2012年房地产风起云涌，近日，由上海易居房地产研究院评选出的2012年度全国房地产业十大事件正式出炉。

　　事件一：国务院派出督察组，定调从严调控楼市

　　事件：2012年7月下旬至8月上旬，针对3月份以来房地产市场出现的新情况、新问题，国务院派出8个督察组，对16个省(市)贯彻落实国务院 房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。此次督察的地区是：北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南 省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省，此次督察的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。

　　评析：国务院派出督察组主要原因是自今年3月份起，全国各地楼市成交量不断攀升，市场也出现了一些亟需关注的问题：一是部分城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化；二是部分城市存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式刺激住房消费的 苗头；三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%；四是部分城市市场监管力度不够。此次专项督察是在楼市回暖之际的应时之 举，以坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果：一是督察现有政策的执行情况，对全国起到警戒作用；二是防止政策执行可能存在弱化问题；三是了解 上半年全国房地产的各个方面情况，为下半年的政策提供决策参考。总体看，国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机 投资性需求得到有效抑制。此次专项督察一方面反映出中央从严调控楼市的决心，另一方面体现中央与地方在楼市调控上的博弈。督察后中央针对楼市存在的问题已提出明确整改意见，同时强调各地不得以任何理由变相放松调控，但并未提出出台更强硬的调控政策，足见中央对楼市调控态度重在强调既有政策，尚无改变楼市调 控大方向的意图。

　　事件二：芜湖新政速被叫停，中央调控方向未改

　　事件：2012年2月9日，芜湖市政府发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，其中主要措施包括，一是购自住普通商品住房 契税100%补助；二是针对特定面积及特定人群购房补贴，学历越高补贴越高；三是购房落户政策变宽松。新政发布三天后即2月12日，安徽芜湖市政府再发布通知，决定暂缓执行2月9日发布的楼市新政。

　　评析：芜湖新政出台原因主要有两方面：一是为了解决人才引进住房和夹心层住房问题；二是受房地产调控政策的影响，芜湖楼市成交出现下滑，市场出 现供大于求，有意促进市场成交。事实上，芜湖并不是第一个“吃螃蟹”的三线城市。整体来看，与2011年年底佛山、成都修改限购条款不同，芜湖本次出台的 政策并不直接违背“国八条”政策的基调，但在楼市销售遇冷的背景下，确实能够起到部分刺激作用。之所以发布3天后又被“叫停”，主要在于新政补助面过于宽 泛，没规定优惠仅限首套普通住房，再加上舆论的热炒，被推到风头浪尖上。在中央三番五次的重申调控政策不动摇的背景下，芜湖新政被叫停是板上钉钉的事情。芜湖政策被“暂缓”反映出：一是地方政府与中央的博弈在加剧，在政策执行层面已经有所松动；二是中央楼市调控坚决，不希望芜湖的政策调整影响全国对调控的方向性判断。

　　事件三：保障房开工722万套，提前两月完成目标

　　事件：2012年11月8日，住建部公布数据显示，今年前十个月全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，完成投资1.08万亿元。按计划，2012年全国计划新开工城镇保障性安 居工程700万套以上，基本建成500万套，这意味着2012年度的保障房新开工和基本建成量已经提前达标。关于2013年保障房的开工建设问题，11月12日在十八大新闻中心记者招待会上，住房城乡建设部部长姜伟新提出明年计划开工数量正在研究当中，不会低于500万套，有可能在600万套左右。

　　评析：2012年保障性住房进展顺利，原因主要有：一是政府对于保障性安居工程建设任务的部署较早；二是中央对于这项工作的补助力度不减，今年 中央已下达地方1483亿元补助资金；三是各地在体制、机制建设方面积累了经验；四是政府各部门重视并多次强调完善相关政策全力推进住房保障工作。但目前 保障性住房建设仍面临不少问题：一是选址偏远、周边配套设施相对滞后；二是征地拆迁难；三是廉租房、公租房的低回报难以吸引社会资金，且部分城市公租房试点运营情况差强人意。2012年公租房新增建设230万套，占700万套保障房项目约33%，相比2011年的22%比重大幅上升，中央660亿元的公租 房补贴相对于高比重的公租房建设量仍显得杯水车薪。明年保障房建设目标虽有所下调，但资金和供地来源仍是面临的重要难题。2012年以来保障房建设目标逐 年下调，一方面表明未来保障房的着重点将从追求量转向追求质，从前期建设转向后期分配与管理，另一方面也预示着 “十二五”规划的3600万套保障房总目标将有可能进行调整。

　　事件四：六月房价拐点确立，整体楼市出现反转

　　事件：国家统计局公布的数据显示：6月份，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个，70个大中城市新建商品住宅价格比5月份上升了0.02%，房价在连续下跌8个月后首次出现正增长，房价拐点正式确立，开始步入上行通道。至11月份，房价已连续6个月微涨，楼市回升态势得到进一步的巩固。

　　评析：2012年楼市回暖原因主要有四：一是货币政策两次降息、两次降准，相对11年有所放松；二是中央楼市调控政策虽未放松，但并未加码；三是地方政府因地制宜的政策微调；四是企业因时制宜的采取降价促销。具体来看，2012年楼市主要经历四个阶段：一是年初，在经历2011年楼市严厉调控的 打压下，市场一度冷清，房价环比持续负增长；二是自3月份起，以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的政策微调在多地逐渐展开，房价环比降幅逐渐收窄；三是6-7月份，央行降息在一定程度上增强了整个行业乃至购房者的信心，房价拐点出现；四是进入下半年，在自住需求和改善需求的带动下，楼市活跃程度有所提高，房价持续微涨。预计明年房价仍将保持震荡上行态势，宏观经济企稳将对后续楼市发展产生积极影响，房地产调控虽然坚持不动摇，但政策对市场的抑制作用正在进入疲软状态，后续随着刚需和改善性需求的逐步释放，房价上行的压力将进一步减弱，不过值得注意的是，中央再次强调楼市从严基调，明年一旦房价涨幅过大，政策不排除进一步加 码的可能。

　　事件五：货币信贷政策微调，刺激刚需积极入市

　　事件：2012年央行两次降准、两次降息：2月24日和5月18日，分别下调存款准备金率0.5个百分点；6月8日和7月5日，分别下调贷款利率0.25个百分点和0.31个百分点；住房公积金贷款利率也相应下调，五年以下(含五年)由4.45%降至4%，五年以上由4.9%降至4.5%。与此同时，商业银行也对个人首套房贷款利率实施最低85折的优惠。此外，从年初开始各地纷纷微调公积金政策，截至2012年11月，全国共有超过34个城市调整放松公积金政 策，且多为二三线城市，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有“异地互贷”、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。

　　评析：2012年在中央严守调控政策的前提下，货币政策的相对宽松对楼市发展走向产生了极为重要的影响。首先，年初货币政策发出积极信号，两次降准提振经济，释放市场流动性；其次，年中两次降息向市场传递了货币政策趋向放松的信号。对于购房者而言，个人贷款成本的降低有助于刺激购房需求；对于开发企业而言，降息可以有效降低融资成本，扩大融资能力；对于房地产行业而言，信贷政策的放松，将逐渐对楼市的影响由量变到质变，促进房地产市场回暖。此 外，地方公积金政策的密集微调及首套房贷款利率优惠，不仅直接降低首套房的购房成本，还影响了购房者尤其是刚需对市场的预期。楼市成交自3月份不断攀升， 至11月份成交量环比同比涨幅均显著扩大。2012年中央经济工作会议提出：“2013年适当扩大社会融资规模，保持贷款适度增加。”这意味着明年货币政策将保持稳健的基础上资金流动性将进一步好转，对楼市发展十分有利；同时地方政策将紧跟中央的大方向，但适时适地的政策微调仍有可能上演。　　

　　事件六：SOHO复星股权纠纷，企业之间竞争深化

    事件：2012年5月复兴国际将SOHO中国等告上法庭，就复星与证大是否有“顶层协议”、复星是否有优先股权购买权利等问题对SOHO中国、上海证大房地产、绿城控股向上海一中院提起诉讼。2012年11月29日，上海一中院开庭，法院未当庭判决。纠纷的起因在于2011年复星邀请SOHO中国共同参与海之门项目其他股份事宜，SOHO中国却绕开复星，于2011年12月29日与证大、绿城签订协议，收购了海之门项目50%股权。

　　评析：该事件的关键在于，复星国际资金链紧张(2011年借债500多亿元，负债率高达110%多)，而SOHO中国资金更为充裕，两家公司的纠纷实际上是两家公司资金实力、资金链周转能力、运营能力之间的竞争。同时，两家公司之间的纠纷也体现出不同公司之间企业文化的差异。资金周转问题已经对房企的运营战略和竞争模式产生了深远的影响。 创新融资模式，提高运营能力将成为首要的战略选择。企业之间的竞争与合作的博弈趋于常态，对企业的战略能力、运营能力和核心竞争能力提出更高的要求。而竞 争水平与层次的提升，以及相关商业纠纷的处理，也将有利于全行业商业模式的规范化和相关法律法规的健全化，这也有利于整个房地产业的长远发展。

　　事件七：融创绿城合资公司，房企竞合关系成风

　　事件：2012年6月22日，绿城宣布向融创出售旗下9个项目的股权。双方计划以50%：50%的比例共同出资20亿元成立合营公司，暂定名称为上海融创绿城控股有限公司，由融创方面主导。合营公司将收购绿城中国在上海黄浦湾、上海玉兰花园、苏州御园、苏州玫瑰园、无锡玉兰花园、无锡太湖项目、常州玉兰广场、天津蓝色海岸等8个项目中所持有的全部股权。同时，融创还将直接收购绿城上海玫瑰园的50%股权。整个交易，融创将向绿城支付33.72亿元。

　　评析：绿城一直以高端物业为主要产品，而高端物业是宏观调控的重点对象，在调控的重压下，绿城的销售陷入困境的同时，土地储备占用大量资金，导 致资金链紧张。继与九龙仓合作之后，此次与融创的合作的目的都在于缓解资金压力，这也是绿城推行“轻资产”战略的重要举措。在宏观调控持续，融资渠道收窄 的客观环境下，改善公司现金流水平，以较低的杠杆盘活现有资产，是房地产企业的一项重要的战略选择。同时，在当前环境下，房地产行业企业“抱团取暖”的方 式将成为最近两年发展主流。房企之间已经开始逐渐从单纯的竞争关系向“竞合”的新关系转变。房企更广泛的合作，不仅有利于行业集中度的提高，进而提高行业 的发展水平。同时，企业结成联盟也有利于房企在当前宏观调控和经济下行的环境下，增强抵御风险的能力。企业之间的竞合关系也对企业的经营模式、企业文化和 相关法律法规的健全提出了新的要求，但这些都是一个产业走向成熟的必由之路。

　　事件八：万科破千领跑房企，千亿俱乐部将扩容

　　事件：10月份，万科实现销售金额累计为1100亿元，成为今年第一个销售额破千亿的房企。到11月份，万科销售额累计为1272亿元，中国海外为1059亿港元，恒大销售额累计846亿，保利920亿，伴随着这一类大型房企年度销售目标的陆续完成，按照这个销售速度，预计到年底，“千亿俱乐 部”将继续扩容。

　　评析：在楼市“限购限贷”政策的持续深入下，大型房企相比中小房企，销售业绩远好于预期，这与大型房企采取的积极的销售策略和本身所具有的品牌 影响力息息相关。其中“以价换量”的模式，比较成功地实现了库存快速周转，在薄利多销、快进快出的模式下促使销售额创新高。同时，各种营销策略并举，促进 了销售业绩的上涨。而大型房企的品牌更容易赢得客户的信任。房企“千亿俱乐部”的扩容这一现象预示着：第一，“强者恒强”的局面进一步加强，房企进一步分 化，集中度进一步提高。前3季度，房企销售前10强的金额占全国水平达到了14%，而进入TOP10的金额入榜门槛达到了300亿。越来越多的房企往销售 额更高梯队迈进。而在这些企业中，又以大型央企最为典型，市场份额也进一步扩大。第二，房企的资金状况有所改善。近期大型房企频繁拿地加大土地储备，甚至 频出“地王”的现象也说明，房企看好后市，纷纷展开新的战略布局。

　　事件九：城镇化提到新高度，将利好房地产发展

　　事件：2012年，国务院副总理李克强在多个场合强调中国未来几十年最大发展潜力在城镇化，协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择。2012年9月，在省部级领导干部推进城镇化建设研讨班的学员座谈会上，李克强再次提城镇化，指出城镇化是我国扩大内需潜力之所在。11月8日，在中国共 产党第十八次全国代表大会上，胡锦涛主席在报告中指出要坚持走中国特色新型城镇化道路，推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调。这是历次报告中首次提出“新型城镇化”并将城镇化提到一个新的高度。12月16日，中央经济工作会议提出将积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量作为明年经济 工作的六大任务之一。

　　评析：2012年中央领导人将城镇化提高到中国未来几十年最大发展潜力的新高度，主要是看重城镇化对于经济发展的两大作用：一是城镇化发展将扩 大内需，拉动经济增长。中国城镇化水平按常住人口计算才刚过50%，按照国外城镇化发展经验，中国正处在城镇化快速发展阶段。城镇化快速发展，将有效提高 居民收入水平，扩大国内消费，拉动经济增长。二是城镇化将成为推动土地资源利用、财政金融、户籍制度、公共服务等方面改革和调整的平台。当前，中国正处于 转型的关键时期，经济改革和政治改革都步入攻坚阶段，城镇化建设既关系民生，又影响经济发展，能够成为改革的重要抓手，推动中国经济社会平稳发展。房地产 与城镇化紧密相连，中央将城镇化提到新高度，无疑将利好房地产行业发展，主要表现在三方面：一是将推动城市建设提速，旧区改造和新区建设力度进一步加大；二是将有大量农村富余劳动力转移到城市，增加住宅需求；三是将带动居民收入的持续增长，提振居民消费能力，推动商业地产、旅游地产发展。

　　事件十：温鄂楼市大幅降温，市场逐步回归理性

　　事件：自2011年中央加大房地产调控力度以来，温州房价迅速下跌，成交量明显萎缩。2012年11月，70个大中城市住宅价格指数显示，温州新建住宅价格指数环比下跌0.8%，同比下跌12.4%，连续十六个月垫底。国土资源部公布的城市地价监测数据显示，第三季度温州住宅地价同比下降 18.03%，是全国住宅地价同比下降幅度最大的城市。身处风暴另一端的鄂尔多斯，也正遭遇着与温州版本不同的地产恐慌。以“羊、煤、土、气”闻名全国的鄂尔多斯迎来“严寒”时节—楼盘停工、房价大跌、豪车甩卖，曾经火热的民间资本市 场也由以前的“户户放贷”变成了“家家讨债”。鄂尔多斯一路高涨的房价节节下降，从最高峰迅速滑落，一些楼盘下跌近30%、40%，但仍无人问津。

　　评析：温州、鄂尔多斯楼市经历房价大涨后，突然急剧反转大幅降温，主要有三大诱因：一是投资性需求推动房价虚高。温州、鄂尔多斯是投资客的青睐之地，投资性需求占据当地市场大量份额，有力推动房价大幅上涨，营造了房地产市场虚假繁荣景象。二是大宗商品价格大幅下跌致使企业资金链紧绷。当前实体经 济不振，大宗商品价格下跌，导致温州民营企业和鄂尔多斯煤矿企业资金不足。同时，限购、限贷政策不放松，居民购房需求冷淡，开发商回笼资金受阻。三是巨额民间资本渗入楼市急剧拔高房企成本。由于银行信贷进一步收缩，房企资金濒临断流，不得不转向民间信贷，而民间信贷月利息少则5%，多则高达10%、 20%，如此高额的资金成本，开发商犹如在刀尖上跳舞。随着中央房地产调控力度加大，市场大幅降温的结果则不难想象。未来随着房地产调控的持续和深入，部分城市如温州、鄂尔多斯等，由于投资客的撤离，楼市将大幅降温，非理性供给和不可持续的发展方式将被逐渐纠正，房地产市场向理性回归。但对于多数城市，受 益于城镇化进程的加速，地方政府与中央政策的博弈，房价仍将温和上涨。