中国正在进入商业地产时代，据统计2009年初至2012年6月，中国商业地产投资额月均同比增长32%，增速是同期住宅开发的1.3倍，今年上半年，这一差异扩大至2倍。“全球在建购物中心面积前十强城市中有七个在中国，其中成都同时在建达到104个综合体，”世联地产深圳商业部总监雷艳表示。

    在深圳，以大型购物中心为主要形态的集中式商业面积在未来5年将增长87%，接近翻倍，相当于深圳未来5年将再造深圳过往30年的存量集中式商业的总和，短期供应过剩的局面将难以避免。

    “商业地产的火热来源于对住宅市场的调控和挤压，而关键的是，这种火热来自政府调控而非市场需求本身，”美联物业徐枫表示。深圳各大房地产机构此前已经纷纷发布不看好下半年深圳甲级写字楼市场的报告，而与写字楼十分相似的是商铺也是在同样的背景下将迎来大批量的市场供应。

    业内预计，深圳商铺将面临租金下调的压力，今年下半年租金涨幅将放缓，而明年商铺租金将分化，普通商铺或“见顶”。

    下半年商铺空置率将略升

    据介绍，商业地产热度升温的背后原因包括商业地产不受调控限制，有高额且稳定的投资回报，平衡土地增值税，建设商业地产可以提升城市形象满足政府需求，同时住宅开发商的企业形象也得以改变和提升。

    而与此同时，深圳即将面临集中式商业面积爆发，世联地产统计，未来5年深圳集中式商业面积将增长87%。而根据仲量联行的统计数据，2012年下半年深圳新增大型商业供应18万平方米，预计年底深圳大型优质商铺总存量将达190万平方米。

    一方面深圳商业面积将迎来集中供应区间，另一方面商铺租赁的整体需求却在放缓，世联地产深圳商业部总监雷艳预计，深圳商业地产短期供应将过剩。

    “租金升幅也将收窄，”仲量联行广州及深圳商铺部副董事程怡向记者表示，经济增长放缓、零售消费增幅减弱和租金成本人力成本等因素影响零售商利润，将制约下半年零售扩张需求；而深圳下半年商铺空置率将有微升，加上需求下滑，平均租金增长空间将会受限；关内成熟商场对零售商仍有一定吸引力，同时，百货、超级市场和零售商继续向深圳关外拓展。

    而来自高力国际的数据则对深圳大型购物中心租赁市场颇有信心。据统计，2012年1-5月，深圳累计实现社会消费品零售总额1541.5亿元，同比增长14.1%，“这显示社会消费品零售总额在年内的增长呈逐月加快的趋势，表示居民的消费需求亦呈稳步上升的趋势。消费需求的增长拉动了零售品牌的扩张，零售商家也将积极寻找新的物业，”高力国际研究人员表示。

    “短期内，全市优质商铺租金将继续稳步上升，但涨幅有所放缓，”程怡表示，不过在投资市场上，发展商因资金压力持续，可能推出更多的可售项目，宽松的货币政策也继续有利于投资市场。

    快速市场品牌消化新增购物中心商铺

    根据仲量联行的统计，随着深圳零售消费增长放缓，今年第二季度其扩张需求有所减弱，空置率保持在低位；而成熟商场在第二季度需求仍然旺盛，主要来自快速时尚品牌，租金有小幅增长；投资市场上分散业权投资商铺的活动也日渐活跃。

    据统计，2012年1至5月，受宏观经济增速放缓、物价高企等因素影响，深圳社会消费品零售总额录得1541亿元，同比增长14.1%，增幅较2011年同期的17.1%有所下滑，而受外围经济因素影响，加上国内租金成本、人力成本及信贷成本增加，零售商利润普遍受到影响，导致品牌扩张需求有所减弱。

    不过虽然整体零售租赁需求放缓，但仲量联行广州及深圳商铺部副董事程怡透露，从行业看，快速时尚品牌仍保持活跃，且新店均集中在较成熟的商场：Zara在海岸城租下约1400平方米的概念店，H&M在益田假日广场再扩充300平方米左右，Mango和Muji在福田区的Coco Park开新店等，也有新品牌落户深圳，例如苹果即将在益田假日广场开设华南区首家Apple Store，面积约为1000平方米。

    深圳商铺的空置率依然维持在比较低的水平，程怡表示，第二季度深圳优质商铺市场有新增供应4万平方米，净吸纳量约29000平方米，“净吸纳量主要来自新增供应，加上其他商场空置率保持在低位，二季度优质商铺市场空置率下降0.4个百分点至3.2%，上半年整体空置率则较去年第四季度微升0.2个百分点。”

    记者了解到，福田中心区的卓越InTown目前已开业，项目负一层的餐饮及超市部分自去年11月开始试营业，目前入住率约75%，以配套餐饮以及中档服装吸引白领一族及年轻消费者群。