泡沫隐现？

    根据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，累计同比增长6.4倍，出现爆发式增长。京沪商业地产销售额创下2007年以来的新高。

    其中北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%；成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。同时，写字楼空置率持续走低。

    在这样的市场环境下，商业地产成为投资者眼中的“香饽饽”，市场各路资金纷纷涌入。王永平告诉记者，去年以来，有意愿投资商业项目的机构和个人显著增加，背后的资金不可估量。

    “现在我们应该警惕目前行业内由于供应过剩带来的泡沫化风险。”中坤集团董事长黄怒波表示。据统计，2012年，北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，上海也将有22个商铺项目入市，庞大的供应量势必会拨动供需的天平。

    “受调控影响，住宅用地以底价成交的现象越来越普遍，而商业用地则量价齐升。”阳光新业集团副总裁吴尧表示，2011年住宅用地比例下降，商业性用地增加，这种土地供应结构的变化，在主要城市有较强的代表性。而这些商业性用地将于2012-2013年向市场供应。

    而与一线城市、二线热点城市相比，鄂尔多斯等三四线城市去年也出现了短期投资过热的问题。2011年，三四线城市开发投资占比首次过半；销售数据方面，三四线城市占比达到六成。随着三四线城市房地产行业的快速发展，不难预计，在其推动下，商业地产的供应也势必快速上升。

    根据中国商业地产联盟提供的调查资料显示，由于近年来各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、同质性高，将导致开发商在招商中与商家的博弈能力下降，开发商整体招商中的议价能力在下降。

    “一些转型商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临专业性差、人才匮乏等诸多问题。”王永平预测，2012年三季度起，问题将会逐渐暴露，“从趋势上看商业地产市场整体依然会继续向上，但对未来市场的潜在风险，不少企业已经开始未雨绸缪，今后的扩张将趋于谨慎。”

    “这就像一头猪到了牛生产的地盘上，吃草还是用猪拱的方式，最后草没吃好，还把地拱坏了。”零点调查公司董事长袁岳尖锐地指出。

    竞争进入“深水区”

    商业地产累积的风险还未被释放，下一波的热浪又已袭来。下一步商业地产的机会在哪里？
   
    王永平表示，早期商业地产的竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，不惜代价竞相引入一些大品牌做秀，目前商业地产已经开始转向由核心环节运营管理的竞争，竞争进入深水区后，企业更须重视内功。

    事实上，2011年商业地产开发商已经对旗下产品开始进行调整，许多大型商业地产开发公司纷纷推出标准化产品线。其中，中国银泰抛出了三大商业综合体，银泰中心、银泰城、银泰MALL；中海推出了中海广场、中海国际中心、中海大厦系列；此外还有龙湖、绿地等多家公司均做出了产品线的集中发布。

    首创集团董事长刘晓光表示，过去做商业地产比较简单，盖一片住宅，有写字楼有商场，基本都能卖掉。但现在不同了，比如首创的奥特莱斯项目，不仅要引进国外的优秀品牌，更要注重引进国外的先进管理体系。

    事实上，由“持有经营”取代“圈地销售”的发展模式，或将是商业地产摆脱困境与风险的解药。

    凯德商用中国区总裁骆伟汉表示，相比粗放型开发，有明确市场定位的商业地产将更有“钱途”，“过往多数商业地产开发商缺少运营能力，只会造房子，不懂房子里面做什么，完全凭经验。今后，这种粗放型的定位方式将改变。”

    事实上，不仅对一线房企是这样，对于中小房地产企业而言，聚焦社区商业和社区购物中心这样一个细分层面，或许才能赢得机会。

    深国投商用置业有限公司董事长竺海群对记者表示，目前二三线城市甚至四线城市对商业配套的渴求仍然有待满足，因此中小开发商可以大力开发社区商业配套，填补新城区规划中的商业氛围。

    “这样的要求将把社区商业地产开发作为一种方式，以此和万达、中粮大悦城等商业地产大佬模式形成错位的定位，便于中小型企业把产品线更加细分，做精品的、小型的社区商业。”竺海群表示。