写字楼市场迎来放量，“大浪淘沙”，在市场的竞争机制下，不符合市场需求的写字楼将日渐式微，而优秀的写字楼将赢得市场。

　　无论是从投资的角度还是实用的角度，一个优秀的写字楼价值当然越高，也就越能经受住市场的考验。那么，什么样的写字楼才是优秀的呢？作为办公场所，评判一个写字楼的优劣，必须综合各方面因素，如地段、景观、配套等外部因素，以及自身硬件、软件实力等。事实上，纵观厦门写字楼的发展，历经十余年的更迭，其形态不断地发生着变化，一些写字楼在硬件配置、智能化、立面形象、物业服务等的追求上越来越高，使得市场涌现出了不少5A、5A甲级等高档写字楼。

    从单体到综合体 办公跟着商圈走

　　最近才搬进观音山总部区办公的张先生是一家企业的部门经理，优越的办公体验让张先生倍感舒适。他告诉导报记者，今年公司步入扩张发展期，原先的办公条件已经无法满足公司的发展要求，在整体考察之后，公司将办公地点选择在了观音山。

　　“早期的写字楼形态比较简单，仅能初步满足企业的办公需求。”中原地产营销总监蔡建山说。但随着城市经济的发展，企业对写字楼的要求提升，加上持有型写字楼的增多，业主对自有物业的期望值增加，使得写字楼的品质越来越高。

　　如果梳理一下厦门写字楼的发展不难发现，第一代的写字楼出现在火车站-莲坂商圈和鹭江道等西南部城区，如国贸大厦、海光大厦等；第二代写字楼像滨北商圈的中闽大厦、鹭江道的建行大厦等。第二代写字楼在形态上已经发生了较大的变化，在外部景观、智能化和内部配置上也比第一代改观不少，但不管是第一代还是第二代，其在智能化水准、新风系统、内部配套上都略显不足甚至是缺失的。而随着银行中心、财富中心等第三代写字楼的出现，厦门写字楼的发展真正步入高档次化。

　　“不同的经济发展阶段有不同的写字楼出现，不同发展阶段的企业，对写字楼的需求也不一样。”福隆集团执行董事黄华钧说。但显然，随着经济的发展，企业对高档写字楼的需求越来越大。这类写字楼在施工设计标准上整体高于早期，在立面设计、景观设计的工艺上，以及内部设备的选材上都有着特殊的讲究。例如，位于鹭江道的福隆世纪中心，其整体外观偏现代化，时代特征明显，外立面采用菱形玻璃幕墙，设计有十几米的水幕景观，电梯有6部原装三菱电梯，水设备为美国前三的品牌等。而位于观音山的康利金融大厦，石材的运用随处可见。立面为珍稀石材外墙干挂，大堂为10米挑高翡翠装修，并有卡片识别门禁系统和高品质专属电梯、超六星级顶级会所等。

　　值得注意的是，写字楼在完成对自身条件的升级后，却仍然无法摆脱对外部配套的依赖，即依托外部商圈的交通、酒店、商业、餐饮等配套，如鹭江道商圈。但显然，在写字楼的发展上，还有另一种模式。

　　“写字楼单一的物业很难形成经济效益，必须和其他物业交会才能形成规模。”蔡建山认为，写字楼里最重要的是人，只有满足这些高端人群的各类需求，写字楼才是合格的写字楼。依托外部成熟商圈的成熟配套，一些写字楼足以傲立市场。但一个能够自身拥有商务、商业、餐饮休闲等配套的写字楼显然更具竞争力和投资价值，这就是商务综合体。“这样的写字楼自生力较强，内部业态能够形成互动，甚至还能辐射周边，达到制造商圈的经济效益。”蔡建山说。目前，这样的写字楼也已经在厦门出现，如世茂海峡大厦和中航紫金广场。两者都包含了星级酒店、百货商场等配套，后者还有商业步行街等休闲区。

    写字楼投资 也逃脱不了地段论

　　在企业客户看来，无论是单体还是综合体，其价值都离不开写字楼所处的区域，区域发展前景将直接影响写字楼的投资和使用价值。

　　5月初，厦门世侨中心开盘，这一鹭江道唯一在售的5A甲级写字楼获得了市场的认可，当天销售达八成，一些客户对项目的发展前景十分看好。作为5A甲级写字楼，世侨中心以12米豪华气派的大堂、4.1米层高的无柱办公空间、9米层高的多功能会议中心，以及8部通力垂直高速电梯和厦门首创的“全自动智能泊车系统”征服客户，但显然，鹭江道商圈的价值是客户认可的关键前提之一。

　　“对于客户来说，写字楼的投资看重的是区域的升值能力，这将影响到写字楼的未来租金上涨空间。”蔡建山指出，地段区域对于写字楼的影响显而易见。事实上，一些企业仍然会以地段作为评判写字楼档次的最后条件。鹭江道作为传统城市区域中心，其在公共交通、商圈的发展上更具有领导意义，也更容易被客户接受。加上其在历史感、人文气质和景观上的特殊条件，也奠定了该区域的写字楼在市场的主导地位。不过，在业内人士看来，有着会展经济作基础的东部，其在写字楼的发展上优势明显，投资价值不俗。

　　“厦门还没有一个真正意义上发展很好的成片写字楼区，东部会展一带将有望成为这样的片区。”蔡建山表示，会展一带已经形成了观音山商务区、两岸金融中心等成片高端办公区，这将有利于推动区域写字楼的整体发展，“写字楼要有集群效应才能良好发展”。

　　鹭江道在现有环境下，写字楼的前景被普遍看好，入驻率也将维持在较高的水平。而随着城市的发展，会展一带的东部也将崛起。事实上，金融监管部门即将于近期搬迁两岸金融中心，将对其办公氛围的快速成熟起到积极推动作用。

    高端物管入场 物业影响写字楼品质

　　硬件条件固然重要，但以物业管理为实质的软件实力对于写字楼的运转同样重要。事实上，商用物业的成功很大程度上就取决于后期的管理水平。

　　“专业的物管公司，能够给写字楼营造出一个良好的内部办公环境，并对大厦的设备设施提供优质的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。”戴德梁行厦门公司总经理潘育敏说，现在很多写字楼在硬件上狠下工夫，却忽视了软件实力的打造，但事实上写字楼更重要的还在于软件实力，来自物业管理和服务的品质好坏对保证出租率和租金水平的作用显而易见。

　　以厦禾路一栋楼龄将近十五年的知名甲级写字楼为例，戴德梁行在该楼最初运行的几年里对该写字楼提供物业管理服务，其优质高效的物业管理服务品质一直延续到今天。事实证明，在优质的管理服务下，该写字楼的出租率始终维持在95%以上，租金水平保持在厦门前三的水准。

　　“物业服务将直接影响写字楼的品质。”蔡建山同样认为，物业对于写字楼至关重要。一些写字楼之所以能保证十几年的高出租率，在于其服务的细节。比如，节假日给入驻企业派送节日贺卡和礼物等。“来自物业公司的精神、管理理念和人文关怀，将直接影响写字楼的品质。”蔡建山说。

　　另外，针对客户按需服务也是一些写字楼的优秀做法。“比如为大企业客户预留相应办公区间，帮重要客户选择邻居等。”潘育敏介绍。事实上，好的服务不仅能保证出租率和租金水平，专业的物业管理公司还能在招租上给写字楼提供专业的招商能力和优质的客户资源，特别是在供过于求这种市场环境中。

　　因此，选择有着好物业服务的写字楼也很关键。目前，厦门一些写字楼的物业管理公司在全国也属前茅。如福隆世纪中心和世侨中心的物业服务均由世邦魏理仕提供，康利金融大厦物业为深圳中海物业，中航紫金广场物业为中航物业。