作为投资回报率丰厚的商业地产类产品，商铺投资风险一度令人揪心。

    项目区域地段、主力店招商、定位和运营模式三大因素若有任一一个考虑不周，都会导致投资失误。怎样才能把握好商铺投资，降低投资风险，无疑是开发商以及商铺投资者关心的问题。

　　在业内人士看来，进行商铺投资时，务必首先看准项目的独特优势，再及时出手。

　　商铺投资要跟着城市政策规划走

　　从2011年至今，省城楼市商铺开发热风起云涌，商铺销售广告铺天盖地，但与客群稳定、后续运营投入较少的住宅相比，商铺一旦投资不慎，可能会让“一铺养三代”变成了“三代养一铺”。房地产金融研究学者、理财专家李志锋为此就建议，投资者选铺应当跟着城市规划走。

　　他认为，一个商业物业的繁华程度和增值潜力，除了商业楼盘自身物业形态的规划和商家引进成功与否外，与城市的规划也密不可分。以省城为例，于2002年正式开通的长风街，两年之后迎来商业地产开发热。2004年长风和信·沃尔玛开业之后，直接奠定了长风商圈在龙城的地位。同样的道理，如今的龙城大街，作为政府规划的城市主干道和未来主要城市功能区，其商业地产也值得投资者关注。

　　专为客户提供置业投资法律咨询的郭先生也非常赞同李志锋的观点。他说，太原正在向国际化、现代化都市靠拢，而商业地产是城市化进程中的一个主要部分，这就给商业地产带来了很大的商机。商业地产聚集着人流、车流、物流，这三个特征决定了商业地产跟城市整体规划有着非常密切的关系。

　　选择正在发展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股，因此，投资者应“跟着规划走”，多关注政府的城市和商业发展规划。省城龙城新区相关规划显示，龙城大街片区将打造一个可容纳20万人口的集企业总部，商业金融、教育科研、宾馆服务、文化卫生、空港物流、生活居住为一体的城市综合区。业界预计，三年后，龙城大街片区将进入商业地产和商业品牌运营的崛起期。五年之后，这里会像今天的长风商圈一样，汇集众多商业综合体、国际一线品牌。

    主力店招商成功商业项目运营成功一半

　　事实上，省城不少商业地产开发商已早先一步看到了龙城大街的商业潜力，并已着手在片区内开发商业地产的主力店项目。记者了解到，从2009年至今，由太原市城乡规划局公布的规划用地公示方案中，龙城大街片区内待建的商业建筑面积超过10万平方米的城市综合体至少有3个。

　　面对激烈的商业项目竞争，如何胜券在握？业界人士介绍，主力店招商成功，商业项目运营即成功了一半。山西国泰银丰房地产开发公司董事长李明铎介绍，知名零售、奢侈品、百货品牌对入驻店面要求非常苛刻，除了地段、店面品质、销售规模外，包括顾客的休息室、卫生间、停车位数量都要做周密市场调查，达到品牌要求之后，再决定与商业项目的合作。

　　为争取到一线品牌主力店，省城多达10家商业项目曾不约而同地直接或间接地接触过沃尔玛中国投资有限公司地产部。与此同时，包括沃尔玛、国美电器、家乐福、韩国乐天百货等国内外一线零售业品牌，频频在龙城大街附近寻找适合品牌落户要求的商业地产项目，而如今正式与商业地产项目签约的品牌仅有沃尔玛旗下的“山姆”会员店。

　　落户宝蓝时代广场的山姆会员店与普通沃尔玛超市不同，顾客先得花钱办理会员卡才能消费，店内所有商品按整箱、整件以出厂批发价来销售。山西嘉实房地产公司的营销总监汤健称，看似让人难以理解的山姆会员制店，其投资规模、商业品质及对商业环境的要求，远高于购物广场店，而这样的商场带给顾客是更实惠的价格。“运作成功的商业综合体有强大的集客力，租铺价格可以超过区域内平均价格。”李明铎分析称，以和信商座底层的沃尔玛超市入口处的商铺为例，其每平方米的租价已超过长风街临街店铺的两成之多。究其原因，即是商户发现有沃尔玛强大的品牌号召力，高房租之下生意仍然有利可图。

    把握商铺投资的三个特点即能选到称心铺

　　在省城商铺开发投资风起云涌的当下，特色鲜明与定位明确的商业项目，在激烈竞争中显然更胜一筹。“深圳华润万象城、北京大悦城及国贸综合体等知名商业项目享誉国内外，不仅是城市地标，甚至是一座城市人文、旅游的名品、名片。”业界人士张先生称，商业地产运营模式的选择与确定是其能否稳健运营的关键，而能跑赢全行业的商业项目，一定是规划设计具有非常强的前瞻性。

　　据了解，宝蓝时代广场就是集聚多重亮点的商业项目。这个总占地达136亩，总建筑面积为45万㎡的项目，将是全国首个垂直天幕式shopping park(购物公园)。购物公园是继商业集会、百货店、购物中心和超市、步行街之后的第五代商业模式。这种商业模式将百货超市、休闲娱乐、餐饮美容、文化体验等各类商业业态集中在一起，把单纯的购物环境，打造升级成让顾客可充分参与、体验、享受、观光的消费场所。

　　而与北京、广州等地的购物公园不同的是，宝蓝时代广场建设还引入了开合天幕技术。这项建筑技术最早应用于德国安联球场，既保证球场草坪的自然生存环境，又让观众舒适观赛。宝蓝时代广场把天幕技术运用在商业广场，开合的天幕可以保证室内春夏秋三季的自然采光和通风；冬季天幕闭合，通过新风系统，保证商场内温暖如春，种植的花草生机盎然，使得购物、休闲、娱乐与自然环境完美结合。

　　山西国泰银丰董事长李明铎称，投资商业地产首先要选好地段；其次，商业项目内能否引入品牌主力店至关重要。而项目的运营模式、设计理念直接关系着项目能否成功招商。投资者只要把握商铺投资的三个特点，再精确计算出投资回报期，即能选到一个称心的商铺。