郭增利 中国购物中心产业资讯中心主任

　　从中国综合体发展的主要模式来看综合体，在中国我没有看到相同的标准。我自身觉得这样的划分会影响到一些真正的产品，你会发现没有办法对它归类。所以我们自身做了一个分类，可能未必成熟。我认为我国综合体主要有五种类型，包括了均衡性模式、倾斜性模式、混合型模式、资金主导模式和土地主导型模式。

　　均衡性模式，它的代表就是华润中心。倾斜性模式，就是强调某个主导功能的品质化模式，例如恒隆广场，它是综合体的形态，所以恒隆的优势在于它的购物中心。

　　混合型的模式比较强调片区开发和土地集约使用。它主要的特点就是城市带动力非常强，社会效应显著，回报周期较长，扩张速度受到制约，但项目竞争力强。大家会发现它们的市场占有率并不高，但是他们对一个城市的拉动能力非常显著。可能就是因为他们追求这种品质的特点，确实形成了竞争力，但是一定程度会影响它对外扩张能力。到了资源型发展方式的时候，会给综合体提出更高的要求，目前我们主要局限在可持续发展，还没有达到前面的高度。

　　再看第四、第五种模式，我认为恰恰是这样的两种模式占据了中国综合体的大部分市场份额。这对中国市场短期是有贡献的，但如果按照综合体成为百年建筑、百年商业的目标去衡量，有一部分大楼是要被当地地方政府点名炸掉的。资金主导模式和土地主导型模式与城市机能不太合适。我们整个物业需要的资金一切都是围绕资金流、现金流去计算，从投资角度来看这样的模式是成功的，但是从城市综合体和商业综合体的角度来看，这样的模式恰恰是有阻碍的。

　　现阶段中国综合体表现为商业综合体而非城市综合体

　　中国城镇粗放式的发展方式决定了第四、第五种模式的存在和占有主导地位。所以我的反思是，中国综合体表现为商业综合体而非城市综合体。

　　为了改变这种状况，我有三条意见。

　　1.加快从商业综合体阶段向城市综合体阶段的转变。

　　2.加快从开发商投资方式主导向政府规划引导方式的转变。

　　3 .加快从资金循环和地产投资收益模式向社会服务和城市服务转变。

　　关于这几点有以下对策。

　　1.要优化城市功能和城市空间可持续发展的综合体开发服务体系。

　　2.深化物业组合协同效应和城市价值的综合体运营服务体系。

　　3.构建资源型城市发展方式需要的综合体社会服务体系和城市功能完善体系。

　　这次的讨论，我自身认为心里是有压力和风险的，毕竟是在否定一些东西，建立一些新的东西。我们建议内省，说实话心里很忐忑，不一定是对的。我想抛砖引玉，大家可以围绕我们自身的思维方式，能够给我们找到更多、更好的答案，能够确确实实帮助在座的开发商化解心中的困扰，也能够帮助在座的零售商未来更好地选择与综合体进行合作，能够让零售商在和综合体合作的过程中实现商业价值。

　　禹来 中国购物中心产业资讯中心首席专家
　　中国内地并没有真正意义上的城市综合体

　　从政府城市规划、建设的角度来看，对城市综合体会有特别的要求。从房地产开发商和商业地产开发商的角度看也肯定是不一样的。

　　规划主要强调城市综合体要有城市功能，城市建设主要强调资源。我们是否要在所有的城市都建城市综合体？最重要的是，我们有没有必要在那些地方建城市综合体？住宅地产做销售，商业地产做经营，它们是如何结合？这就是一个城市综合体能够存在和能够成为百年建筑、百年商业的基础。

　　下面我们看看城市综合体的要素，分三个方面。一是城市化发展的要求，二是商业地产产品的进程，三是城市综合体的特征。

　　显然，城市综合体是城市化发展的一个产物。如果城市没有发展到一定的程度，或者说城市繁华的程度不够高，去盖城市综合体干什么？技术那么复杂，资金需求量那么高，为什么盖它？

　　作为一个城市综合体，它真正要体现的是社会功能、社交功能、商业功能、商务功能、交通功能、景点功能。如果没有了社会功能，我同意郭增利主任的说法，最多只能叫做商业综合体。在这种意义上，我认为中国目前很少，甚至没有城市综合体。

　　“全服务、全天候、全时段”是城市综合体的特征

　　作为城市综合体，它的建筑面积需要一定的规模，这在中国很容易满足，动不动就200万平方米的规模。作为一个城市综合体，从城市发展的角度，是要与外部空间协调，在内部空间上要连续。如果你做不到是全天候的，就不能叫做城市综合体。

　　例如我们去酒店吃饭还需要打伞，那就有问题。空间的连接要便捷，我们有建筑物但不是整体的，一会儿上，一会儿下，这是内交通的问题。

　　从商业地产的产品品质来看，它提供的是整体服务。包括办公楼、购物中心、商业街都是为顾客服务的。在这个服务的过程中，通过哪些手段实现呢？功能配置、经营管理、交通组织。

　　商业地产需要大量的资金，除了资金还需要什么？最核心的在于服务水平、经营管理。所以一个城市综合体已经被卖得乱七八糟的，它还能不能提供整体服务？这显然是做不到的。

　　作为城市综合体，要有规模、功能、空间的要求，而作为商业地产的产品，我们需要它有服务的功能，一个城市综合体的特征自然而然就出来了。

　　作为一个购物中心，我希望大家明白我说话的出发点。我不是对它进行定义，而是提醒大家在做这个产品时应该怎么去考虑。从商业地产的性质来说，有三点，全服务、全天候、全时段。这些才构成了真正城市综合体的特征。

　　购物中心，在城市综合体和商业综合体中，是其中最主要的一种功能构成，或者是一种产品。在城市综合体里面的购物中心，原则上一定是大型购物中心。

　　购物中心有些什么特点？在城市综合体所有的产品中，不管是不是齐全，主要包括了这些：写字楼、公寓、酒店、广场等，它们都以购物中心为中心。作为一个城市综合体，它必须要有社区功能，最有可能就是通过购物中心来实现。

　　王珏林 住房和城乡建设部政策研究中心副主任
　　综合体为什么那么热？因为城市发展需要它

　　为什么综合体现在这么热？一是房地产调控政策的影响。因为我们房地产调控主要针对的是住宅，这让很多房地产开发企业在住宅市场发展上感觉受到局限，现在纷纷做商业。原来不搞商业的大企业也在进入商业，不搞住宅的大企业进入了住宅。所以这一方面是受房地产调控政策的影响，企业的功能和产品在扩大，这就给商业地产发展带来了空间和时间。

　　二是城市发展的需要。我们真正的综合体从一线城市转移到二线、三线城市，主要在近两年。在2008年之后，现在很多的大企业，例如万科、万达、保利等企业在二线、三线城市发展得非常火爆。因为2009年初我国加大了基础设施投资，4万亿带动地方30多万亿的投资，这一下子把二线、三线城市，尤其是三线城市的投资环境改变了。过去我们到一个地级市，没有什么商业圈，没有商业街，没有高水平的商业综合体，还是过去那种商场，而且大部分是零售、出租的。现在到三线城市，马上不一样，它们的短缺也是我们进入三线城市的原因，带出了巨大的需求和机会。

　　三是大型开发企业的带动。过去二线城市大型开发企业都不愿意进去，现在却抢着进入三线城市。在它们的带动下，大型房地产企业投资开始往下移，推进了综合体的发展。但是这还有另外一个原因，它们和政府进行充分的交流和协调。不管在政策方面还是在地价、选址方面都会给予支持，给它们提供了很好的发展机会。

　　做出让人家记得住的购物中心，你的企业才有影响力

　　如今，商业综合体由于受到各方的重视，迎来了发展的机遇，只要具备一定的水平和能力、投资规模，以及做过综合体，有一定的经历，和政府一谈即成，市长高兴而且很支持。当然不可能像万达、万科这样被政府领导请来，无条件地进入，但是企业带着某些条件一样可以进入，可以说，门槛比以前要低很多。

　　地价可溢、利润上涨是商业综合体得到快速发展的另外一个重要原因。如果知道你在进行综合体开发，那肯定是可以溢价的。它与住宅不一样，住宅不能溢价，这样互补之后，既保证了合理的利润空间，而且安全指数又高了一些，大家都好。

　　房地产开发企业，尤其具有一定规模的大型企业要想做大做强，提高它的影响力，必须借助公共建筑来进行提升，做商业综合体开发是不错的方式，做出好的、让人家记住的购物中心，你的企业才会有社会影响力。