“从市场环境来看，部分二三线城市商业地产的供需敞口加大，为迎合地方政府、消费者、地方企业的发展，加大商业地产的供给成为必然。特别是楼市持续调控加快了住宅业‘低风险、高收益’行业特征的退化，新型城镇化的制度红利又提高了商业地产投资回报率。”上海易居房地产研究院研究员严跃进如此认为。

　　不过，对于房企来说，谋划商业地产的转型总有那么一丝的“不情愿”。特别是住宅市场在遭遇限购、限贷后等紧缩政策后，“国五条”细则的陆续出台，更让开发商推盘热情跌至冰点。

　　作为住宅专家的万科，也开始在全国各地开展商业地产实验。“由于纯住宅用地供应越来越少，不做商业地产就得退出一些市场。”万科董秘谭华杰表示，“至于商业地产每年的投资占比，万科是五年内不超过20%。”

　　公开资料显示，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目；据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平方米。

　　尽管如此，对于部分开发商来说，二三线城市投资成本仍具优势。

　　“30万人口的集群配置10万平方米的购物中心是比较理想的投资成本控制，如果再多，可能成本就需要重新衡量定位。”阳光新业副总裁吴尧认为。

　　在他看来，目前一线城市部分地区的商业中心已经出现饱和状态，而二三线城市发展空间较大，但是最终需要根据城市人口确定购物中心的数量。

　　一般来说，二三线城市甚至四线城市拿地拿项目，企业所投放的资金远比一线城市少，而且在拿地政策上可以享受到一些税收的优惠。

　　李礼也表示，像永泰城的体量基本上都是上百万平方米的规模，与之匹配至少要有20万平方米的地块，但是目前在一线城市例如北京、上海等，顺利获得土地已经非常困难。“所以大城市满足不了业态的需求，相反，二三线城市在人口和体量上更容易实现业态的多元化。我们选择城市的标准是要在300~500公里范围内有辐射能力，目前看省会城市和一些较大城市有这个实力。”

　　战略模式待考

　　不论是主动转型还是形势所迫，房企进军商业地产的号角已经吹响，在千军万马角逐中，如何突显个性化主题是商业地产避免同质化的关键。

　　王永平告诉记者，综览商业地产的开发模式，在全国范围内拥有一套成熟的运营模式的企业几乎没有。“虽然万达和万象城是商业地产中比较成熟的一个业态模式，但是相较于每个企业自身的定位，这种发展模式并不具备参考价值。”

　　21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，目前看来，商业地产不论是一线城市还是二三线城市，都无一例外地复制“购物中心、商业街、酒店、写字楼、公寓”的模式。“这种投资模式对应的是成熟的商业地产运营团队，从住宅到商业进行转型后，未来商业存活率的状况是投资者必须考虑的头等要素。”

　　在他看来，从营销角度来说企业需要有一个差异化的定位，才会产生这种消费的价值和附加值。遗憾的是，目前很多转型做商业地产的房企一定程度上并不具备上述因素。

　　王永平认为，目前很多企业转型的初衷是因为手上握有很多土地，但是住宅限购的政策让地产企业只能做商业，“这些企业大多没有认真规划和做前期资金储备计划，往往是项目开始动工建设或者营业后，由于没有成熟的运营团队而出现经营不善的局面。对这些企业来说，这种转型最终必然失败”。