根据我国《担保法》及《物权法》的规定，银行要实现抵押权，无权要求直接收回房屋，只能以借款合同纠纷起诉到法院要求债务人偿还债务，得到法院判决支持后，申请法院通过拍卖的方式偿还银行贷款。

    1、银行要实现抵押权，无权要求直接收回房屋，需申请法院拍卖。

    2、承租人的装修以及人工损失，可按照与原业主签订的租赁合同约定处理。

    课堂疑问：2008年9月，刘先生通过银行按揭贷款方式购买了惠州某楼盘的商铺。2009年10月，张先生承租了该商铺用于经营百货商场，约定承租期为六年，张先生对商铺进行装修，聘请了工作人员并开始营业。2010年5月，刘先生因个人经济困难，无法按期偿还银行的按揭款，银行要求收回商铺以实现抵押权。在此情形下，作为承租人的张先生如何处理？

    现场解答：广东尚典律师事务所胡丽琴律师认为，根据我国《担保法》及《物权法》的规定，银行要实现抵押权，无权要求直接收回房屋，只能以借款合同纠纷起诉到法院要求债务人偿还债务，得到法院判决支持后，申请法院通过拍卖的方式偿还银行贷款。这种情形下，银行并无权要求承租人张先生直接搬离承租的商铺。

    其装修以及人工损失，可以按照与原业主即刘先生签订的租赁合同约定处理；若无约定，根据最高人民法院对担保法的司法解释，若刘先生未书面告知承租人该财产已抵押，张先生对抵押事实不知情的，损失赔偿责任由刘先生承担，若刘先生已经告知商铺已抵押的，损失由承租人自己承担。

    在房产交易市场，业主将已经抵押的商铺出租，后因资金困难导致商铺被银行收回，对商铺承租人造成重大损失的情况很普遍。在承租大型商铺时，胡丽琴律师提醒商铺租户，在签订租赁合同前，要了解清楚商铺是否存在抵押权；其次，在签订租赁合同时，明确约定若房屋被抵押权人收回导致无法继续承租的损失应当如何处理，尽量降低风险。