从北京、上海、广州一线城市的火热，到二三线城市的遍地开花，随着我国经济的不断发展，城市化进程的不断加速，城市综合体这一商业新宠受到了越来越多的房地产开发商的热捧。近两年，石家庄这个省会城市，也迎来了城市综合体的时代。

    城市综合体，是城市中各种功能配套的一个集合，是集住宅、购物、餐饮、娱乐、办公、酒店、银行、学校等于一体的“城中之城”。在城市综合体内，居民可以享受到吃、穿、住、行、用、文化娱乐等生活中必须的配套。

    在国家对房地产行业如此严厉的调控政策下，城市综合体项目仍然如雨后春笋般冒出来，并引发了消费者新一轮的投资热潮。究竟什么样的城市综合体才能与城市的繁荣相融合，拥有顽强的生命力？

    物业功能叠加带来集约化效应

    “一个有竞争力的综合体，应该同时具备酒店、写字楼、商业、住宅这四种功能的叠加，缺一不可。”联邦地产商业副总裁潘好龙认为，一般来说，城市综合体均应具备住宅物业、写字楼物业、酒店物业和商业物业等物业配置，是四种功能的集合体。以个案而言，各个城市综合体根据其定位，重点强化的功能不一，虽然任意两种物业的组合均可称之为综合体，但在潘好龙看来，综合体物业功能的叠加，会强化综合体带来的集约化效应，真正的大型城市综合体应该是这四种物业类型的合理匹配。

    综合体物业类型的叠加，并不是简单的加和，它所产生的集约化效应远远大于单纯物业形式所产生的能量，即不是简单的1+1=2的关系，而是1+1>2的关系。潘好龙认为，酒店作为区域内对外交往的窗口，不但带来了人流，而且提升了区域的价值；写字楼里的办公人群，其文化学识、收入水平要高于区域的平均水平，会促进区域水平的整体提升。区别于一般商场超市，城市综合体的商业自身需求以及周边核心区域的消费群体，都给综合体带来了高的附加值，在这些商业业态的叠加效果中，达到单纯物业形式所不能产生的能量。

    与周边现有商圈的有机结合

    综合体功能的确定、各种功能的配比，与它所处的地理位置和周围商圈的性质有着密切的联系。石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长李水源认为，随着城市规模的不断扩大，小城市单一商业中心的模式，已经不再适应城市居民工作和生活的需要。现代城市的发展，需要若干个城市副中心来支撑适应现代化城市的商业需求，各副中心形成合理的空间跨度，功能定位有所差别，互相之间形成互补而非竞争，以满足城市中不同区域居民的需求。

    从目前石家庄城市综合体的分布来看，大部分集中于中山路以南、中华大街以东，这里有石家庄原始的北国商城商圈，综合体的商业功能明显，商业氛围浓厚。

    潘好龙认为，未来城市的商业会向外扩散，一个城市至少有2-3个市级商业中心，7-8个区域级商圈以及若干社区型商圈组成。

    与城市中心商业融合外，一些有实力的开发商，向着城市副中心转移，跟随着的即是综合体自身带来的商圈氛围。城市综合体的类型如何定位应该根据项目所处位置，与周边核心商圈相融合，共同达到集约化的效应。

    交通体系打造城市综合体脊梁

    业内人士普遍认为，综合体的建设，要有交通规划的配合和支持，没有交通，就没有城市综合体。

    无论是万达广场附近的槐安路快速路，还是祥云国际周边的南二环，交通便利都是城市综合体在配套中不可或缺的因素。“便利的交通条件是城市综合体成功的因素之一，无论是内部交通、外部交通，还是公共交通如公交、地铁等，这些都应该做到通达。”潘好龙认为。

    城市综合体作为城中之城，其住宅板块居住着大量的常住居民，酒店引来了大量的外来客群，写字楼聚集了大量的商场精英，购物娱乐等商业更是集合了综合体内与体外的多元化人群，如此高密度的人口需要一个好的立体交通配套，能够快速集聚及疏散各个人群。如果没有一个好的立体交通配套，会造成交通的拥堵，给各类人群造成不便利进而影响城市综合体自身的生命力。

    因此，一个综合体，应该有完整、科学的交通体系，一个能够快速连接地上与地下的内部交通体系与一个能够快速连接外部公共资源的外部交通体系。

    后期运营显神通

    目前石家庄市场上酒店、商业及写字楼众多，但实际运营水平却千差万别，一些优秀的知名运营商所运营的城市综合体已成为石家庄市的一道亮丽风景线，而一些商业物业却不温不火，惨淡经营。在此，就显示出了后期运营的重要性。

    “品牌的差异化是城市综合体具有竞争力的要素。”石家庄勒泰房地产开发有限公司副总裁凌志诚认为。城市综合体品牌的形成需要城市综合体走差异化路线，模仿现有的成功的商业综合体是不能形成其独特的品牌并产生品牌效应的。品牌的差异化需要开发商对其所运营的城市综合体有一个准确的定位，需重点考虑所在城市的资源与特质、可形成竞争的周边商业服务配套、城市居民的收入消费水平、目标客户群的年龄、收入水平、消费习惯等，具有相对比较高的专业性。

    业内普遍认为，定位之后的招商是更加困难的一件事情。目标商家如何才能入驻本城市综合体，如何才能凸显自身的优势、主力商家的定位、如何以主力商家带动其他同层次商家入驻、各个商家如何形成合力进而吸引消费者等，如果所招入的商家层次不一，会造成定位不明，互相拖累，进而影响吸引消费者的能力。

    如何在商家入驻后提供良好的物业管理服务也对开发商提出了较高的要求。市区内很多商业聚集区都会有这样一种现象，同样地段紧邻的两个商业体，其中一个生意火爆，另一个却有较大的差距，这就是定位、招商、物业管理服务不能跟进造成的后果。因此只有满足了准确的市场定位、成功的商家入驻以及优质的物业管理体系三个方面，才能称得上是一个成功的商业综合体。