商业办公等非住宅类项目不得采用单元式或住宅套型式设计、每个标准层建设不得超过3个带独立卫生分割单元、不得分割转让办证……

    近日，一则由杭州市建委和杭州市规划局联合出台的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（以下简称《意见》），一时成为楼市最大的热点。虽然《意见》针对的是非住宅类项目，但其中涉及到的条例，却招招直指以前杭州楼市风头正健的酒店式公寓。

    《意见》适用于上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）行政区域范围内商业办公等非住宅类项目的规划设计与管理，萧山区、余杭区和各县（市）可参照执行。业内人士称，《意见》出台将改变杭州商业地产格局，酒店式公寓或成稀缺产品，而写字楼等物业，则有可能面临巨大的竞争压力。

    酒店式公寓以后难批了

    在杭州楼市，酒店式公寓一直作为一种特殊的物业类型而存在。这类房源性质为商业地产，但往往做成住宅形式，深受市场追捧。因此，开发商面对商业地块时，也比较喜欢将它做成酒店式公寓的形式，面向市场销售。

    不过，这种做法将随着《意见》的出台而被终止。《意见》对于酒店式公寓的限制，主要体现在这些方面。

    第一，规定商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元。以前酒店式公寓的一大优势，是生活便捷。如果一个户型连卫生间都没有，那就很难有人问津了。

    第二，规定内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，禁止设置外挑式阳台、飘窗。同时不得设置厨房和燃气管道。酒店式公寓往往面积比较小，为了提升其居住功能，开发商常常想方设法通过飘窗、外挑阳台等方式来拓展使用空间。与此同时，虽然以前酒店式公寓也不允许通煤气，但很多楼盘还是解决了这个问题。此次重申这一条例，意味着以后将更为严格。由此，酒店式公寓的生活功能大为削弱。

    第三，在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地（留用地、拆复建用地、开发性安置用地）中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让（销售）、办证，其他项目只能按幢整体转让（销售）、办证，不得分割转让（销售）、办证。这一条对酒店式公寓也是非常大的打击。因为酒店式公寓的一大特点就是面积小，总价低。如果不能分割转让，一方面很少有购房者买得起；另一方面即使买得起，也办不出产权证。这就等于拒个人购房者于千里之外。

    当然，《意见》还规定了商业办公等非住宅类项目不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据。开发建设单位在建设、销售时不得采用带有公寓、花园等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。

    业内人士表示，虽然不排除市场会针对这个规定，作一些相应变通，所谓“上有政策，下有对策”。但一个没有卫生间、没有分割产权，没有飘窗和阳台，同时面积巨大的酒店式公寓是什么样子，现在还无法想象。至少从短时间内来看，酒店式公寓这类产品的大量出炉将告一段落。

    写字楼市场将受冲击

    《意见》规定，本意见发布前已取得方案设计批复的商业办公等非住宅类项目，按原批准的设计文件执行；土地出让合同有约定的，按约定执行。这也意味着，还没有获得方案设计批复的商业办公项目，则被卡死在门外。

    对此，刚刚过完春节回来上班的开发商，无疑是措手不及。