没有人能够预估究竟有多少民间资本在流向商业地产，但投资门槛收紧和对货币贬值的深度担忧正在促使越来越多原本对黄金、股票或住宅地产存在路径依赖的投资客们将金钱转投向商业类地产项目。

    在长沙，关于投资旋风，这一次的漩涡中心是写字楼市场。“写字楼，尤其是高端写字楼项目正在吸引大量个人和公司投资，而此前这些人曾是商品房投资拥趸。”4月25日，在雨花亭，顺天国际金融中心，该项目策划总监董絩轶试图向记者传递的一个信息是，租金增长、物业价值增长的可预见性及相对稳定性正将长沙的一线写字楼项目，从“幕后”推至“台前”。

    写字楼市场成交呈上升趋势

    如果说2012年是长沙写字楼市场具有颠覆性意义的一年，那么，2013年或将成为这道注定要划破天际的迷虹，真正流光溢彩的开始。

    2013年3月，近乎于常态的调控政策再次聚焦房地产市场，恰如一种约定俗成的动作，各类专家的观点和预判在各大传播平台撒豆成兵。而这一次，相对主流的方向是，新一轮地产调控将进一步打消投资客对住宅类产品的持续观望态势，推动其将投资目标转向商用物业市场。

    “住宅投资比写字楼强在于金融杠杆的差别。写字楼贷款最低五成，而住宅只有两成。政府宏观调控正在力使住宅的信贷回归合理的关系中，住宅的涨幅会放缓，而目前市场关于写字楼的价值相对理性，投资空间颇大。”4月初，一位知名房地产专家试图用一条97字的微博，阐述部分地区关于国五条“微细则”的落地效应。

    一种不完全统计是，2013年3月迄今，北京、深圳、广州、上海、重庆等城市写字楼市场均出现不同程度的成交持续上升趋势，而长沙亦在此上升梯队之中。

    写字楼投资回报可观是核心要素

    这或许只是一种政策的“推波助澜”作用，关于写字楼市场投资热，不少业内人士和消费者趋同的观点是，在于写字楼物业的投资稳定性及回报可观性。

    “尽管现在的市场并没有预期的那么乐观。但或许，这正是最好的伏击时机。”4月25日，在顺天国际金融中心，刘汉军计划买下该项目北塔113.06平米写字楼。

    专业做投资，亦不掩饰自己关于投资的信心，刘先生给记者算了一笔账——113.06平米，折后总价约197万元，按照当前范围内普遍日租金3.5元/㎡计算，每年的租金收益率可以达到9%左右。

    “仅靠租金收益实现每年9％的收益率，更不计，租金上涨后的收益率。”而在刘汉军看来9％的租金回报率，并不是其最为看重的——他还有一个重要的预期，写字楼价格的上涨。

    按照他的估算是，三年后出售，财务指标即内部收益率将接近20％。“从财务的角度，这意味着预期每年投入100块钱的成本，能得到约20块钱的回报。”当然，这是在一个理想前提下的预期。

    数据的演算正在推演出这场投资的价值。一种纵向的对比是，“目前国内大部分基金投资收益基本在7%左右。”在顺天国际金融中心，策划总监董絩轶告诉记者，该项目目前更推出了“优享三年高收益保证”计划——开发商将向业主提供为期三年的委托租赁服务，并保证无论业主购的写字楼出租与否、租金多少，均保证业主可以获得最低3.5元/㎡/天的租赁收益。