2月19日，最高人民法院下发通知，强调各级人民法院要妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实，严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限。业内人士直言，这意味着最近很多人关注的以开发商大幅降价为由要求的退房将无法获得法律支持。

    事实上，随着楼市房价一路下跌，老业主和开发商就纠纷不断，当中涉及的除了赔偿外，最极端的要求就是“退房”。那么，究竟哪些情况的退房是有法律支持的，哪些情况下要求的退房又是无法实现的？最近，浙江腾飞金鹰律师事务所发布了《2011-2012年杭州房地产年度法律报告--关于退房的专题研究》，从法律专业角度，对退房现象从原因、表现、后果等做了梳理。本期房产周刊特地挑选了一些读者比较关注的问题咨询了浙江腾飞金鹰律师事务所律师。

    以降价为由退房，没有法律依据

    “开发商一降价，我们资产瞬间损失几十万甚至上百万。”最近杭州楼市价格战打得酣，一众老业主却是叫苦连天，对于他们来说，楼盘降价直接导致资产缩水，之前买的房成了烫手山芋，退与不退都很尴尬。

    去年底买了一套小户型房源的周先生就是一位左右为难的老业主。当时他以20000多元/平方米买下了一套89平方米的房子，总价超过200万元，光首付就付了100多万元，如今开发商一降就是降几千元，周先生一算，大半年资产缩水了40多万元。“虽然现在很多老业主主张让开发商补差价或者是其他形式的赔偿，但对我来说，房子是自住的，品质更重要，房价跌了这么多，我很怕开发商因为降价导致工程质量受影响，甚至最后烂尾，所以很想把房子退了，可是如果选择单方面违约退房的话，要承担违约金，差不多也是40多万元，还是损失惨重。”

    律师解答

    在房屋交付时，买受人会因为房屋降价、房产总值缩水，或房产未有增值而拒绝接收房屋，甚至要求退房。该类情形下除非双方合同约定可以退房，买受人是无权要求退房的。实践中很多买受人会据此要求退房，在无法以该理由成功退房的情形下，买受人会转而在交付过程中寻找房屋的各项问题以期达到退房的目的，如买受人会以交付条件、质量等问题要求退房。

    记者点评

    显然，像周先生这种情况如果单以降价为由要求退房，是没有法律依据的，但金鹰律师也提到，如果房子交付后出现周先生之前担忧的质量问题，确实与合同中约定的内容不符，到时仍然可提出退房。

    此外，金鹰律师也针对这种情况进一步解释了上个月高院下发通知所提及的严格适用情事变更原则。情事变更是指，合同成立后，发生与双方当事人无关的原因引起的社会环境的异常变动，造成当事人一方遭受重大损害，此时双方当事人可重新协商，协商不成的，受损害的一方可以请求法院解除合同或者变更合同。情事变更不同于一般的商业风险，商业风险是商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。国家宏观调控下，市场出现涨跌在买卖双方正常的房价预期之中，是正常的商业风险。对于普通人来说，这也可以理解为，房子降价、资产缩水属于商业风险，无法作为解除合同的理由，法律上并不支持以此为由要求的退房。

    以限购、限贷为由退房，还得看具体情况

    从去年开始的楼市大调控中，最具约束作用的恐怕是政府出台的限购、限贷政策了。杭州市2011年2出台的《杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》就规定，严格执行差别化住房信贷政策对商业贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要严格执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。对使用住房公积金贷款购买改善型第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

    这一系列政策的确严格控制了炒房、投机的行为，但也有一些购房者因为政策变化导致无法买房。去年初刚定下首套房的林先生就因为银行突然提高的首付比例而无奈选择退房；而家住城西、有改善性需求的方先生在已经付完首付、定好房子的情况下被告知银行房贷做不出，跟开发商商量退房却遭拒……面对以限购、限贷为由提出的退房，司法机构实际上是如何解决的？

    律师解答

    很多买受人会因为国家政策变化导致的市场环境变化、无力支付增加的首付款、不同意提高的利率等原因要求退房。在商品房买卖合同对此并无约定的情况下，我们就需要确认买受人是否有权退房。

    提出退房要求的买受人认为，受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法履行的，属于不可抗力，有权解除合同。也有认为限贷、限购、禁购等调控政策应是不可归责于当事人双方的事由，属情势变更，亦有权解除合同。

    陈月棋律师认为，司法实践对此也意见不一，目前倾向性意见认为，如果纯粹受到了限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，且因该影响导致合同确实无法履行的，双方对此事先也未约定其他处理方式的，可以解除合同。如买受人因为调控政策影响导致首付款增加，其举证能证明确实无法支付增加的首付款并不能办理按揭贷款，双方合同中也没有约定其他处理方式，买受人可以解除合同。

    记者点评

    在采访了律师和一些司法机构的专业人士后，记者发现，其实现在因为限购、限贷等原因出现的退房问题，虽不能算“不可抗力”，但实际操作中也认定这是不可归责于双方当事人的原因，购房者可以退订并要求开发商返还定金。

    不过，吴方荣律师也提及，随着类似情况的增多，开发商也开始防范类似退房风险，开始在买卖合同中加入较为详尽的约定条款，如双方约定因国家政策影响导致无法办理按揭或要求增加支付首付款等的，买受人确认一次性付款或同意增加支付首付款的类似约定，这样一来，即便是按揭办不出，购房者也要按照合同增加首付款或一次性付款。