在史上最严厉房地产调控政策的压力下，投资者的目标逐渐转移，商业地产热在全国范围内掀起，江门近年来也开始发力，不少知名外地开发商纷纷抢占江门商业地产市场。然而，商业地产投资存在风险，并不都能带来可观的收益。

    商业地产投资有风险

    商业地产投资热，回报是否理想呢？部分成功的商业地产项目确实获得了较为可观的收益回报，如金汇广场。五邑大学人事处处长、教授刘志坚告诉记者，早两年金汇广场的税收就有几千万。但是，并不是所有商业地产项目都能经营得这么好，从而获得高额的利润回报。有一些商业项目，虽然没有做得很成功，但还能维持下去。而有些商业项目则是陷入经营困境（如台山地王广场），甚至难以为继，比如新一佳超市结业。商业地产能否获得理想回报，这与其经营模式、经营管理公司的水平密切相关。

    刘志坚表示，商业地产经营模式主要有三种。第一种是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，招商合作，以租金作为主要的收入来源。金汇广场便是这种模式。熊波清告诉记者，开发商自己持有产权，通过资产营运实现资产快速增值，所获得的综合回报可能比销售获得的开发利润更高。但是，前提是这些商业地产项目必须是优质资产，这就要求开发商要有商业眼光，并具备良好的资金实力。

    第二种模式就是“出售”，这种模式是商业地产最原始的模式，适用于小型商业物业，但目前单纯的出售不再适应商业地产的发展。江门新之城就是这种模式。熊波清认为，这种模式是商业地产经营模式中的初级产品，属于“来料加工型”，所获得的利润来源于地产开发，不具自我增值空间，没有真正把商业地产带来的利润最大化。

    第三种是“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的大部分物业出租，另一小部分基于某些目的而销售。

    据台山市地王广场商业管理有限公司总经理梁先生介绍，台山地王广场的商铺以出售为主，开发商自留了小部分，台山地王广场由该公司全权经营管理。据其介绍，该公司与大部分业主签订了委托经营管理合同，合同规定由该公司代理业主经营管理商铺十年时间，并明确每年支付给业主的租金收益。然而，由于该公司经营能力不足，入驻品牌的数量有限等原因，台山地王广场的人流量一直不足，商家经营举步维艰，超过90%的商户拖欠租金、水电费等，项目亏损严重，陷入经营困境。继而无法保障业主的租金收益，造成业主的利益受损。

    对此，业主梁小姐介绍：“发展商之前利用“十年返租100%回报，0风险”等广告吸引投资者，令我们觉得多贵都没所谓，反正100%回报。但现在却借经营困难减租金。”她担心，台山地王广场开发商和管理公司日后可能完全不给租金，甚至通过清盘等方式脱身。梁小姐继而质疑：“任何新商场开头3至5年都是开拓起步阶段，要马上靠商户缴交的租金收入反租给小业主是没可能的”，她说，开发商早就抬高售价，从小业主身上拿了一笔返租开支，“钱去了哪里？”

    熊波清认为，台山地王广场经营出现问题是受项目自身条件决定的。首先是其“十年租金收益”的经营模式成本高，经营压力大。他表示，商业地产有个培育期，需要养场和旺场，一般来说，2—3年时间是必需的。其次是招商问题，要做好市场调查，才能更好吸引目标客户，否则无法根据市场情况作出及时调整。据梁先生介绍，台山地王广场在正式开业之前就已出现招商困难问题，许多原本有意向进驻的知名品牌因全球经济市场环境下滑等原因，纷纷推迟或暂不进驻。由于商家稀少，还将原定2010年底的开业时间推迟到2011年1月22日。

    对于商业地产运营，熊波清认为，越是好品牌，对商场环境要求越高，招商不好，会直接对后期营运造成影响。

    刘志坚认为，江门商业地产项目存在的问题，主要有两大方面。一个就是经营水平问题，另一个则是城市规划问题。