杭州商铺价位已达一定高位，投资回报率在3%左右是常事，接下去杭州商铺市场又将如何发展，是否会出现大洗牌？

　　于旭东(浙大网新置地总裁助理)

　　应该承认，电商的迅速崛起对传统零售业的挫伤是致命的也定将是持续的。商户抱怨租金、人员等成本上涨之下利润几近全无，投资客则感慨回报率远及不上过往投资项目。来自多家中介商业地产部的信息也显示，除了延安路、武林路等传统商业街店铺有着相对稳定过境式人群支撑外，新建社区的商业裙房招租普遍举步维艰，“养铺周期”拉长。市中心写字楼尤其是相对高端的商业综合体，区位上占一定优势，规模效应下的业态组合亦有成为区域消费中心的可能，“8至10小时”稳定白领消费群成为品牌新宠，黄龙的EAC、支付宝大厦裙房商业均符合这一特征。

　　姜震宇(资深业内人士)

　　2012年上半年杭州消费品零售额增长率受中国经济放缓，收入增长放缓和通胀率等原因影响，但是还是保持了12.2%增长，杭州市商铺空置率维持在1.8%。各品牌对杭州高端消费市场信心十足，受住宅调控和投资渠道缺乏等因素影响，商铺成交量也是2010年来最高。随着地铁开通，核心区综合体的推出，杭州的地铁商圈商铺及人口密集区域商业，如滨江核心区域的世茂中心商铺因其具有地段、交通、开发运营能力，应该会受到市场青睐。

　　曹旭东(中国指数研究院杭州分院研究总监)

　　从行业大趋势来看，商用物业售价的上涨接近顶部，但是租金受物业售价在内的多种因素推动，依然保持上行，这是一种惯性延续，也是商铺持有者千方百计转嫁各类成本上涨的无奈之举，其直接结果会是商家退出或商家也顺势把商品、服务的价格涨上去，这其中有时间的滞后和一定的成本缓冲空间，但是价格的持续上涨，相信各商家是无力承担的。这必然使得杭州商业格局继续分化、分层，高端如杭州大厦、万象城者，低端如环北、钱江小商品城者，各有各的活法。另外，还要看到租金不能脱离商家的盈利能力和居民消费水平太远而无限上涨，同时，商铺的高租金会进一步催生网购的发展，而网购的潜力不可限量，且变数极多。

　　方芳(赢商投资总经理)

　　商铺作为使用型物业，源头业主因为开发成本的高企，对于租金回报有越来越高的期望实属正常，但关键是下游接盘的商家是否一直有能力去应付一直暴涨的租金。不同业态租金承受能力都有它的上线，零售类的租金占比承受上限约为营业额的10%左右；餐饮类的分国际快餐连锁和中式餐饮，分别为8%-5%；娱乐类的由于面积较大，租金承受力会更低。所以商业的繁荣实际是租金驱赶型，承受能力弱的业态会被淘汰。在未来竞争越来越激烈的商业地产领域，像杭州随着供应量的不断放大，个人认为，在未来3到5年，杭州的商业地产的租金将进入逆增长或冷冻期。

　　陈焕春(汉嘉地产顾问副总经理)

　　商铺租金回报率如果长期只在3%就没有什么投资价值了，因此只允许一个不太长的培育期，然后租金能不断上涨才能维系。而出现较低回报率的前提往往是预期太高而导致空置。杭州目前售价高的商铺一般都有题材和概念支撑，比如地铁或大型综合体，因为地铁开通前期预期会高涨，而且杭州规划中的综合体也非常多，因此也必然会有优胜劣汰，只是由于交付的高峰期还未到来，近期不会非常明显地显现。