“十年磨一剑”，正如中国商业地产联盟秘书长王永平所言：“十年前，人们会问什么是商业地产，而十年后的今天，人们在问，谁还没有做商业地产。”

    自2010年以来，住宅受到调控政策的影响，房企们纷纷转型商业地产，寻求突破，中国的商业地产因此获得了快速发展。如今，新一轮城镇化又将给商业地产带来新的机遇，诸如华远、鸿坤等房企在这一轮城镇化浪潮中，也开始积极布局商业地产。

    在新型城镇化中，商业地产将迎来更大的发展空间。不过，在商业地产快速发展的几年中，存在着区域性和结构性的泡沫，以及同质化等问题，因此商业地产如何转型与升级成为业内人士需要思考的问题。

    十年磨一剑

    3月29日，由中国商业地产联盟发起，中华全国商业信息中心、《华夏时报》联合主办的“中国商业地产行业发展论坛2013年会”在武汉成功举行。

    此次年会是“中国商业地产行业发展论坛”的第十届年会。十年来，年会见证了中国商业地产从无到有，再到飞跃式的发展。正如博鳌亚洲论坛国际咨询委员龙永图所言：“过去十年见证了这个行业的成长，也见证了中国走过的辉煌历程。大家关心中国的房地产，特别是商业地产的发展，这里是有一个前提的，即商业地产与中国经济发展的前景是同命运的。”

    在今年的年会上，本次年会主席、中国商业地产联盟主席、原商业部部长胡平，前住建部政策研究中心研究员陈淮，大连万达商业地产股份有限公司副总裁陈平，凯德商用中国区总裁骆伟汉，以及著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮等专家到会发表了精彩演讲。

    经过十余年的发展，中国的商业地产已经在体量上有很大的增长。中国指数院的数据显示，从2008年到2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米。

    年会上，针对这十余年来中国商业地产发展的成就与问题，与会的政府相关部门人士、业内专家以及经济学家们进行了深入的探讨。他们认为，新一轮城镇化进程将给商业地产带来重大的机遇。同时，未来商业地产的发展也应当适应新形式，积极谋求升级与转型。

    而近日，在各地方政府“国五条”细则陆续落地之后，关于房地产行业是否是支柱产业的争论再次备受关注。

    会上，陈淮表示，房地产业在未来10到20年都将是支柱产业，不仅仅是因为它能带动上下游若干行业。而且在于包括商业地产和住宅建设在内的城市住宅力量，它们的规模速度质量，决定了中国未来10到20年发展的规模速度和质量。

    实际上，作为房地产行业的一部分，商业地产的发展与整个行业的走向息息相关。历次对于住宅的调控，都吸引各路资本投向未受调控影响的商业地产。

    DTZ戴德梁行曾发布报告称，受国家对住宅市场调控收紧的影响，以长期持续收益为目标的商业地产受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路，中国商业地产将进入黄金10年。

    新型城镇化带来新机遇

    此次年会，恰逢新一届政府大力提倡新型城镇化，而对于中国城镇化的未来将会显著地影响到房地产行业的论断，已是业内人士的共识。与会的业内人士都十分看好新型城镇化对商业地产的重大推动力。

    2013年的《政府工作报告》用200余字的篇幅阐述了“城镇化”，这种专门对“城镇化”进行阐述的情况并不多见。另有数据显示，以70%的城镇化率和每年1.4%的发展速度估算，2012年我国城镇化率为52.6%，中国的城镇化过程还将持续13年左右，城镇化，尤其是以人为核心的新型城镇化，将成为拉动内需的最大潜力所在。

    全国人大常委、民建中央副主席、财经委员会副主任辜胜阻[微博]表示，新型城镇化是最大的潜在内需和持久的动力，城镇化肯定将成为商业地产的重要推动力，它将为商业地产提供重大需求，同时也会改变人们的消费观念。新型城镇化最重要的是产业支撑、人口的聚集，这将带来商业的繁荣。

    而对于希望在商业地产上有所作为的企业来说，新型城镇化无疑为他们进军商业地产带来了难得的机遇，值得注意的是，最近出现了新一轮开发商由住宅转向商业地产开发的迹象。与万科、保利等大型房企早在几年前就开始进军商业地产不同，包括鸿坤、华远等一批房企一贯以住宅开发为重点，最近他们纷纷高调宣布转战商业地产。显然，城镇化给商业地产创造的机遇成为吸引开发商的重要原因。

    华远地产董事长任志强表示，中国大陆现在已经进入城镇化高速发展阶段，这一阶段也是房地产的持续发展区间，房地产的黄金周期远未结束。而华远近期为了在调控中突围，开始积极转战商业地产。

    不仅房企加紧布局商业地产，一些非地产企业也看好商业地产的前景，希望从中分一杯羹。最近宣布进军商业地产的杭州娃哈哈集团有限公司董事长宗庆后认为：“城镇化的快速推进将改变当前商业地产开发集中于大中城市的现状、扩大市场容量，提供更多的商业机会，不仅有利于现有的商业地产经营者，也有利于吸引更多的企业、更多的品牌进入这个市场共同发展。”

    当然，新型城镇化与商业地产的发展是相辅相成、互相促进的。

    龙永图表示，商业地产在推动中国经济从投资拉动向内需拉动的进程当中将发挥重要的作用。在城市不断扩张的情况下，商业地产在聚集人气，创造就业方面，也会发挥重要的作用。

    防止“三化”

    此次年会，将不少笔墨放在了防止商业地产投资的“三化”，即泡沫化、同质化、边缘化。

    近年来，商业地产在房地产投资中所占的比重连年上升。据REICO报告数据显示，从商业营业用房投资占房地产开发投资总额的比例来看，2012年商业地产投资占总投资的比重为13%，比2011年同期的11.9%相比，微升1.1个百分点。2012年商业营业用房竣工面积10226.5万平方米，比去年同期上涨8%。

    然而，在商业地产投资额不断上涨的同时，一些三四线城市的购物中心的空置率居高不下，因此人们对商业地产投资出现泡沫的担忧并非空穴来风。有专家甚至认为，商业地产将取代住宅成为最大的泡沫。

    对此，与会专家认为，商业地产的泡沫并非存在于所有的城市中，而是呈现区域性、结构性的特点。

    王永平指出，商业地产的发展应当与城市发展、人口规模、消费能力等实际因素相协调。对于城市化进度快的城市，有能力消化这些短期泡沫。在那些城市人口基数太小、人口增长速度缓慢的地区，则只能让商业地产泡沫愈演愈烈。

    各地方政府对商业地产的渴望也是商业地产存在过剩风险的重要原因之一。有业内人士称，地方政府和商业地产开发商比较容易达到默契，这是达成多方共赢的一种需求。宗庆后也提到，现在全国不少地方的政府都表示欢迎他去投资开发商业，愿意提供优惠的政策条件。

    然而，开发商由住宅开发转向商业地产，对于专业的商业规划和运营缺乏经验，这使得如今不少商业地产项目面临着同质化竞争的压力，尤其是一些三四线城市，由于供应量过大，消费能力又难以消化供应，导致商业地产项目失败的例子不在少数。

    现在不少进军商业地产的公司计划都非常惊人。宗庆后就表示，除了今年在湖南的长沙、株洲落实前期已经敲定的两家商场之外，还将采取租物业的办法再开设3-5家商城，同时购买或开工建设20家城市综合体，三至五年内将筹建100座商城或者综合体，迅速形成规模效应。

    事实上，经过多年发展的商业地产已经到了需要升级转型的时候。辜胜阻认为：“目前对于商业地产来说，非常重要的是开发模式转型、融资渠道转型、运营方式转型。”

    此外，年会与时俱进，面对传统零售业将面临利润率挑战和市场份额的重新划分的问题，与会的业内人士探讨了传统商业是否会被电子商务边缘化的问题。

    数据显示，2011年我国网购规模占社会消费品零售总额18.4万亿元的4.3%，2012年网购规模占社会消费品零售总额的比重在5.8%~6.2%之间。据预测，到十二五末期，这一占比将达到10%以上。

    显然，零售业经历了百货店、连锁店和超市等业态后，将迎来第四次业态革命。面对电子商务的冲击，商业地产的从业人士希望电子商务与传统商业化敌为友，共同发展。