“零风险投资，10％回报率不是梦”，“市中心唯一在售产权旺铺”，“机会百年一遇，8.8万元就做市中心商铺业主”，记者最近收到一些商铺促销短信的轮番“轰炸”。

　　广告词让人怦然心动，投资商铺是否真的如此一本万利呢？记者走访广州市场上在售的多个商铺项目发现，个中虽然不乏真金白银，但也有鱼目混珠，投资者须有火眼金睛才能披沙拣金。

　　诱惑：面积“微” 总价低

　　记者在街边收到一张宣传单，醒目位置印着“8万元就可以拥有一间市中心产权旺铺”，随后记者来到海珠区敦和路上该项目地址，这个项目共计三层，其中一层目前已经处于经营状态，在售的是二层和三层，每层都被分割成一百多个面积在10平方米左右的商铺。

　　超低价商铺不存在 宣传只为吸引人

　　记者向销售人员询问8万元一间的在哪里，得到的回答是“没有，最便宜的也要20多万元”。“那为什么宣传单上写得那么低呢？”记者问销售人员，“这只是吸引客户的手段，现在都注重营销，这样宣传来看的客人会多些。”销售人员非常直接地告诉记者。

　　另一个位于海珠广场的项目的销售人员在电话里告诉记者，便宜的只要40~50万元，然而当记者到达现场的时候发现，这样价格的商铺位于四楼，且数量不多，位置很偏。销售人员向记者推荐的位置较好的单位都在150万元以上。

　　商铺越拆越细 15平方米算“大铺”

　　这些商铺项目都有一个非常鲜明的特点，那就是每个铺面的面积都非常小。海珠广场的商铺项目定位为精品批发商场，大部分是15~20平方米的单位；人民北路一个定位为潮流商品零售的商场项目里，15平方米的单位就被销售人员称为“大铺”；白云区增槎路的一个项目都被分割成不到10平方米的小铺面；康王路上的一个项目，记者甚至见到了只有5平方米的“微型铺”。

　　这些商铺的实用率都在50％左右，这就意味着实用面积大多只有几个平方米，最小的不到3平方米，只有两张桌子那么大。

　　为什么把铺面隔得这么小呢？“最重要的原因是面积小，总价就低，比较好卖。”中原工商铺商铺部区域总监法永能一语道破天机。“现在几十万元在市中心连个车位都买不起，而在我们这里却能买一个独立产权的商铺，您还犹豫什么呢？”在几个销售中心记者都听到了销售人员同样苦口婆心的规劝。

　　风险：好买不好租

　　然而市场上是否真的需要这么多“微型铺”吗？海珠区的那个项目展示了多间装修精美的样板铺，但每个铺面看起来实用面积就在15平方米以上。销售人员告诉记者，每间样板铺实际上都是由几间铺面打通的，在统一经营的两年时间里都是维持这样的格局。

　　“微型铺”租赁市场已饱和

　　“把小铺打通成大铺经营能够吸引一些知名品牌，符合品牌形象，也能够提高商场的档次。”销售人员告诉记者。那统一经营结束之后大家各自拿回铺面，就不再需要营造品牌形象提升商场档次了吗？对于记者的疑问，销售人员表示，“你可以继续跟旁边的业主一起把铺面租给一个大店，也可以自己把它隔成几个平方米的小店独立出租，但是一般的业主都会愿意和旁边的人一起出租，毕竟这样有利于商场的经营”。

　　很多买家担心销售人员所说的这种“理想状态”最终很难实现。“比如有租客想租下你的铺面和旁边的一个铺面打通经营，但是旁边的业主要价很高租客难以承受，就只能单独出租。也有一些人想要经营自己的店面，这样经过一段时间之后，商场就可能被分割成一个个的小铺面了，格局变化之后，商场能否像之前统一经营那么旺就不好说了。”在场的一位顾客向中介人员提出了这样的疑问。对此，销售人员的回答是，“到时候管理公司会说服大家统一出租”。

　　不过业内专家指出，既然商铺卖出去了，今后如何出租就不是管理公司一方说了算了的，且不说商场能否做旺，管理公司目前的规划能维持多久都很难说。

　　“此外，从租赁的角度来看，这种‘微型铺’已经饱和，目前市场上的‘微型铺’主要在一些专业的批发市场，他们只需要展示少量的样品，加上批发市场租金高，‘微型铺’可能比较受欢迎。但对于零售市场来说，经营模式在不断变化，这种‘微型铺’的风险可能比较大。”法永能表示。

　　“参考租金”非常不靠谱

　　“零风险投资，10％回报率不是梦”，承诺高回报是各个商铺项目营销惯用的手段。海珠区的那个项目定位为零售，主要经营服装、饰品、百货等。销售人员向记者推荐二楼一个10.64平方米的单位，折后价格为24.3万元。