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商业地产有着比住宅地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、零售商、商家、消费者，从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑，都需要专业的团队。与住宅相比，商业地产投资回报周期更长，对资金更渴求。在信贷方面，商业地产的待遇远不如住宅，贷款额度最高五成，期限最多10年，而住宅分别为七成和30年。这表示商业地产的开发商必须有更高的资金自由比例，否则可能对公司运营造成致命冲击。首创集团董事长刘晓光就曾公开告诫商业地产商，“最重要的是资金”。

    此外，商业地产讲究的是长期回报，不仅是拼资本，更要拼持久力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。邝盛向记者解释，住宅开发商习惯于短期投入，赚快钱，迅速回笼资金，“盖了卖、卖了走”，难以真正花心思运营一个项目。“商业地产里最著名的案例是上海的恒隆广场，从开始到结果花了10年时间，投资回报率百分之四十几，没有几个公司能比得了。但它前7年投资回报率是负的，现金流付银行利息都不够。想赚几个快钱就撤的公司根本做不了商业地产。”

    商业地产的特殊性还在于从一开始就要自觉纳入城市的整体规划中，以确保商业资源的合理分布。同时，地产商还要学会避免开发同质化，提前与需求市场对接，而不是边开发、边招商，甚至是先开发、后招商。

    住宅开发商们，能否顺应商业的运行规律，以长远的眼光开发、运营商业项目？

    以万科为例，邝盛透露，关于是否发展商业地产一度是万科内部王石和郁亮的分歧。2009年前，万科内部多次统一思想，将公司战略定位为专注于住宅地产。在公众场合，郁亮也多次强调，公司没有进军商业地产的计划。从2010年开始，由于面临住宅用地供应减少，公司的口风开始出现了改变。从1997年之后就没碰过商业地产的万科开始从社区商业入手布局。当年年底，深圳万科商业管理公司低调成立，对商业项目进行经营管理，此外还有营运、推广、物流等服务部门支持商业项目。2011年，万科公布了商业地产发展策略，并开始拿一些纯商业地块。公开资料显示，万科在商业地产的投入已经超过200亿元。

    万科的成功之处在于将住宅专业化、标准化以及把资产周转率做到极致，这种专一的商业模式，成就了万科前面10年的稳坐泰山。“纯粹的住宅将不再是建筑的主流，取而代之的是城市综合体。”这句话出自万科2010年年初发布的财报。两年过去了，这家巨头成为了商业地产界的“小学生”，开始重新学习商业地产里的规则。

    不过泡沫开始涌现，万科没有多少试错的机会了。