第一，随着城市化的进程加快，人们消费能力不断增长，商业地产有着很大发展空间。部分开发商看好商机主动进入商业地产开发。国家统计局最新数据显示，今年前9个月中国社会消费品零售总额逾13万亿元，同比名义增长17%。在国内消费高速增长的背景下，超市、百货等消费形态已经满足不了消费者需求，消费形态需要创新，需要城市综合体的出现。

    第二，有许多企业被动转型进入商业地产。一方面，住宅市场调控导致一些住宅开发商难以维持，由于商业地产不在调控范围，他们看中商业地产的抗风险能力。另一方面，政府出让的土地“越来越大”，并且强制性要求配套商业项目。

    第三，还有部分企业是盲目进入商业地产。许多企业看到像王健林这样商业地产开发商的成功，就一哄而上，觉得商业地产开发和住宅地产开发一样容易复制。

    中国购物中心产业资讯中心主任郭增利也向记者表示，各路资本都在进入商业地产，其中相当部分的人是投机心态。

    “大跃进”隐藏风险

    在郭增利看来，住宅地产和商业地产完全不是一回事，后者是大的系统工程，追求长期回报。目前数量很大，质量不高的非专业购物中心、综合体充斥市场，很令人担忧。

    王永平进一步解释道，商业地产发展的模式与住宅地产有很大的不同，最为重要的是资金和人才。国外成熟模式是，资金来源不是依赖于银行贷款和自有资金，因为商业地产前几年的回报比较少，银行和自有资金都难支撑很长时间。更多的是保险资金、房地产信托基金等资金进入，这些资金使用周期比较长，资金成本也比较低，他们青睐商业地产的安全性和流动性。

    “目前国内急缺专业的商业地产人才，却没有培养商业地产开发的专业学校，万达的人都是香馍馍，到处被高薪挖角。其次，国内的资金通道是相对封闭的，主要还是依赖住宅销售，通过卖住宅或卖商铺来养商业，这样，商业受住宅市场调控的影响较大”，王永平表示。此外，许多城市的规划不当、选址不好，人口、可达性等因素考虑不到位，政府对于商业地产的认识不足，像卖住宅用地一样去卖商业地块。

    招商地产董事长林少斌说：“商业项目还是要选择项目、城市、地段，而不是随便在一个城市的某个地段去做。看着万象城成功，就随便找个地方去做万象城，那不是开玩笑吗？”

    业内专家认为，商业地产存在很多问题，却有着无数的资金扎堆进入，累积了更大风险。“结构性过剩、产品重复建设，导致招商议价能力差，市场消化起来比较困难。”王永平表示。

    郭增利认为，大量供给造成了泛滥，一旦城市综合体中的可售部分出现销售阻力，无法及时回笼，造成烂尾、开发周期延长，都是对城市的破坏。

    二三线城市泡沫已现

    商业地产的风险，在部分二、三线城市表现得尤其突出。

    “深圳算是消费能力强的，但是像成都、昆明、沈阳这些城市，可以调查一下它的城市综合体的量，几千万平方米的商业地产，大得吓人。”林少斌表示。

    中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；石家庄的购物中心将超过20家，建筑面积接近230万平方米；贵阳则将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。

    沈阳目前被一些业内人士认为是商业地产投资“最疯狂城市”。沈阳市规划的“金廊工程”，迄今已吸纳投资逾1300亿元。据估计，其中规划和在建的大型购物中心等商业综合体项目已超过40个。已超出一座城市经济总量和人口的承载能力。而成都已建成或正在建设的城市综合体超过了80个。

    “我们大致地统计推算，目前国内40%购物中心是健康的，招商没有难度，也给城市带来新的改善，剩下60%的购物中心有泡沫，招商难度非常大。而这些项目主要集中在二、三线城市。”郭增利表示。

    王永平认为，商业地产未来的健康发展局面将是没有实力的企业破产，退出，优质的企业，会有更多的机会。从开发的竞争走向运营的竞争，练内功。行业要告别“大跃进”地发展，稳中求进。