2012年春天的楼市，突然就有了一波小高潮。身为资深房产中介一员的小宋也为此做了把“贡献”，把自己刚刚住了几年的滨江的新房卖了，开始筹划着换套市区的房子。按说，本身从事二手中介，应该拥有更多的资源，更容易淘到好房源。然而，真到要买房时，这位颇有经验的老中介却又纠结了起来：十全十美的房子没有，到底该如何评估每套房的优劣？在不断的看房过程中，小宋觉得自己的很多经验可以和像他一样的换房刚需分享。

　　换房很现实：孩子要上学

　　其实，早在2010年9月，小宋就有卖房的冲动。当时，小宋装修好的房子只住了2年，楼市行情还不错，价格一直水涨船高。他通过透明售房网的二手房成交了解到，小区同户型的房子最高竟然卖到186万元。他把挂价放在了190万元，但事实上，诚心的买家没几个。

　　后来，房价开始走下坡路，客户的还价幅度也越来越大；最后，小宋觉得买家出的价格实在低得自己无法接受，就没了卖房的想法。

　　但现实却不容他不想。他买的房子周围没有什么配套，生活很不方便，晚上噪音又大，最重要的是，孩子马上要上幼儿园，可是这个小区既没有好的幼儿园，也没有好的小学。双方父母也希望以后能和孩子住在一起，小宋终于下定决心，换房：两房换成三房；从滨江换到市中心。

　　小宋跟同事说了卖房，同事都很上心，尽心帮他联系客户。很快，经小宋所在单位的中介同事介绍，带来一家三口看房，说是希望给儿子买婚房。他们已经看了3天房了，最满意小宋这套，对其168万的价格也可以接受。因为房子到11月份才满五年，按规定要多付8.7万元的税，双方在经过一波谈判后，小宋答应降价5万元成交。

　　纠结选房路：好二手房真不多

　　卖了自家的房子，小宋就开始考虑买套更合适自己的房源：它必须在市中心；可以做成小三房；因为有老人住，楼层不能太高；总价小于200万元。

　　从此，小宋的下班时间就成了“看房时间”，只要是符合基本条件的，他都会去看一看，但实在没有特别好的。

　　小宋印象最深的是白荡海人家的一套房：6楼的顶楼，70多平方米的两房，上面有个小阁楼可以作为一间小卧室，精装修可以拎包入住，户型很正，而且学区也很好，小区有物业，总价190万元也不算贵。但小宋的老婆想了想觉得，一是楼层有点高，二是阁楼有点低，最后放弃了。

　　还有一套房子他也很纠结，是文二路上的一套房改房，房产证上面积是89平方米，实际有110多平方米，房间都很宽敞，楼层也很满意，学区是文一街小学。但在小宋眼里，最不好的一点是这幢楼是独门独户，没有小区概念，没有物业管理，犹豫来犹豫去还是没下单。

　　看房经：抓住关键的几点

　　小宋说，一开始，他和普通购房者差不多，给自己定了一个最基本的要求，但随着看房次数的增多，他觉得毕竟没有完美房源，抓住重点就行了，有几点建议可供那些和他有同样需求的购房者参考。

　　1、朝向：既然确定了3房户型，就一定要有2房朝南。一般来说，如果有2房朝南，这个户型不会差到哪里去。要注意有些楼貌似朝南，其实偏西或偏东，可用手机上的指南针功能看下方位。南北通透、结构正气都是选房的第一要素。

　　2、楼层：5楼以下。个人比较中意多层建筑，得房率高，但多层的房源基本没有电梯。随着父母年龄的增加，买房时楼层一定要低，3~4楼最为合适。将来出售这类物业时，若对方有老年人居住，肯定不会选择高楼层。宁择一楼，不选七楼。

　　3、采光：要保证中午时分的日照，在楼群密集的市中心，楼间距、楼层不同，有些采光只能从楼与楼之间的缝细中获得。所以，最忌晚上看房，最好在上午10点钟左右去看房，看这时的光照情况。

　　4、水渍印记：居住多年的房子，可能会存在漏水的问题，在看房的时候，要看卫生间外墙的角落，看门有没有腐烂、墙有没有起皮，扣板边上有没有渗水。

　　5、噪声：不要临近主干道，不要临近大型建设工地，否则汽车的噪声、建筑的施工，都让你住不安心。

　　6、房龄：最好不要选1995年以前的房源。目前，在贷款按揭的要求中，1995年是一个时间节点，部分银行对于房龄、建筑面积都有要求，因此，年代太早的房屋，在贷款成数和贷款时间上都有限制，会增加还款压力。

　　7、小区环境：独栋没有物业管理的房子就不考虑了，否则稍微有点事，都只能自己去协调。

　　8、户口：有些房东卖了房后，由于暂时无处落户，会将户口落在现有房子里1~2年，也有部分房东，孩子仍在学校读书，需要毕业后将户口迁出。因此，这些也需要事先协调好。特别是学区房，考虑到部分学区有时间要求，买卖双方都要安排好迁户口时间点，并在时间上进行书面约定。

　　小宋说，这些要求，在实际的看房当中，可能或多或少不能完全满足。把这些因素进行权重区分，把自己认为最直接，最需要的列在前面，重点考虑，而其他的有些要素，可以适当降低。