市场走势 从“突飞猛进”到“理性成长”

　　自2011年初天津出台住宅调控细则以来，天津的住宅市场不断遇冷，反之却成就了天津商业地产的辉煌成绩。

　　据数据显示，天津商业用房上半年成交均价连续三期环比上涨。在过去的三个统计周期中先后实现了28.2%、18.6%与3.4%的环比上涨。2011第二季度天津新建商业用房成交均价环比上涨20.71%，成为2011年天津工商业成交均价峰值。而三季度的统计显示：天津工商业用房成交61.46万平米，环比上一季度增加33.32%，同比去年同期增加91.29%，均价12928元/平方米，环比上一季度下浮12.32%，同比去年同期上涨7.46%。

　　投资者心态 理性面对商业地产升温

　　综合供给和需求来看，2011年的商业地产市场，无论成交量、成交价格还是市场影响力，都出现了较大幅度的提高。但下半年市场的不明朗，却让投资者纷纷选择持币观望。然而如今的商业地产投资客，已经越来越专业和理智，不再一味相信开发商的宣传轰炸，也不会盲目从众扎堆所谓的“热门”。各种业态项目的层数不穷，也让投资者有了“货比三家”的机会。

　　不少业内人士认为，国家对住宅的政策调控纵然给商业地产一个大发展难得的好时机，但高速“增值”的商业地产背后不仅存在着潜在的投资机会，同样存在着潜在的投资风险。在现有的市场条件下，无论是开发企业还是投资者、消费者，都应该理性面对商业地产的升温，实现商业地产市场上的多方共赢。

　　高端写字楼 多核心发展新布局

　　本市高品质综合写字楼建设已涉及更多区域，逐步形成初具规模的新商务区。如老城厢区域的保利金融街大都会、仁恒海河广场、富力城三期写字楼等将在老城厢区域形成新的高端商务区；海河沿线的环球金融中心、合生国际大厦、天津湾等形成的海河沿岸商务圈；中信广场等带动的南站商务区等。特别是在滨海新区，泰达MSD中心商务区、响螺湾商务区、于家堡金融服务区的兴建，将形成辐射全国乃至世界的新商务核心区。

　　城市综合体 指引城市发展新方向

　　2011年，中国商业地产迎来了飞速发展的新契机。而天津则因为北方经济中心地位的确立和城市经济水平的长足发展，开始进入商业地产爆发增长期。面对市场巨大而多样化的商业地产需求，仁恒海河广场、河东万达广场、中粮大悦城、海航YOHO湾等集成多种互补业态的城市综合体开始在天津商业地产舞台上崭露头角。城市综合体模式渐渐成为了中心城市的全新发展方向，也牵动了开发商的敏感神经。随着海昌中心、远洋国际中心、中铁国际城、天津科技广场等全新综合体项目在2011房交会上的集中亮相，2011年俨然成为天津城市综合体时代元年。

　　政策扶持 为楼宇经济发展助力

　　截至去年年底，本市共有正在运营楼宇231个，纳税达到亿元以上楼宇27个。今年4月1日，天津出台了《关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》，已正式确定了94个商务楼宇为天津第一批重点支持亿元楼宇项目，天津亿元楼宇鼓励政策的出台为天津商业地产的发展注入了新的活力。

　　业内人士认为，一幢商务楼宇就像一个磁场，吸引着大量的商品流、贸易流、信息流、资金流、人才流，形成显著的财富效应，而在科技方面，楼宇经济是知识与经济相结合的产物。体现了现代都市经济发展的未来趋势，是适合中心城区发展的“朝阳业态”。

　　总部经济 吸引企业聚集园区

　　“总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间组合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

　　近几年，天津也挤入了发展总部经济的热潮中，如矽谷城、西青中北总部经济产业园、津南双港镇产业园、武清开发区创业总部、滨海响螺湾、西部总部办公区和北塘中小企业总部基地等，众多重点项目拔地而起。业内专家表示，总部经济的发展需满足以下五大条件：良好的产业资源、良好的交通条件、合理的产品设计、完善的配套设施、政策的大力支持，在以上诸多方面，天津具备了良好的基础。

　　特色商街 建起城市新名片

　　今年，本市重点打造了意式风情区三期、泰达时尚天街、西站商业街等10大商业街项目，别具特色的商业街成为时尚都市的新名片。

　　业内专家分析，在一些地产楼盘比较集中的区域兴建特色商业街有两个目的：首先，一些面积比较大且已经开发的楼盘，由于在规划建设之初缺少商业服务配套设施，兴建特色商业街能够弥补其功能上的不足。其次，对于以盈利为目的的开发商来说，由于拿地成本不同，需要在有限的土地上创造出最大的效益，选择一些地段好且区域相对较小的地段建设商业街能取得更大的收益。

　　交通延伸 带动商业走向环外

　　DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬表示，“天津市区的土地资源有限，随着新兴居住区的外扩，商业方面也将打破传统上市中心单核心的商业格局，外来商业中心在区域分布上将更趋分散，其中交通等利好因素带动下的新兴商业区将走向环外。”津滨大道是连接市区与滨海新区之咽喉，万达广场及红星国际的进驻更是推动商业氛围的提升，将其沿线提升为集居住、商务办公及商业多种功能的新兴商圈。而空港经济区也成了连接天津市区、滨海以及北京的重要纽带。