2012年，住宅先抑后扬的大环境下，商业地产与2011年相比，热度也有所下降，德佑地产数据显示，截止到今年12月23日，上海全市商业地产成交面积为300.8万平方米，相比去年全年下跌18.6%。

　　即便如此，上海的商业地产仍有可圈可点之处：如商铺单月创造45亿成交，五区成交额过4亿；年内新开以及预开城市综合体项目多达13个；商业用地成交火热等。

　　暂无政策压力的商业地产仍被开发商视为“乐土”，迫不及待地扩大份额、更新产品，期待在商办市场分一杯羹，传统市中心和新兴外围区域成为商业主场，“要么投地段，赚人气，要么投外围，赌潜力”上海商业“中心+外围”趋势明显。

　　纷繁的市场背后必将是“万象更新”的局面，商业繁荣的当下，笑到最后的才是胜者。

　　市场：综合体、写字楼、商铺冷热不均

　　在调控持续，住宅的挤出效应日渐放大、商业持续被关注的当下，2012年上海商铺翻身 “来势凶猛”、年内新开及预开城市综合体项目多达13个，而高端写字楼（单价4万元以上）成交却惨遭腰斩，各类产品表现迥异。

　　下半年以来，货币政策的适度放宽及由住宅恐涨性刚需入市催热的整个楼市，从某种程度上带来了商铺成交的局部回暖。 2012年1-7月，浦东新增供应量居首，松江以106023.54平方米紧随其后。以上述两区为首的外围区域商业风头强劲，此外，在金山铁路开通利好的带动下，金山新城商铺也颇为有看点。第四季度，商铺市场真正进入最佳状态。 11月，商铺成交近45亿，创22个月新高，五区成交额过4亿。成交总金额及均价涨超2012年前十个月及2011年全年单月水平。

　　与此同时，经过此前的拿地和集中开发，上海的城市综合体也迎来了集中开业，据不完全统计，年内新开及欲开项目已多达13个。 5月28日，位于徐家汇的大华光启城开业，大华集团在商业板块正式完成从社区商业到城市购物中心的品牌全面布局；6月29日，宝山万达开业，连续三天日均客流突破20万人次，从整体提升了北上海的消费水平。不仅如此，年内成交量排名前三位的卓越商务中心、松江万达广场、悦合国际广场，均是以商住类房源主打销售的外围综合体项目。

　　相比商铺和综合体的大热，上海高端写字楼则稍显低迷，数据显示，截至12月11日，高端写字楼（单价4万元以上）全年成交14.7万平方米，相比去年全年下跌58.7%。大型整购减少、高资金成本以及租金获利空间压缩等等是出现该状况的主要原因。

　　业内人士认为，从未来看，选择人口和产业导入充足的区域，提高项目品质依然是商业地产项目的发展方向，另一方面，避免同质化竞争也是商业地产项目开发商所要思考的重点。

　　企业：商业“高地”吸引力未降

　　在宏观调控政策毫无放松迹象的情况下，商业地产仍受到开发商的一致看好，而定位更加精准的产品、更为专业的运营管理团队，正亦步亦趋地考验着开发商。

　　中国商业地产联盟提供的数据显示，2011年，商业营业用房施工面积同比增加26.14％，办公楼施工面积同比增加31.39％；商业营业用房投资额同比增加31.64％，办公楼投资额同比增加40.79％。

　　在此背景下，地产商也在不断提速商业布局。龙湖就表示除目前已经经营的9个项目之外，未来3年每年都有至少1个区域型购物中心开业，预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5％提升到30％。华润置地也计划在五六年时间内将商业地产比例增加至整体业务的四成左右。作为国内最为知名的地产基金，星浩资本也加快全国布局，今年，其在上海真如项目已经动工，接下来还将在上海、江苏等地投入新项目。

　　此外，据戴德梁行近期统计的数据显示，万科计划未来持有型物业将占其20%的开发比例；保利计划到2012年在商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；绿地商业地产比例也从去年占比35%提升至今年的40%-50%。在此背景下，商业地产由此步入黄金发展期。

　　对于目前上海商业地产形势，德佑地产研究部主任陆骑麟认为，今年外环外商业地产供应量占到了总量的2/3，随着市区开发空间的缩小，这种情况未来可能会愈演愈烈。因此，明年商业地产市场的热度将与外围区域的人口和产业导入情况息息相关。如果明年住宅市场持续回暖，将有利于外围区域的人口导入，客观上有助于商业地产市场的成交。

　　即便开发商目前一直看好商业，外围区域也实现了突破，但市场也不乏“过剩”的担忧。数据显示，今年沪上商业地产的新增供应面积为342.1万平方米，批售比为1.14：1，相比去年1.25：1的局面有了一定的改观。但是，商业地产市场依然面临着不小的库存压力，据统计，目前全市商业地产存量高达1202万平方米，明显高于住宅1017万平方米的存量水平，业内人士预计，“如果按照今年的成交速度，需要将近4年的时间才能去化完毕。而随着商业地产的持续发展，日后的运营管理才将是其价值核心。”