今年，有关“写字楼”的话题早已被各大媒体、业内人士提及无数次，“存量多消化难”“写字楼密集扎堆”“5A甲级写字楼举不胜举”……各种现象无不牵扯着人们的眼球。自2010年写字楼市场在消化走量和成交价格涨幅上均超过2009年之后，成都写字楼以每年递增的速度加速供应，2012年上半年成都写字楼供应共达106.5万平方米。未来写字楼市场走向如何？值得人探究。

    供需持续增强 租金涨跌几度

    2012年，随着百扬大厦、大陆国际、保利中心、华润大厦、时代8号等写字楼的入市，成都写字楼市场迎来供应高潮期。从整个成都城市区域来看，东大街以及延线，还有人南路以及延线，这是写字楼最密集的地方。尤其是南延线片区，奥克斯广场、环球时代广场、蜀都中心、东方希望天祥广场等写字楼紧密排列，不少业界人士担忧，南延线写字楼供大于求，恐难以消化。

    而在写字楼租金和售价上，2012年也是涨跌几度。据仲量联行报告显示，一季度写字楼租金有微涨趋势，但二季度全市甲级写字楼平均有效租金117.5元/月·平米，环比微跌1.7%。中原地产写字楼简报显示，8月甲级写字楼销售价格19000元/平方米，环比上涨2.7%，乙级写字楼销售价格10500元/平方米，环比下降1.9%。

    销售压力将不减 产品差异化发展

    今年四季度，成都市写字楼产品供需或进一步加大，销售压力仍存。据了解，8月就有中铁西城、中航·国际交流中心等7个项目取得预售许可证，此外，体量约73000平方米的来福士广场预计将在不久后面世。

    仲量联行预测，集中供应将带来激烈竞争，预计短期内甲级写字楼中，品质较低、缺乏区域优势且呈同质化的产品表现将会持续受压。中原地产也表示，应注意到成都写字楼市场潜在供应量巨大，供需市场明显加剧，销售压力不减。未来开发商应在写字楼开发方面，避免同质化，做出产品特色。

    与此同时，我们在市场上也看到一些产品已经在求差异化发展。8月新推项目中，就多为会展、万科、中航、中铁等品牌开发商的商住两用投资型产品，以低总价、不限购抢占市场份额。龙湖也讨巧地推出星座产品。成都龙湖营销部高级营销经理、北城天街营销负责人黄娟表示，这种产品第一不仅可以做写字楼的功能，无论是甲级写字楼客户还是创业初期客户都可以选择，第二用途是可以做酒店，像建设路上的龙湖三千集的酒店。黄伟称，写字楼产品创新延展空间除了办公商务的功能之外，还有很多可以延展的功能，包括建筑结构，包括写字楼配套，包括相关产业的整合和融合，这是产品的一个发展方向。

    租金将保持上涨 空置率稳中有降

    面对供需压力增强，写字楼未来的租金和售价走向将如何呢？中原地产表示，租赁市场方面，写字楼整体市场优质写字楼租金保持上涨，表现良好，同时也注意到品质一般的写字楼由于各方面原因，整体吸纳能力不强，租金出现一定的下滑。对于业界以及广大投资者尤为关注的南延线片区，中原地产也提醒道，城南区域多个写字楼交付使用，租赁市场竞争或趋白热化，且这种趋势将保持一段时间。将造成租金难以到达理想的水平，投资回报率必然下滑，城南区域表现更甚。

    在入驻上，空置率将降低，外企入驻需求增强。仲量联行表示，自2011年下半年起，成都外企即开始显现较为强劲的需求；到2012年第二季度，外资企业的租赁面积占季度总成交面积的比例进一步上升至接近五成。随着国际金融中心、来福士等优质产品的入市为企业入驻带来更多选择，预计未来跨国公司及大型国企等对于高品质写字楼的租赁需求将持续强劲，或将为后者带来更优的租金表现。中原地产表示，前期新项目的集中交付导致优质写字楼空置率出现较大攀升，后随着写字楼逐渐出租，空置率表现小幅下滑，稳中有降的趋势明显。