日前，领域机构发布《2012年重庆房地产市场年报及2013年预测》，其中，商业地产板块既有购物中心各区域全面开花，让人眼前一亮，也有写字楼市场遭遇史上头次价格下挫、供需失衡。晨报地产记者特采访多家机构，为读者解读2013年商业新格局。

    写字楼开发量已经超前

    相比起集中型商业中心或者大规模社区型商业街的“前程似锦”，写字楼市场可谓遭遇严寒。

    据领域机构数据显示，2012年，重庆写字楼市场遭遇史上第一个寒冬，头次价格下挫。从2011年的建面13920元/平方米，下降到12545元/平方米，降幅达到9.88%。而成交量也仅占供应量的1/3，两者数量分别为78.4万平方米、227万平方米。

    2013年，写字楼市场更加严峻，新增供应预计将达322万平方米，市场存量接近200万平方米。在新增供应中，领域统计的甲级写字楼约占45%，达到145万平方米。

    严峻的数据难免让代理公司不寒而栗，不少代理公司已私下透露谨慎接写字楼项目，即使接了，也往往只做前期就戛然而止，后期断不敢碰。若非接不可，那也会选地段很好，或者是创新型写字楼，如独栋、花园、LOFT写字楼，尚有潜力可挖。

    一位不愿透露姓名的业内人士指出，“重庆写字楼的开发量，或许已超前了10年，10年后的企业发展量或能消化当前的供应量。2013年写字楼以价换量不可避免”。

    当然，沈光明并不如此悲观。其认为，压力之下，重庆开发商将改变写字楼一卖了之的销售模式，转为租售并举，更与发达城市接轨。

    5年内开业27个商业中心

    据领域机构市场研究部经理张鑫介绍，2013年主城预计将新开8个集中型购物中心。渝中区包括化龙桥的瑞安嘉陵天地一期、大坪英利国际广场、解放碑重庆国泰广场；南岸区有南滨路上的东原1891购物中心；沙坪坝区则有大学城的旭阳·台北城一期、龙湖U城天街、双碑的九重锦；九龙坡区则是双山的中交丽景商业。

    这些即将开业的商业中心，体量普遍在10万平方米以上。而2013年仅仅是个开始，直到2017年都是商业中心在重庆开业爆发的黄金时期。领域机构统计，这些项目总计将达27个，体量共499万平方米，将进一步加大主城区大型商业间的竞争态势。

    这些新商业中心大多分布在传统五大商圈之外，在大学城、大坪-化龙桥、双山等板块，未来将逐步形成副商圈的态势。对市民而言，“商业是生活水平的重要保障，市民人均商业面积大，是对生活水平的提升，因此商业中心的放量很正常，是好事，让2013年的商业市场大有看头”，立业董事副总经理沈光明表示。

    “这些副商圈商业中心对传统商圈的消费力将有所分流，但对各个行政区而言，总量没有影响，反而会因为离各个社区居民更近而刺激消费欲望，提升潜在消费力”，张鑫也认同副商圈大型商业中心的积极影响。

    这些大型商业的运营模式，普遍以开发商自持为主，而与主体商业互通、互连的沿街商铺，则整体包装、对外销售，以回笼现金流。

    铭腾机构总经理吴小飞透露，此类运营模式，实则起源于万达模式，之后龙湖·时代天街将其发扬光大。今年开年之初，已有华润·万象街实现火热销售。

    “现有的天街模式、星光模式，未来的万象城模式等，构成了重庆特色集中型商业的丰富品类，正让重庆商业的档次与国内发达城市的档次、管理实现接轨”，沈光明如是评价。

    纵横家谈
    立业地产董事副总经理 沈光明
    体验式商业是未来发展重点
    写字楼最好错峰推出

    同一个项目中，涵盖写字楼产品的开发商，建议放缓写字楼开发节奏，最好在2015年后再推写字楼，当前建议先推住宅，错峰供应。当前不得已再推写字楼的开发商，建议从营销上，多挖掘区域板块的特殊定位，与项目相结合，增加项目附加值。从产品而言，一是设计阶段差异化，二是销售阶段高性价比跑赢市场。

    商务市场方面，2013年写字楼供应突破300万平方米，增长迅猛，问题一是量大，二是项目高端，普遍为板块内地标杆项目。照理说其地理位置都相对优越，但千军万马冲击市场，可能会带来开发商运营观念上的被动转型。从销售变为接轨发达城市的模式，租售并举，改变运营模式。

    纯商业市场方面，随着网络时代的到来，空中商铺将会进一步扩展，为中小、微小企业提供办公空间。开发商进行此类开发，一则利益最大化，二则也是与时俱进。

    电商发展对传统购物中心将形成一定挑战，天猫上万亿的销售额实为正常。传统商业中心面对挑战，也需要增加体验空间、体验式互动设施。体验式商业，将是未来商业发展的重点，否则很难立足。在此方面，重庆已有天福克拉广场规划设置体验设施，走在了前列。