近日，《2012房地产百强企业研究报告》（下称《报告》）正式出炉。这份由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所等三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了九年，它的发布，也成为了每年评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

    近一年多时间来，房地产始终处于严厉调控中，如此市场背景下，开发商经历了从开发能力、资金储备到市场接受度等的多重考验。尽管有人说“瘦死的骆驼比马大”，但通过此次的报告中不难发现，即使是行业大佬，在此轮调控中的表现也并非一成不变。

    万科恒大保利领跑
    百强市场占比再度上升

    据《报告》，位居“中国房地产百强企业综合实力TOP10”前三甲的为万科、恒大与保利。较去年同期榜单而言，恒大从去年的第六位跃升至今年的第二，其余两席不变，而去年的“亚军”中海则跌至第四。

    研究小组表示，TOP10房企以其规模大、盈利和融资能力强、运营效率高、发展稳健、成长良好的全方位优势，成为全国房地产企业的标杆。但据记者观察，从全部十强来看，上榜房企并无根本性改变：除中信房产取代合生创展进入前十外，其余房企均是十强榜单中的熟面孔。杭州房产大佬绿城则由去年的第五下滑至第六。

    值得一提的是，十强中的万科、保利、中海、龙湖、绿城、金地在杭州均有项目开发、在售，占到十强中的六席，不难看出杭州市场在诸多知名房企心目中的重要程度。

    《报告》还指出，2011年百强企业行业集中度持续提高。其中百强企业2011年销售额的市场份额上升至28.1%，较2010年提高了1.2个百分点；销售面积市场份额则上升至15.2%，提高了0.8个百分点。这也就意味着，在严厉的楼市调控下，大佬们依然发挥了行业领军者的角色。

    “不难看出，一些布局全国的房企，在销售金额、开发规模上依然呈现出向上的态势；而部分小型开发商则出现了规模缩水的情况，甚至需要通过各种办法来确保企业运作。”曹旭东分析表示，大佬们的出色表现，正体现出了行业中的两极分化格局。

    浙江房企多家上榜但表现欠佳 区域局限是主因

    除绿城继续领跑外，其余登上百强榜的杭州房企还有滨江、开元、宋都、保亿、众安、华都控股等。此外，在浙江省内，来自宁波的银亿房产、奥克斯地产、丽水的金龙房产、绍兴的金昌房产、诸暨的祥生房产等力量的注入也确保了浙江房企在榜单中的规模占比。

    尽管如此，据了解，相比于一些全国布局的房产大鳄，浙江房企在去年的表现并不尽如人意，这与多数浙江房企的区域布局大有关系。

    “此次受调控影响最大的是‘北上广深’等一线城市，以及部分二线城市，其销量、价格都出现了一定程度的下行。而在杭州，其市场表现与‘北上广深’的步调基本一致，在这样的调控影响下，不少将开发重点放在杭州的开发商，他们的日子显然不好过。”曹旭东说，无论是浙江房企还是杭州房企，整体表现相比2010年略有回落，甚至也有一些规模收缩的情况。

    统计数据显示，三四线城市在此轮调控中表现稳健，甚至有不少还出现了业绩增长。以今年1-2月为例，“北上广深”等一线城市的成交量普遍在低位运行，而在二线城市，杭州、南京、武汉、天津的表现参差不齐，但东莞、唐山、佛山等三线城市的成交量则普遍处于近年较高水平。

    有业内人士表示，正是基于如此原因，在全国布局较广的房产公司便容易通过资金周转渡过难关；而把鸡蛋放在同一个篮子里的一些浙江企业，一旦摔了篮子，便容易陷入困境。

    商业地产表现抢眼 二三线城市受关注

    而在不寻常的2011年，商业地产的异军突起也是支撑起调控中的楼市的有力因素。数据显示，2011年，全国商业营业用房的销售面积同比增长了12.6%，销售额增长达23.7%，较商品住宅表现抢眼。

    《报告》指出，2011年的房地产市场变化加快了结构调整进程，行业整合态势更加明显，其中宝龙、红星美凯龙等企业已形成成熟的产品系列，商业开发运营模式也日趋成熟。而这些企业同样在杭州楼市中有所布局。

    在杭州，2010年，宝龙地产在下沙高价拿地，并于近期推出了宝龙城市广场的首批房源。尽管有业内声音认为其“受限于市场而亏本销售”，但并未影响宝龙在杭大力发展商业地产的脚步。

    杭州宝龙城市广场营销总监熊国华表示，今年7、8月，项目即将推出别墅商业类项目，而整个项目目标则是打造成为下沙的商业中心。熊国华透露，今年宝龙有在杭继续拿地的意向，“倘若再拿地，我们也会以商业为重，这个思路不会变。”

    而除了这些房企外，亿丰、苏宁等上榜房企在杭州也开发有房地产项目。其中，亿丰在杭州良渚在售的亿丰·蔚蓝郡除了住宅类产品外，还有酒店式公寓、商铺类物业；而苏宁电器则于2011年摘得了位于拱墅区米市巷单元的一宗商业金融业用地。

    正如一位与会开发商所说，中国的城市化不仅表现在住宅的快速发展，更在于这些城市功能的提升，因此商业地产实际上是一些城市升级、消费升级的需求。该开发商更进一步提到，在二三线城市做商业地产，具有相当大的跨越和挑战，“因为它不仅仅是我们简单的开发，更有其资本运作、招商能力，尤其是后期的运营能力。”

    2012转型之年 专家提醒企业仍需做好产品

    对于目前的市场情况，《报告》认为中国房地产企业正从多年来的高速成长期步入一个平稳发展期，从依赖地价与房价上涨获得高额利润，向依靠综合开发能力逐步过渡。而已经到来的2012年将是一个转型之年，百强企业的业务布局、产品体系、盈利模式和管理模式将发生深刻的变化。

    当然，在宏观调控之下，中国房地产市场风险与机遇共存。对此业内普遍认为，政策走向将成为影响市场走向的重中之重。为此，在此次发布会上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹特地作了名为《2012年中国房地产政策趋势分析》的主题演讲。

    在秦虹看来，此轮房地产调控从“国十条”以来房地产调控的政策始终把握着一个核心，即“两手一起抓”——一手控制投资和投机性需求，控制房地产上涨；另一手大力坚持保障性住房，满足市场的刚性需求。

    “总而言之，从长期来看，政策方向与过去相比也已经做了调整和变化，今后政策目标已经非常清晰。在这种情况下，企业真正需要思考的是在房地产行业在遇到宏观层面的调整下如何做好自己的产品，如何提高自己的专业化能力，这才是我们企业长期发展之道。”秦虹说。

    除此之外，而黄瑜也把脉了今年的市场走向，其中特别提到了市场普遍关心的房产税，“今年房产税试点的面会进一步扩大，这对市场不一定是打压，短期内可能是一个很好的取代限购的措施。”而在贷款方面，黄瑜表示，研究表明限贷的影响要大于限购的影响，“限购毕竟是局部城市，限贷是全面的，因此限贷稍微放松对市场是利好。”