第一年进场做生意，除了缴纳一定的押金和每个月的物管费用外，租金为零，这就是日前淮安市区某大型商业广场打出来的“诱人”招商广告。无独有偶，位于市区城南大学城的某大型商业中心为了吸引商家入驻，也抛出了同样的“绣球”。这些大型的商业中心占据着区域内优越的地理位置，有着完善的配套服务。那么，缘何要给出如此大的优惠幅度？对于希望入场开店的商家来说，该如何看待这“零租金”？占据好地段却没有发挥出应有的商业价值，其原因何在？对此，记者进行了调查。

    “零租金”背后是生意清淡

    3月8日下午6点半，从淮安商业的“生物钟”来看，应该是商业场所一天中比较热闹的时段。不过，在位于市区淮海南路中段的某商业广场内，偌大的一层经营场所却只有靠近大门口的寥寥几家店面在开张营业，更多的商场内的店家则是“铁将军”把门。这就是目前推出“零租金”入场的商业广场，据一位靠近商场门口的店家介绍，她是商业广场建好后，首批入场的商户，经营的品种为动漫类礼品。“就是刚开业的那段时间热闹了一阵子，后来生意慢慢就不行了。现在每天只能趁三楼影院散场后才能有些客源，其他时候都比较闲。”这位女老板谈起生意不免语气无奈。而目前她最希望的事情就找到合适的接手人，将铺子盘出去。

    一楼如此，二楼的情况也不是太好，在该商业广场的二楼，来自上海某品牌的大型超市内，购物的市民并不多，而在收银台的超市配套商业区，不仅没有其他商户入驻，而且不少崭新的超市购物篮与购物车摆放在一起，有些已经落上了灰尘。

    同样是零租金入场，位于城南大学城的某商业广场，目前的招商情况也不太乐观。在该项目现场，记者看到两排商业街上，已经开张的店家不足15家。据一家开张不久的小礼品店的店主介绍，她是附近的某高校的大三学生，因为看到有零租金入场的广告才过来试试的。她告诉记者，这个商业街建成已经有一年左右的时间，这些临街商铺大多数是对外出售的。因为这个商业中心周边以大学生为主，商业的寒暑假特点明显，加上过去一直没有形成商业氛围，所以，致使周边的商业一直没有兴旺起来。

    商铺承租人少，购买商铺的买家也苦恼不已。张先生是大学城周边某高校老师。2010年，他投资了该商业广场的商铺。当初主要是看中这个项目未来的潜力，可是如今一年多过去了，自己的商铺还没有租出去。对此，张先生也比较着急，不过，对于未来的前景，张先生还是坚持自己的判断。“体育中心建成，周边小区入住率提高，移动呼叫中心落户，这些必然会带动城南大学城商业的发展。”张先生说道。

    经营是一场寂寞的长跑

    与冷冷清清的经营商户相比，位于市区淮海南路上的某商业广场一年前的招商宣传还是相当地“诱人”。据该商业广场一楼动漫礼品店的女店主介绍，当初进场的时候，商家宣传是要打造成像南京新街口莱迪地下广场那样的购物场所。

    在采访中，记者也了解到，该商业广场进行项目推广时，宣传项目定位为大型时尚流行前线，主要面向城市追求流行和潮流的青年群体。商铺均以小面积分割，硬件设施采用高档配置，经营商户仅需1.5万元起就可经营一个时尚商铺。可是，开业之初的灿烂并不代表永久的辉煌，经营可能更像一场寂寞的长跑。

    业内人士分析，许多商业地产项目在开发经营的过程中，存在着一种奇特的现象：这些商业地产项目在前期都会以漂亮概念大肆炒作,但在进入经营阶段后却变得面目全非。原因一方面在于，目前国内购物中心同时间明显放量，投资开发增幅巨大，必然导致众多开发商在同一时间段开始招商、运营，同业竞争当然会导致招商紧张。所以，不少当初承诺的大品牌最终没有如期入驻，这必然使得整个商业项目的档次和定位无法得到提升。另一方面，因为开发企业对于商业经营了解不多,因此,商铺前期销售火热,但到了后期的经营阶段就明显杂乱无章。

    “现在生意虽然不太好，不过毕竟还是处于开始阶段。在新的地方做生意都需要捂，现在进场成本低，等以后热起来了，想进还不一定能进来呢。而且现在商家不仅推出了零租金入场方案，同时还打算再招几个大品牌的商家进来，所以我还是打算坚持下去。”虽然目前的经营状况不太理想，但是在淮海南路某商业广场一楼经营小饰品的孙小姐对于未来依然充满期待。

    产权商铺投资还需谨慎

    尽管商业地产的开发潜力非常大，但商业地产“门槛高、投入多、风险大”的特点亦是业界公认的事实。不少业内专家认为，没有好的经营模式，有钱也不一定能做好商业地产。

    同时，现在不少商业地产的销售模式也容易造成商业经营的失败。在采访中，记者了解到，目前，不少商业地产开发商流行的将商业物业化整为零进行销售。也就是将整层商铺进行内部分割，然后进行划片销售。这种方式很容易为后期经营管理埋下了败笔。因为这样的操作方式容易造成产权多元,经营管理公司难以进行统一招商、统一经营管理。开发商这种做法,无形中将风险和责任转嫁给了一个个小业主。这些着眼于短期增值的散铺各自为政,谋求个人利益的最大化,而忽略商业项目整体定位的统一性,同时造成同一商场内不同商铺的经营效果悬殊,这样也就容易增加经营风险。

    那么购物广场类的商业地产究竟应该如何投资？对此，投资专家指出，投资产权商铺也不是不可以，但一定要找准好的行业，比如位于水门桥附近的财富广场数码城的产权商铺，就是比较成功的案例。此类商业属于热门的科技数码行业；或者是要有好的市口，比如淮海广场周边商场内的产权商铺；或者要有实力的开发商，比如水渡口广场的万达广场。同时，板块商业也是一个不能忽视的因素，而就板块商业能否形成规模，主要取决于交通可达性及人流的集散能力。如淮海广场周边，均为传统的商业所在地，有多趟公交车途经，其承载的流动人口规模及人流的聚集和疏散能力都远远超过其他板块。