快发展行动计划》(下称“城南计划”)。在这个总投资达到2900亿元的计划中，北京市明确提出，要提升产业园区发展能级，发挥高端引领作用。对中关村科技园丰台园提出的要求是强化园区高技术服务业、总部经济基础，加快东区三期建设，启动西区开发，完善基础设施和公共服务平台建设，提升丰台科技园对城市南部地区发展的辐射带动作用。

　　而在这个庞大的投资中，丰台区大约占有1300亿元。其中直接或间接与丰台科技园总部经济区相关的投资总额就达600亿元以上。总部经济区成为了城南计划的最大受益者。

　　丰台区副区长孔令斌说：“十二五期间，丰台计划完善总部经济战略规划，进一步改善总部发展的环境，发展高技术服务业、配套服务业，特色产业组成的总部产业链，让总部经济真正实现产业化。同时加快丰台科技园东进西扩的建设，在丰台科技园区取得现有基础上拓展新空间，再上新台阶。”

　　借政策之力，北京总部经济区开始向东拓展新区。目前这里形成的“东区”总面积达1.75平方公里，是北京西南地区面积最大的一块待开发高新技术产业用地。“丰台科技园正在加快实施东进西扩的战略，正在建设总部基地升级版，打造全新的科技企业总部基地，实现丰台科技园在总部经济建设道路上新的提升。”丰台科技园区管委会副主任段海波说。

　　公开资料显示，目前北京总部经济区所有的总部企业和研发中心等企业已达到4000余家。而目前这个数字依旧在增加。

　　“扩容”是商业地产的机会吗？

　　无论是哪里的总部经济区，扩容总是要大规模兴建商业地产。

　　在房地产调控不断深化的当下，住宅地产不断受到打压，商业地产却一拥而上。在上海、广州、武汉、成都等地，一大批商业地产项目以发展“总部经济”的名义迅速铺开。而在住宅土地不断降价、流拍的同时，商业金融用地却依旧能够持续成交。

　　11月3日，北京丰台丽泽商务区两宗商业地块招标分别以最高报价4.16亿元和14.5亿元，折合楼面价10400元/平方米和10107元/平方米的价格成交。市场人士认为，在目前住宅用地普遍底价成交、住宅用地不断流拍的情况下，商业用地依然被看好。这与当前商业地产“当道”的地产市场不可分割。

　　调控至今，包括万科在内的众多房地产企业都纷纷转型商业地产开发。而这也引起了市场对商业地产市场的担忧。

　　中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军在接受《中国经济周刊》采访时说：“房地产调控不仅仅是在调控高房价，更是在调结构。比如建立保障性住房，满足多层次的社会住房需求。商业地产是否还能像之前的住宅地产一样出现高速发展呢？我觉得不会了。尽管我国的经济发展正在转型，由出口主导转为内需主导。但这并不是让商业地产像之前的住宅地产一样疯狂爆发的理由。而且国家应该也不会允许未来商业地产出现泡沫。”

　　不过，要求匿名的中国房地产协会高层人士认为：“在全国很多城市的总部经济区，由于地价便宜，很多开发商都看中了其中的发展空间。很多商业地产商都挤进总部经济区做写字楼，做酒店。现在总部经济扩容，对于调控下的那些转型的房地产开发商应该是机遇。”

　　以上述丰台总部经济区“东进”扩容为例。在扩大过程中，目前正在建设的“诺德中心”便是一座综合体商业地产项目。中铁建工集团董事长刘荣耀在接受《中国经济周刊》专访时表示：“总部经济区的扩容肯定会给商业地产带来刺激作用。总部经济区扩容，说明外来的企业总部增加，原本的总部经济区域已经不能满足企业总部的需要。这必然会带动商业地产的发展，比如需要增加写字楼，需要增加高级酒店以及购物广场等其他商业配套设施。而由于扩容会遇到成本、面积等问题，我认为，扩容所需要的商业地产应该集中写字楼、总部独栋、商业中心、公寓、会议中心等多元业态的综合体。我们开发的诺德中心也是从这个角度考虑的。”

　　不过，也有学者对总部经济的商业地产发展存在担忧。北京社会科学院经济所副所长赵弘表示，总部经济虽然带来了商业地产的繁荣，但同时要遏制投机资本过度进入总部商业地产。“房地产打压政策调控政策出台以后，资本正在寻求新的领域和机会，很显然，总部地产、商业地产也成为这些资本寻求的一个首选。一些开发商真心实意想搞总部经济，想开发商业地产，但没有做很好的政策设计和内部机制设计，项目开发出来后，只要你想买他就卖，也不看你是不是真正在这里办公，结果层层转手，最终造成价格很高，谁也入驻不起。总部经济变成了地产泡沫。”

　　这位中国总部经济理论的创立者表示：“商业地产是总部经济发展的一种载体形式。需要进行精心的制度设计特别是利益机制设计，对开发商进行有效的引导和管控，达成政府发展产业的意愿和开发商获取利益的意愿，形成共赢。”

　　嘉宾

　　汪玉凯 国家行政学院公共管理教研部教授

　　刘荣耀 中铁建工集团有限公司董事长

　　钟伟 北京师范大学金融研究中心主任

　　钟朋荣 北京视野咨询中心主任

　　商业地产会否快速发展？

　　汪玉凯：我认为，未来20到30年中国的宏观经济依旧能保持高速增长。目前我们国家的城镇化比例不到50%，因此我们有很大的内需空间。尽管宏观经济增速可能不会再长久出现两位数的增长，但是长期保持8%的增速应该是可以的。由于内需强大而且国内市场有待开发，这对于国际资本的吸引力也是肯定的。在这种情况下，我认为商业地产的发展应该还会出现一个快速的增长阶段。但是商业地产的增速不会跟住宅一样出现疯长。

　　刘荣耀：我认为，未来中国的宏观经济可以支持商业地产出现快速增长。因为我们国家的整体经济依旧能保持高速健康的发展。而且，由于今后我国的经济增长方式将逐步转变为消费和投资主导，因此房地产业依旧可以保持快速发展。由于国内经济主要依靠内需拉动，所以商业地产可以借此快速发展。这是市场的需要。此外，从国家十二五规划来看，今后高新技术企业、大型工程企业将有机会快速发展。因此像总部经济区这样的产业园地产也将得到高速发展。