充分考虑区域写字楼产品出租率

　　在写字楼市场上，据亚豪机构统计显示，2012年北京写字楼整体销售均价为25726元/平方米，写字楼交易主要集中在四至五环间，占到总销量的四成以上，同时，这一环线区间的成交价格也最高，为33789元/平方米。亚豪机构市场总监郭毅分析，近几年核心商务区趋于饱和，存量写字楼也以租赁形式为主，可售写字楼的供应量几近于无。而随着城市外扩，四至五环间配套逐步完善，营造出了良好的商务环境，为企业及个人投资者所认同。

　　中原地产市场部总监张大伟介绍，在选择写字楼时，投资者要充分考虑该区域写字楼产品的出租率、交通便利程度、周边是否有同类型竞争、是否存在大量同类积压产品，以及整个区域的商务氛围和成熟程度。目前情况看来，城区写字楼空置率较低，而部分郊区项目存在过剩风险。在二手房销售上，带租约的写字楼销售会有很大优势，空置的产品销售难度会相对较大。

    投资商铺地段是关键

　　商铺市场今年以来呈现出严重的供不应求势头，数据显示，截至目前，2012年北京共有2386套商铺供应，但却成交了3652套，而成交价格却比去年下降了19%。究其原因，主要是随着住宅开发的郊区化趋势，商铺成交的主力位置也由中心城区转向近郊。2011年，五环以内位置的商铺销量占六成，今年锐减到四成，而今年以来，五至六环的商铺销量由去年的三成左右提高到了四成以上。郭毅分析，商铺的售价与租赁价格正相关，而租赁价格与地段正相关，两年间不同环线间商铺销量占比的一增一减，造成了商铺成交价格的重挫。

　　商铺投资回报周期长，特别是新建小区周边的商铺，由于地段还未成熟、人气也不够旺，因此市场培育期就更长。此外，商铺投资地段是关键。通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈，人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。但对于一些新兴区域，由于还处在开发阶段，未来商业形成存在变数，因此不要贸然去一个新的商圈。而项目周边的交通、配套、规划等都是考察的重要指标。

　　购买商住公寓要考察区域土地增值情况

　　商住公寓由于改变了商业用地的原有属性，在使用功能上开发为住宅，但受限于商业用地的高密度规划要求，往往容积率较高，导致居住的人口密度过大，舒适度下降，加之日常水电等成本较高，购房客群多以不具备购房资格的刚需客群为主，因此售价相比写字楼与商铺要低一些。据郭毅介绍，2012年商住公寓的市场成交均价为19586元/平方米。2012年北京销售套数最多的中弘北京像素就是商住楼盘，不限购的特点加之临近年底即将通车的地铁6号线，令该项目今年共售出3376套。购买商住公寓时一方面要考察该区域的土地增值情况，另一方面也要重点考察项目在周边区域的竞争能力以及物业管理水平，以确保租赁价格的稳定上升。