商业地产在中国正经历着前所未有的野蛮生长。

    有数据显示，全球2011年在建的购物中心2960万平方米，其中50%在中国。

    莱蒙国际董事长黄俊康近日在中欧国际工商学院的一个论坛上讲到：“这几年因为住宅地产被调控，再加上地方政府追求所谓的政绩，商业地产是严重的供过于求。”购物中心一哄而上的问题逐渐暴露出来：购物中心的同质性高，超过80%的商户组合雷同，与此同时，烂尾或半生不死的购物中心增多，尤其在二、三线城市的新开发区。

    高纬环球中国区零售地产服务部执行董事James Hawkey的观点也类似：部分城市出现了供过于求，而这和地方政府规划不当，以优惠的招商引资条件吸引商业地产项目有关。泡沫的出现，也给部分商业地产开发商带来前所未有的风险。

    “招租变得越来越困难。商户谈判力增高，装修补贴高，近5年，一线品牌装修补贴从2万元/平方米升至5万元/平方米以上，个别一线品牌补贴金额10万元/平方米。但商户缴付租金越来越低。例如某国际快消时尚品牌，租赁租金从5年前‘底租+12%提成+管理费’到现在‘租金+纯扣点5.5%~6%’。”黄俊康说，开发商投资回收期愈来愈长，最近上升至10年以上，甚至更长。

    他认为，未来10年商业地产都很艰难，供过于求，10年后随着中国人均GDP的提升，收入的增长，那个时候可能会平衡。

    为了能够度过即将出现的商业地产危机，黄俊康称，开发商要花更多时间、精力去培育商业项目，“一个商场要成功，最快要三年，一些不好的地点，七八年可能都看不到阳光。在这样的情况下要有充足的现金流、长期的市场培育以及品牌商铺的组合、补贴，还要有非常好的融资渠道。”黄俊康说，“因此我们希望尽快有一些房地产金融的产品出来。要不然中国的房地产特别是商业地产面临的危机是巨大的。”

    商业地产的危机不只因为疯狂建设导致的供大于求，同时还面临着电子商务的冲击。“接下来我们更多要面向体验式消费的东西了，但体验式消费的商铺，又存在一个问题：普遍租金水平不高。租金最高的还是服饰类、手袋类商铺，因此需要很好的整合以及培育自己的商业品牌资源，形成特色。”黄俊康说。

    “还有一个非常重要的经验，就是无论多艰难、多辛苦，这个培育期多长，都要建立自己的商业运营管理团队，没有这个商业运营管理团队就不要想做商业地产。”黄俊康认为，“我想最终未来这十年，只有很少数有实力的、能耐得住寂寞的商业地产开发者才可以度过这个严冬，才可以看到曙光。”