年度商业地产市场经历大起大落。上半年商业地产热度一度居高不下。“商业地产投资切忌盲目。”有业内人士提出忠告，果不其然，在经历过上半年的春天之后，下半年大幅降温，商铺和写字楼市场都陷入了困境，成交量出现大幅下滑。而在年末，多家商业项目准备在12月上市，商业地产市场或将迎来复苏。

    半年高歌猛进

    据统计，限购令出台后短短两个月之内，南京楼市有11家楼盘推出商业物业，销售结果基本上都不错。其中以苏宁天华硅谷的嗅觉最为敏锐，限购令出台后的第三天，也就是2月21日，该项目打出即将推出双地铁临街商铺的宣传，开盘当天，推出的14套商铺就全部售罄。仅仅隔了一天，此前还在推小户型的江宁楼盘托乐嘉城市广场推出九席临街金铺。此后，商业物业推出的节奏逐渐加速，进入三月份，整个南京楼市的话语权被商业地产接管了：河西楼盘宋都美域推出沿街商铺，玄武区钟灵街森林MALL商业街区启动，城东大盘雅居乐花园也推出了最后9套180-300㎡现铺。万达广场随后商住两用的写字楼开盘当天来访客户更是达到了千余组。此外，位于江宁区将军大道的翠屏新天地，仙林板块的商业综合体东城汇，中海凤凰熙岸的社区商铺，位于中央门商圈的金盛鼓北财智广场俱都表现不俗。

    点评

    “上半年商业地产热销和限购令出台的短期效应有关系。很多人在限购令出台之后找不到资金去留的方向，商业地产成为资金避风港，是很正常的。”世联地产高级策划师朱群认为。

    下半年大幅下滑

    上半年的强劲走势并没有延续到下半年。和住宅市场一样，商业地产同样没有盼到“金九银十”，据南京网上房地产数据显示，2011年10月，南京市写字楼成交量环比下跌32.8%；商铺成交量环比微跌0.16%，同比下跌53.45%，整体呈现颓势。

    从全国范围来看，北京、上海、深圳、广州等一线城市的商用物业项目成交量环比跌幅已经超过20%。根据数据显示，11月，深圳一手商铺成交面积环比下降23%；北京商用项目（写字楼、商铺）共成交11.65万平方米，环比减少9万平方米。销售额排名前20位的房企中，大多数房企11月的销售金额同比环比均出现下滑。

     点评

    “投资环境不容乐观，全球经济市场瞬息万变，商业地产在限购令出台之后，摇身变成了投资的宝地，其实一拥而上的投资风险性极高。”世联地产集团研究总监吴志辉认为。

    他表示：“只有具有安全性和持续经营的稳定性的商铺才是资产保值增值首选。”

    12月商业地产或回暖

    但岁末的情势又有变化，多家商业项目准备在12月上市。金浦名城世家、左邻右里、富力城 、德盈国际广场、金奥大厦等多家大型商业项目将对南京市场形成巨大冲击。另有3家社区商铺准备上市。社区商铺是一种回报率相对稳定、风险较低、价格适中的商铺类型，但同时，没有经验的初次投资者也需防范其中的风险。

    写字楼市场也在年底迎来狂欢盛宴。富力城和德盈国际广场让投资者等待了几个月。适合小规模投资的德盈国际广场预计12月推出3号楼办公性质房源，层高3.2米，预计价格16000-17000元/平方米，最小面积仅50平米。有新兴的创意办公类型的富力城，预计12月推出双拼办公楼4700平方米，独栋办公楼2400平方米，奥体十大项目之一的金奥大厦目前还在紧张的准备之中。

    点评

    “第四季度前期进入一个空档期，年底随着几家大型商业项目开盘，市场将进入冲刺阶段。”网博地产机构总经理孙海表示。

    理性投资

    长期持有

    在商业地产领域，有个“一三五”法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说，商业物业获利空间在于长期持有的租金收益以及5~10年经营成熟后的增长空间，这个增长空间约在30%~50%之间。重要的是，商业项目需要长期的“养护”和持有，才能将其价值逐渐释放，这个是投资者在投资商业地产时需要重点考虑到的。投资者往往忽略了其中存在的风险。实际上，高额的转让费和各项税费，已经使商铺的投资回报开始由不平衡走向平衡，商铺的安全性和持续经营的稳定性才是投资关键。