早在商业地产全线飘红的去年4月，因“大干快上”所带来的库存压力和楼市整体疲软的楼市阴影，成都地产业内就有人开始担忧：写字楼，这面红旗究竟还可以扛多久？如今这个曾让业界纠结不已的“隐患”似乎已经变成了现实：城南写字楼跌破万元大关、投资客开始“跳水”离场。

    楼价倒挂投资客“跳水”离场

    “新世纪环球中心才卖9998元/平方米，您的写字楼挂1.2万元/平方米，确实高了。”经过中介经纪长达15分钟的说服工作，投资客黄鸣终于做了一个艰难的决定：把自家项目的挂牌价下调2000元/平方米，这个价格虽较当初的购入价有赚，但利润已经大幅缩水。3月开始，一手写字楼放量入市，以较低的价格赢得了较高的成交率，部分区域出现一二手写字楼价格倒挂现象。在经过短暂的“矜持”后，部分业主在各种原因下主动让价。

    “一般而言，成都一手写字楼价格会高于二手，但由于近期部分一手写字楼以稍低于同区域的二手写字楼价格入市，带动了二手物业的降价。”二手中介机构分析人士解释说，以新世纪环球中心为例，均价仅9998元/平方米，而区域内其他同类楼盘，挂牌价虽无明显变化，但“暗扣”同样惊人，实际成交价格也在10000元左右。这直接造成了区域内一二手写字楼价格倒挂，迫使部分业主出于资金周转和套现要求，主动让价。

    2012年成都写字楼的供应量将出现井喷，预计有270万平方米新增供应集中交付，特别是天府大道区域在年内的写字楼新增量预计将达到168万平方米。

    避开同质化中小企业需求将成支撑

    虽然城南写字楼价已跌破万元，但地产业仍认为成都商业地产的发展尚处于良性阶段。“写字楼这样的商业地产，即使存在泡沫的，也只是区域性泡沫。比如上海、广州等城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，而对于成都来说，人均面积不足0.5平米，这当然是不存在泡沫的。”分析人士指出，商业地产真正致命的软肋是过于集中，易产生共振风险。也就是说，当区域写字楼过于密集，过于同质化，最后出现区域写字楼超负荷发展时，没有专业的运营能力与端正的商业价值观，导致一个片区内的写字楼相互抢夺客户资源与招商资源。

    “写字楼领域同样存在刚性需求，未来中小企业的写字楼消费需求将是成都商业地产发展的一个强大支撑。”某写字楼销售负责人表示，公司后续开发项目将主要瞄准一些新兴行业，如律师、会计师事务所。“我们在深圳做过一个项目，整栋楼里办公的基本上都是律师或会计师事务所，我们免费提供的公用会议室，就非常受欢迎。”

    该负责人说，“目前成都的律师事务所发展得非常不规范，一个三五平米的小房间、或者在法院门口设一些小门脸，其实挺损律师形象的。”其酝酿中的“律师楼”将配置沙发、茶几、饮水机、书报栏齐全的公用客户等候区，并设置有“总前台”，当有客户来访，前台秘书会为其通报。此外，每层写字楼均将配备洽谈室、休息室和吸烟室等配套设施。“有了共享的会议洽谈室，在事务所内部就可以不用预留该空间的功能，而节省的空间就是金钱。”