原因

　　埋头干事 他们打着自己的如意算盘
　　写字楼扩建潮涌，他们在打怎样的如意算盘？

　　“解放碑有金融机构70余个，聚集了90%的驻渝国内商业银行、保险、证券公司总部，2/3的驻渝境外银行、保险机构，3/4的驻渝世界500强企业和所有外国驻渝领事机构，这是我们的优势。”渝中区发改委规划科负责人称。而渝北区的算盘则是着力打造千亿商贸服务大区，重点引进重点企业集团(500强企业等)设地区总部或总部型分支机构。“我们将培育发展金融保险等生产性服务业、文化创意等新兴服务业、新能源等高新技术产业楼宇(总部)企业。”渝北区商委规划财务科科长简勇称。

　　江北嘴中央商务区开发投资集团副总经理穆军则表示，作为长江上游金融中心，未来江北嘴CBD将聚集重庆80%的金融机构。目前，国家开发银行、华夏银行大楼已投用，重庆银行大厦、农行重庆分行大厦、中行重庆分行大厦已动工，西南证券总部大楼、香港九龙仓九龙大厦等明年上半年也将开工。

　　需求强劲 开发商不惧短期供大于求
　　各区的如意算盘，市场能否认同？

　　戴德梁行华南华西区研究部主管张晓端说，重庆的高端写字楼新增需求稳步增长，金融类、实业类、专业服务类企业是需求的主要来源。“30%的空置率已处于高位，未来4年供应量较大，市场将出现阶段性过剩，竞争将更加激烈，短期内空置率还将上升。不过，重庆的高端写字楼起步晚，阶段性的高位是正常的。”

　　世邦魏理仕高级分析师林维分析，一方面金融、服务等行业需求较强，吸纳了部分新推出的写字楼；另一方面重庆打造长江上游金融中心，房企看好重庆写字楼的前景，投资热情高涨。“未来几年需求增长将十分强劲。”她说。而香港瑞安集团主席罗康瑞也看好重庆的前景，他此前向商报表示，未来几年，重庆会发展成西南地区、长江上游非常具有竞争力的城市。

　　重庆社科院城市建设与管理研究所副所长彭劲松则表示，重庆近年写字楼市场新增供应量较大，空置率也较高，会导致短期需求与供给不平衡。但不排除未来几年的需求会消化写字楼市场的存量和增量，预计“十二五”末期将明朗化。

　　建议
　　区域差异化 房企应跳出同质竞争

　　尽管远期市场看好，但短期的供大于求，开发商是否能承受资金压力之重？

　　“提高物业管理服务水平、着眼后期硬件设施维护升级，才是竞争获胜的关键。”戴德梁行华南华西区研究部主管张晓端认为，供应过大带来的竞争是开发企业需要面对的问题。领域机构市场部经理张鑫则建议，首先，开发商应科学制定推盘节奏，避免集中放量带来恶性竞争；其次，在产品设计上，各大房企也应突出特色，跳出同质竞争。

　　重庆社科院城市建设与管理研究所副所长彭劲松建议，各区发展写字楼应与重庆总体规划相衔接。例如，大趋势是有部分金融业态将由解放碑向江北嘴转移，渝中区就应注重从商贸、互联网产业方面发展楼宇经济。“无论如何，各区需要对写字楼从数量、结构上进行梳理，在总体上进行把控。”彭劲松称，因为城市还承担着市民居住、交通等功能，过高的楼宇密度可能会对城市产生一定的负面效应。

　　当“包租婆” 开发商加大自持比例

　　世邦魏理仕分析师林维还建议，对优质物业，“单一业权”更有利于保证其品质，所以开发商应加大优质物业的自持比例。事实上，这已成为不少房企的选择。

　　8月16日，SOHO中国宣布，未来将在北京和上海核心区持有商业物业150万平方米，这意味着SOHO中国将实现由散售向大规模自持的重大转型。按照其董事长潘石屹的话说，“就是要当‘包租婆’了”。

　　龙湖地产中报显示，上半年，龙湖旗下已开业商场面积为43.9万平方米，整体出租率为98.6%，租金增长35%。目前还有在建商场7个，面积112.7万平方米，龙湖预计将在2016年迎来租金增长的高峰期。