商业地产区别住宅地产的一个关健点在于：利益方的数量不一样。住宅是二元利益关系体，即开发商与购房者。而商业地产的主角由两个变成了四个，购成了复杂、交错的四元体，即开发商，业主、经营者、消费者。这四个利益关系体相互依托又相互牵制，利益共同又存在对立，这个四元利益体不可分割的成为每个商业项目中的主角，离开了谁都不行。

    二元思维成商业地产硬伤

    但是现在很多制造商业地产的开发商们，依然用二元的思维去做四元的事情，在研发商业地产时，不去考虑业主的回报率，经营者的适用性，消费者的便利性，这样的商业地产，在工作中我们公司反复碰到。

    公摊面积过大、业主资金缩水，停车位配套不足、抑制人流和经营业绩，甚至有些项目连供电容量都没有做长期打算，导致热天无法开启空调。在商业领域有很多机巧手段去扭转乾坤、点石成金，但建筑上出现硬伤，基本上无解。

    所以在圈地过后，能否不要急于破土开发，而是等拿地的喜悦过后，冷静地多层次、多方位的市场调研，反复验证未来的业态，规划定位又或者经常性地把角色转换成四元利益体的其他乙、丙、丁方，把商业地产专业的部分做足功夫，当你的产品蜕变成能够兼顾多方利益的商业平台时，生命力又怎能不强。

    很多房开经常面临的如何经营成旺铺，资产如何有效增值和利用这些让人头痛不已的问题，根源大多在前期产品研发时的经验主义或偏听偏信下的二元思维。

    有一个开发商朋友，被我问及为什么当初会投资这个让他焦头烂额的商业项目时，他用理所当然的语气说：马路对面有一个同样的早期项目很赚钱，所以我就投了。”如此简单的逻辑，就支持了动辄以千万元或亿元作为单位的投资，我只能感叹：我们生活在一个很好的时代”。

    商业发展做主导是出路

    以“新城市主义”作为规划原则的各个城镇化改造中，以商业发展作为主导的思想越来越被各个新兴城市所接受，谁都希望在旧城改造新城涌现之后，满目皆是歌舞升平，霓虹灯配上如织人流，怎么看都比住宅地产外立面上透出格子的微弱灯光要好看。

    我们必须承认当下，是中国5000年文字历史上零售业发展最快的时期，假如让张择端重画《清明上河图》，其画卷长度估计可以绕北京一周，这也是商业地产可以用夸张来形容其发展速度的原因。但是就算美国作为世界第一经济强国，从上世纪90年代起至今，关停并转了不少于300个大型购物中心，这个数字是否能让我们不去回避商业地产存在过度开发这个问题，就像回避人会生老病死一样，别再自欺欺人了。