“限购、限贷……”近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，打击投资投机性购房，使得住宅投资已没有任何空间。在政策强势调控住宅市场的情况下，不少投资者开始“弃房从商”，商业地产的地位也开始逐渐凸显。那么投资商业地产有哪些风险，在选择产品时又该注意哪些呢？本期话题，记者采访了宁夏天贸房地产开发有限公司董事长李刚、思源经纪项目总监翟雷及一些房地产业内人士，看看他们对投资商业地产的理解和建议。

    新政调控下商业地产投资渐热

    李吏是一家喷绘公司的老板。近几年做喷绘生意挣了些钱，除了扩大店面外，他用挣来的钱投资了两套住房。但最近，他迫于楼市新政的压力，将投资的住房全部卖出，准备转向商业地产投资。

    李吏告诉记者，2006年时，房子的价格还不算高，均价每平米2000元左右。他花费30多万在城东投资了两套90多平米的住宅，一套自己住，一套出租。随着生意的扩展及生活水平的提高，去年他又在观湖一号购买了一套住宅。李吏说：“本想将城东的两套住房继续作为投资，但今年的新政要征收20%的个税，算下来继续投资住宅的话就没有多大的意义，不如投资一个商铺，既可以自己用，也可以出租，相对住房来说回报率也高一些。”

    和李吏有同样想法的人并不在少数。记者在银川房地产交易中心大厅遇到了正在办理交易手续的孙女士，她表示将自己的二套住房出售后，准备在新开发的商业地产项目上购买一套小一些的商铺。记者还从“大世界商务广场”、“龙马·鼓楼财富广场”等商业地产项目了解到，近期有不少市民咨询商铺情况，除一些经营户外，还有不少普通市民。就连还未开盘销售的“鼓楼尚街”也有不少市民询问商铺价格。

    思源经纪项目总监翟雷表示，目前，在房地产调控政策频繁出台的情况下，一些人会观望，一些人则会加速购买。投资住宅的人群会越来越谨慎，而商业地产不受调控政策的限制，将会吸引更多的投资客户。

    商业地产投资有别住宅投资

    近年来，银川市区域经济实力不断提升，投资创业环境不断改善，为商业地产的发展提供了广阔的市场空间。在楼市调控政策密集出台的影响下，银川市的商业地产项目也在不断增加。目前，银川商业地产已呈现出多元化、规模化的特点，大多集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一体。既有万达广场、绿地21城等全国商业地产开发的项目，也有建发集团、民生地产等本土企业带来的力作。那么，对于“弃房从商”的人来说，如何投资商业地产呢？

    开发“鼓楼尚街”项目的宁夏天贸房地产开发有限公司董事长李刚指出，投资商业地产有别与投资住宅。首先投资者应弄清商业地产的概念。李刚说，商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

    李刚介绍，商业地产规模有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPINGMALL，可以达到几十万、上百万平米；规模小的商业房地产项目仅几百平米，甚至几十平米。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目采取租金回收的方式，也有很多商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场采用商铺出售，零散经营的模式。与投资住宅相比，投资商业地产的门槛较高，投入的费用多，但商业地产目前不在调控范围之内，对于资金保值来讲，保值性更强一些。目前，从银川市场整体水平看，住宅投资回报率约为3%~4%，商业投资回报率约为7%~8%，部分核心商圈的沿街商铺投资回报率可达10%或以上。

    投资商业地产位置很重要

    目前，银川开发的商业地产项目已不局限于商业核心区，在新建小区周边也涌现出了一些配套的商业地产项目。因此，投资者的选择余地也相对会多一些。业内人士指出，在投资时，一定要选好位置，这一点非常重要。

    思源经纪项目总监翟雷介绍，投资商业地产一般要选择成熟商圈和未来规划商圈，各种业态成行成市，互相支持，易于持续经营。翟雷说，一般成熟商圈问题不大，尤其是商业繁华核心地段是商家的必争之地。以鼓楼商圈为例，在全国很多城市都有鼓楼，都会成为一个商圈的核心，例如北京的王府井、西安的钟鼓楼等。选择这样的位置投资，虽然价格较高，但回报率相对更高，且回收成本的时间也会更短。目前，银川鼓楼商圈的商铺可以说是寸土寸金且有价无市。

    对于新建社区内或附近未来规划的商圈来说，其前期销售的价格往往相对较低,随着入住率、人流量增加以及消费人群的增加，其物业升值的空间也就会逐渐变大，但相对成熟商圈来说，回报率相对低一些，回收成本的时间也会长一些。因此在投资未来规划商圈的商业地产时，除了位置还要考虑到所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等，评估其是否具有发展的潜力。

    宁夏天贸房地产开发有限公司董事长李刚也表示，商业地产投资的资金大于住宅投资，选个好位置将会降低投资风险。位置决定一切，在选择时一定要记住”郊区不如市中心，市中心不如商业区”的原则。

    商业地产投资方式要分清

    据了解，目前商业地产的投资方式主要为产权投资、经营权投资及租赁投资三种。

    业内人士解读，产权投资是指投资者向开发商或原产权人处购买了商铺的所有权，包括对商铺的占有、使用、收益、处分的权利。一般情况，在投资者购买商铺后，其后续的经营管理、收益等均与开发商无关，由投资者自行负责。经营权投资是指商业地产运营商具有完全的所有权，投资者出资购买一定年限的经营权（如10年或20年），但仍在统一的商业规划下，有专业公司统一管理，投资者享有预先约定的高回报，期满后，仍归产权拥有者所有。租赁投资是指投资者从产权方以比较低的租金价格租用商铺，目的不是为了自己经营，而是用于出租以赚取租金差价来取得收益的投资方式。

    业内人士提醒，虽说“一铺养三代”，但作为商业地产，只有运营成功才能体现租金的升值，所以每种投资产品都有其优弱势。投资者在看到利益的同时也要看到风险，一旦商铺不能租赁出去，投资者还要负担物业管理费和水电费。投资者应对自己有准确的定位，要有长远眼光再做投资商业地产的打算。此外，商业地产对专业能力、资金门槛、开发商后期运营的能力要求都非常高，在这种情况下，投资商业地产要保持一种谨慎的心态，尽量选择一些风险比较小的项目。