C 调查

    写字楼对入驻企业也要挑一挑

　　市南商务楼宇入驻企业近2万家

　　远雄国际广场、海航万邦中心，只是市南东部商务区的一个缩影。5月20日，记者从市南区商务局了解到，截至2012年底，市南区投入使用的5000平方米以上商务楼宇已达122座，总建筑面积达400万平方米，其中，5A甲级商务楼宇达13座，税收过亿元楼宇19座，楼宇入驻企业1.7万余家。市南区现有纳入青岛市统计口径的大型总部企业129家，占全市总量的36.9%，居全市首位。其中，世界500强企业区域性总部41家，国家级企业总部9家。

　　而据某全球知名地产行的统计，全青岛市已经投入使用的高品质甲级写字楼达13栋，包括国际金融中心、海信大厦、颐和国际、数码港大厦、招银大厦、华欧英德隆大厦、香格里拉中心、远洋大厦、保时捷中心、远雄国际广场、海航万邦中心、凯悦中心和颐中皇冠假日酒店，全部位于市南区。

　　未来三年，青岛中心、财富中心、华润中心等一批高端城市综合体项目将陆续投入使用，届时会新增纯商务楼宇面积超过80万平方米。目前，市南区集中了青岛市近90%的金融企业、外资银行及保险机构，已成为辐射山东半岛的区域性金融中心。

　　还没竣工，企业就排队抢着入驻

　　记者采访注意到，虽然目前市南区的楼宇数目众多，但对很多企业而言，想入驻这里的高档写字楼仍有一定难度，远洋广场便是一个典型。在市南区公布的2013年高端楼宇项目中，远洋大厦二期将于今年正式竣工投入使用。让人有点意外的是，这个尚没有正式竣工的高端楼宇，已经出现了排队入驻的现象，有的企业心急地已拟好了租赁合同，只待竣工验收完成后，在上面签个字。究竟是什么原因令诸多企业如此着迷于这个在建的写字楼呢？

　　5月20日，记者在与负责远洋广场招商运营的青岛远洋酒店物业管理有限公司营销总监张亚举的对话中找到了些许答案。“目前，远洋大厦一期的入驻率是100%，而根据我们的预计，远洋大厦二期可以承载50～60家的高端企业入驻，截至5月中旬，便有超过50家的企业表达了入驻意向，有的甚至已经敲定了租赁合同细节，只差在上面签字。”张亚举告诉记者，前来咨询、洽谈的企业中，多数是规模大、知名度高的企业，涉及金融、保险、教育培训机构等行业。

　　“之所以这个楼宇受欢迎，我认为有多个原因。首先是大厦的位置佳，周边超市、酒吧、银行、商场等配套好，而且交通便利；其次，物业管理水平有保障，特别是我们‘只租不售’的经营模式，让入驻企业有种安全感，至少我们不会在服务上打折扣。”张亚举说，除此之外，租金也是吸引企业的重要因素。“虽然写字楼位置好，但租金并不很高，像远洋大厦一期，包含物业费在内只有5.5元/平方米，而远洋大厦二期也会参照这个标准。因此，企业会从性价比上作出选择。”

　　写字楼专“挑”有实力的企业入驻

　　记者采访中了解到，之所以会出现企业排队入驻市南高端楼宇的现象，背后其实有一个不容回避的因素，那就是楼宇也在“挑”有实力的企业。“虽然现在有入驻意向的企业很多，但并不意味着它们都能签订租赁合同，因为我们会做出一定的筛选。”青岛远洋酒店物业管理有限公司营销总监张亚举告诉记者，近年来市南区一直倡导发展高端楼宇经济，对入驻企业的规模、档次也有一定的要求，而从经营层面上讲，楼宇也希望知名度高的企业进驻。

　　“在企业的筛选上，我们会设定一些门槛，比如通过租赁面积选出真正有经济实力的企业。远洋大厦而且初定一次性租赁面积至少在300平方米以上才予以考虑，甚至考虑单层甚至几层一次性出租，这样便能过滤掉部分小型公司。”张亚举告诉记者，在入驻企业的类别上，也会优先考虑金融、保险、总部企业等。“在签订租赁合同前，我们会让企业提交一份介绍材料，以便我们把关、筛选，所以，在市南东部商务区，企业入驻高端楼宇门槛比较高。”

　　据记者调查，高端楼宇挑选入驻企业的并非个例，像国际金融中心，也在租赁面积上做了限定。“自从2002年投入使用以来，国际金融中心已连续多年保持了100%的入驻率，目前企业有68家，其中不乏瑞穗实业银行、恒安标准人寿等世界500强企业。就目前看，这里腾不出闲置的空间对外出租。”刘秀香，是青岛国际金融中心有限公司总经理，她向记者介绍说，在出租的条件上也做了限定，要求不低于1600平方米。“这样做的目的，就是想引入那些实力强、规模大、知名度高的大企业，真正体现出高端楼宇经济的‘高’。”

　　D 规划

    将引入连锁餐饮公司缓解配餐难

　　作为一个相对成熟的楼宇经济区域，市南东部商务区在不断发展的同时，政府部门也积极研究提升楼宇经济发展的配套环境。市南区商务局副局长望治国告诉记者，从今年开始，区商务局将联合区物业办等部门及相关街道办事处，积极引导物业公司提高管理水平，扩大具有国家一级、二级管理资质物业公司的数量比重。

　　“而为了缓解部分楼宇配餐难，我们将联合区食安办、食药市南分局等部门，帮助楼宇物业引入连锁餐饮企业，初步以‘先行试点、逐步展开’的方式推进，提高楼宇午餐服务水平和档次。目前，有资质的餐饮企业已经选好，正在就餐饮地点进行选址。”望治国说，在停车位建设方面，市南区也通过建设立体停车场等方式，不断增加停车泊位，缓解停车难。“目前，新建的阳光鼎泰大厦、华银大厦、书城等立体停车场已经完工。未来，市南区还将结合调研情况，在条件成熟的区域及时启动新建停车场项目。”

　　市南区商务局副局长望治国介绍说，未来五年，市南区将再建成200万平方米、新开工300万平方米的高端商务楼宇，还将对100万平方米的已建成楼宇实施改造提升，为总部经济创造更加广阔的发展空间。“因为市南区楼宇经济起步较早，部分楼宇配套设施也面临改造升级。对此，市南区专门出台了《关于进一步优化发展环境推动区域经济跨越发展的意见》，鼓励对商务楼宇进行整体改造升级，经立项批准和评估认定的，每平方米给予一定额度的扶持奖励。”

　　望治国说，下一步，市南区将重点依托万邦中心、青岛中心、远雄国际、华润中心等一批大体量、多功能、智能化、地标性的城市综合体，充分发挥地铁工程的连通辐射效应，打造以香港中路为核心的精品商业圈和高档商务区，使城区商业和商务环境更成熟，高端消费群体更集中。“在大力发展东部商务区的同时，市南区还将打造西部商务区，实现东西两翼齐飞的格局，像目前在建的金茂湾便会成为西部老城区的代表性高端楼宇。” 

　　中央商务区的几大特征

　　中心性：CBD具有区域中最高的中心性，是各类精华最集中的所在，所从事的交易和交流都是最高档次的。

　　可达性：CBD具有最高的可达性和拥挤程度。即CBD具有最发达的内部交通和外部交通联系，同时，拥挤程度(人流、车流、建筑)又是最高的。

　　另外，CBD具有最高的土地价格；具有最集中和最高档的零售业，相应设置有最多的交通管制；具有最高的服务集中性。