与住宅地产不同，商业地产的水更深，陷阱更多。对近两年被迫转型的开发商而言，商业地产不是避风港，而是带有血腥味的新战场。

    上帝关上一扇门，还会为你打开一扇窗。楼市调控以来，住宅市场备受打压，而受政策影响较小的商业地产，成为了众多开发商眼中的那扇窗。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20位的开发商都进入了商业地产领域。

    然而，时隔两年，这些商业地产的新贵们日子过得如何？对他们而言，商业地产果真是调控下的“避风港”吗？

　　黄金期PK泡沫论

    “随着城市化进程的加速，商办物业正在迎来新的需求与机遇，2010年至2020年是商业地产的黄金十年。”近两年来，上至商业巨头，下至民营投资，人们无不坚信这一论调。

    也正因为如此，在住宅市场遇挫后，保利、中海等众多住宅开发商才会毫不犹豫地扎堆进场。国家统计局数据显示，2011年全国办公楼和商业营业用房的新开工面积同比分别增长46.2%和18.3%，销售面积同比分别上涨6.2%和12.6%，涨幅全面领先住宅地产。

    不过，随着大量资本的涌入，商业地产市场的风险也在不断加剧，“泡沫论”再次浮出水面，并且似乎并非空穴来风。

    世邦魏理仕最新公布的数据显示，全球面积最大的三个在建购物中心都在中国。此外，在建购物中心规模排名前10的城市中，中国占了8个。中国已经成为全球在建购物中心规模最大的国家。而据有关媒体引述的数据显示，2011年我国人均社会消费品零售总额13420元人民币，折合2130美元，不及美国同期人均消费规模15580美元的1/7。

    再者，这轮商业地产的狂欢不仅存在于一线城市，一些二三线城市的热潮比一线城市更显狂热，成为众多商业地产新贵的表演舞台。数据显示，在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积将直追香港、上海。而在沈阳“金廊工程”商业区，在建的以商业为主的项目也高达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。成都目前在建的城市综合体达到104个，未来两年之内还将有1000万平方米以上的商业项目投放。

    “地段，地段，还是地段。”这是商业地产遵循的价值铁律，不断涌入的财富和人群是消化其泡沫的最有力保障。与一线城市巨大的商业容量相比，成都、重庆这些二三线城市市场容量有限，巨量商业面积集中入市，其风险显而易见。商业地产市场今天表现出的这种“强劲”，未来很可能形成较高的空置率。

    以优质写字楼为例，据世邦魏理仕最新报告，天津、沈阳、重庆、武汉、成都存在供应过量的情况，其中，天津到2014年底新增的优质写字楼存量超过500万平方米，消化周期需要60年。

    全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存一直是个坚定的“楼市泡沫论”反对派，但在谈及这轮商业地产热潮时却露出了担忧，认为从2011年起商业地产的增量已经出现泡沫倾向。

    紧随泡沫而至的往往就是调控。最近，有关广州叫停境外人员购买商铺的传闻在网络上炒得沸沸扬扬。虽然后来广州市国土房管局辟谣称，该政策早已有之，只是今天才强调，但多位业内人士称，不能排除调控转向的可能性。