有业内人士评价国内商业地产是“有效供给不足，无效供给过剩”。事实上，部分大、中城市商业地产的同质化竞争已导致一大批商业地产项目倒下。相比之下，一些三四线城市却缺少与其消费水平相适应的项目。广东坚基商业运营管理有限公司常务副总经理谭广球认为，拥有多种城市功能的城市综合体将成为引领三四线城市消费的重要力量。而三四线城市的市场也是商业地产开发商可以大有作为的广阔天地。

　　记者：您曾在深圳运营过多个商业项目，您认为一线城市和三四线城市的商业地产市场有哪些不同？三四线城市商业地产下一步的发展到底有多大的空间？

　　谭广球：深圳人口众多，收入水平较高，看似是商业地产的“沃土”，但众多大型开发商的进入，使得市场竞争也十分激烈。

　　相比之下，很多三四线城市中高端商业项目还是空白。如果我们能打造成独一无二的标杆项目，面临的竞争就会小很多。由于没有太多竞争对手，最终盈利能力和一线城市相比其实相差不多。从消费能力来看，澳大利亚10万人的消费量可以维持一个购物中心的运营。国内消费水平较低，深圳20万人的消费量可以维持一个项目。三四城市如果只有一个高端项目，就可以是300万人的消费量来维持一个项目，这种消费量对维持一个项目来说是绰绰有余的。

　　比如我们在河源的项目，河源本身属于三四线城市，但是我们做的相对高端，从商家的反应来看，很多品牌商家都对这个项目感兴趣。

　　对于三四线城市的商业项目来说，品牌档次不一定要最高端的，还是要与区域市场的消费水平相适应。在合适的时机做合适的事情，这对商业地产的开发来说十分重要。

　　记者：根据您多年的商业地产操盘经验，对于开发商来讲，开发商业地产最关键的要素是什么？

　　谭广球：我认为房地产开发商必须能回答几个问题，你对这个行业的了解有多少？商业地产里的商业到底是怎么一回事？商业地产与住宅地产到底有哪些区别？

　　简而言之，开发商必须要把“账”算清楚。从拿地到施工，从装修到后期运营，总共投入多少。其中，开业之初的培育期要投入多少，开业的投入还包括一些商家的装修费用，因为现在商业地产竞争激烈，有些商家要求装修补贴。开发商还要清楚，所有这些都投入进去之后，商业地产的预期回报率是多少？

　　目前市场上商业地产的失败案例比比皆是。究其原因，很多项目是外行在操作，蛮干快上，缺乏专业的管理经验，也没有遵循市场规律，最终难免失败。这个行业的“二八法则”是永远不会变的，即使在当前的快速发展时期。

　　记者：商业地产开发商越来越重视项目的后期运营。那么，较大比重的物业自持是不是成功运营的先决条件？

　　谭广球：国内的商业地产发展走了不少弯路，从以卖铺为主到以自持为主，吃了很多“苦头”，才慢慢转变理念。

　　大量的案例表明，如果一个项目中出售比重超过30%的话，成功的几率是很小的。因为分割销售的话，很难控制商家做什么。如果一个项目的业态组合不佳，布局不合理，那么整个项目就很难做起来。

　　现在品牌商家也越来越专业，他们很看重项目的整体运营情况。这点也很容易理解，一家品牌店铺从装修到运营，占用资金数额很大，如果经营不善，几百万元就会“打水漂”，主要负责人的职业生涯也会受到影响。所以品牌商家也是在赌商业项目的未来。

　　深圳曾有个售后返租的项目，返租期刚结束，很多个体户没有大局观念，以为自己有能力做成，就把铺位收回来，各自为战，结果整个项目没有了统一管理，混乱不堪，最终导致人去楼空，至今已闲置七八年了。

　　相反，如果开发商自己持有项目的话，可以对业态进行整体布局。满足消费者一站式消费的需求，避免重复竞争。这样的话，购物中心才有成功的机会。

　　记者：开发商自己持有经营，对于资金的需求量非常大，但国内的融资渠道并不像国外成熟的市场那样多，很多时候需要用短期贷款做长期的项目，很多开发商用住宅“反哺”商业。您怎么看这个问题？

　　谭广球：商业地产的回报周期很长。很多时候，企业做商业项目的目的，是抬高周边物业的价格。比如将临街铺位、住宅等产品的售价大幅提升。这也是越来越多的开发商选择以综合体的形式进行项目开发的原因。但这种方法并不能从根本上解决商业地产的现金流问题。

　　要解决这个问题。首先，开发商需要做的是把整体的“账”算清楚。各个部分的投入和回报要有充分的预期。具体到商业部分，后期的运营成本其实非常高，一个15万平方米的购物中心，每年运营成本约为4000万元至5000万元。开发商要把这些投入充分预估，严防资金链断裂。

　　其次，对于开发商业项目的开发商来说，资金实力非常重要，如果没有强大的资金准备，不能给商家充分信心的话，那么项目其实很难做起来。

　　记者：不少购物中心正在走“去主力店”模式，这是否意味着百货等业态已走向没落？

　　谭广球：“去主力店”确实是商业地产发展的一个新方向。商业项目中有些铺位是装点“门面”的；有些是吸引人流的；真正租金收益高的是服装鞋帽、珠宝、儿童用品等货品。而百货店中往往也包含这些项目，会同自持的部分产生竞争。

　　另外，百货店虽然售卖的商品种类齐全，但商品的展示铺面较小，展示效果不及购物中心，并且百货店的租金收益也比较低。所以从投资回报率角度考虑，“去主力店”是商业地产发展的一个方向。

　　我考察过世界各地的项目，每个地方的商业项目都不同，可以说商业地产没有“定式”。是否“去主力店”还要看项目所处的地段、公司的实力、公司的经营思路等。如果是一家没有商业地产经验的开发商，做商业项目的目的是使周边地价增值。这种情况下，引入主力店运营成功机会更大。