城西，作为杭州主城区的传统黄金区块，拥有黄龙商圈这样的城市核心CBD，但随着黄龙板块寸土难觅、传统文教板块逐渐没落，城西的商务价值开始需要新的增长点来支撑。放眼城西，今年下半年写字楼集中放量的古翠、申花一带应该是最可能有所作为的一个板块。

    新写字楼回报率可达6％

    关注古翠、申花一带是由于银泰城、MCC、矩阵国际下半年的集体面市，这块住宅热土一下子被当做商务新丁拿来讨论。有几十个住宅楼盘密集扎堆，却没有大型商业中心，也没有像样的写字楼，这一直是该区域被人诟病的短板，但从今年下半年开始，几大商业体纷纷亮相，银泰城、MCC、矩阵国际先后面市，虽为“邻居”却各有侧重，区域内的商业、商务空白初获填补。

    虽然大型商业体的落子还只是勾勒出了雏形，但业内人士对该区域的商务前景可谓看好。“目前城西的商业客群无非也就三类，一类是投资客，一类是自用需求客，还有一类就是改善型客群，无论针对的是哪一类客群，这个‘商务新丁’都有价值优势。” 赢商机构总经理方芳说。确实，有黄龙、文教这样的传统成熟商圈先行，城西的新兴商务板块有其先天优势。

    有机构调查显示，城西写字楼的租金段虽然呈现出一定价差，但文一、文二、文三路中段那些老写字楼的租金也都能达到2.5元/平方米/天左右，而数量不多的几个年代较新的写字楼，像黄龙时代广场（支付宝大楼）租金约为4.5元/平方米/天，西湖科技大厦和联合大厦在3元/平方米/天以上，多年来不少写字楼的租金都呈稳定增长态势。如果以3.5元/平方米/天的租金、20000元/平方米的售价来计算，那么年投资回报率可以稳定在6％以上，无怪乎无论是银泰城、矩阵国际还是MCC，都对自身项目的投资回报率信心满满。

    产业基础好优质需求客多

    开发商的自信还来源于城西优质的企业需求客。曾经高校林立的城西是老牌文教板块，大量高学历人群、脑力劳动者汇聚于此，当年也是IT、设计等创智企业最集中的区域。“正是有这样的产业基础，如今城西有着大量拥有高附加值的三产企业，他们是城西商务需求的一大主力客群。”方芳补充道，“我们做过统计，这类企业大多为20-50人的规模，需求面积为200－500平方米，在经历了资产快速增长后，这些企业需要更大面积、更高品质的办公场所来扩大规模。所以，对于城西的品质写字楼项目来说，还是有大量优质需求作支撑的。”

    以6月首开的银泰城为例，尽管整层销售单层面积达800方左右，单套写字楼总价为1500万左右，还是不乏诚意客户追捧，推出即告售罄。十多组客户中，外贸公司占到了四五成，其他则为IT、环保、医药、代理型企业等。“有一家外贸公司蛮有意思的，之前老板在文三路某写字楼买了一层楼，1000万买进，五年后1300万卖出，之所以涨幅平平就是因为楼品硬件一般，物业服务也普通。老板也算吃一堑长一智，转身就来银泰城买了一层楼，而且很爽快，来看了一次，第二次就来付款了。”银泰城营销企划部经理徐琦敏颇有感触地说，城西有经济实力的企业确实不少。

    除了文化底蕴深厚、产业基础给力，近年来，随着城市交通状况的越发恶化，城西也呈现出回归态势，区域的多功能属性开始生发开来。正如MCC项目总经理徐海鹏所说的那样，“这两年城西出现了一个新现象：早年滨江根本没人住的时候，曾经有一批企业从城西搬往滨江，当时租赁成本低交通也不成问题，现在不行了，那些家住城西的老板舍不得离开，只好把办公地点搬回城西。但城西除黄龙外好的写字楼太少，因此他们对品质不错的新写字楼颇为期待。”

    三项目集体上市意图突围

    盘点今年城西集中上市的写字楼，事实上各项目的特点都十分鲜明，产品面积段也有所区分，因而也将各有各的拥趸：银泰城走的是规模、品牌路线，整层销售因而总价较高，对企业实力要求较高；MCC走高性价比、个性路线，最小面积为70方，是三个楼盘中单体面积最小的，层高也高到可以隔成比较舒适的两层，实用性很好；矩阵国际则走成熟、精品路线，是城西第一个获得LEED金奖预认证的项目，也是区域内唯一一个精装修写字楼。

    作为申花板块的地标性综合体和最先入市的写字楼项目，银泰城从首开热销中收获了充足信心，对未来申花的商务需求和市场期待连连，这也在它的定价体系上得到了最为直观的体现：从6月首开时的均价18500元/平方米，到本月底续推的21000元/平方米，据称后期房源价格还将微涨。申花的后续重磅项目矩阵国际定位颇高，在整体设计上花了很多心思，邀请了曾任上海浦东新区首席规划师的哈佛博士担纲设计，在建筑群中规划了12个空中花园，在建筑内部设置了罕见的10层40米挑高大堂，户型上也采用了4.2米层高的舒适设计。“我们追求的是舒适、生态、高效以及人性化，希望设计独特的矩阵国际能成为申花板块南门的地标建筑。”莱茵置业营销总监韩轩刚对自家项目和申花板块显然有着较高的期许。

    而地处文教一带的MCC则走了另一条灵活路线：层高达4.5米和4.98米，空间自住性很强，面积跨度为最小70方最大2300方，90方户型可实现110方实际使用面积，很适合IT企业、设计公司这一类单位入驻。说起可变空间概念，徐海鹏兴味盎然地开始举例：“我们充分追求空间布局的自由性，也希望接纳有体现个性诉求的企业入驻。客户完全可以买下2－3间写字楼，然后拿出一间设计一个独立大堂，比如外贸公司可以做一个很有型的货品陈列，IT公司可以放一个巨大的投影，这样的大堂将会具有很强的冲击力。”