今年以来，武汉写字楼市场火爆，租金直线上升，建设大道等高档商务区几乎无楼可租。专家认为，，投资者要注意未来几年来大量写字楼集中上市的风险。

    甲级写字楼一房难 求租售双旺价格直线上涨

    连日来，记者以中小企业主身份走访西北湖建设大道、武汉天地中心、解放大道武广商圈等写字楼项目，发现多数甲级写字楼已经满租，个别只剩下少数大面积单位。

    记者日前到汉口新世界中心写字楼，这是外来企业在武汉首选的甲级办公地之一。在物业租赁中心，记者以租赁150平方米左右办公场所为由咨询租赁事宜。物业顾问介绍，目前写字楼已满租，老租户退出后才有新的空间。

    浦发银行大厦是一幢落成仅三年的甲级写字楼。物业部的服务人员介绍，浦发银行大厦常年满租，如需租赁写字楼，可关注业主们的出租信息。原来，这个项目是“开发方持有加少量散售模式”，开发方和大客户自用了主要楼层，入驻只能等散户业主出租。

    近年来，武汉写字楼市场吸纳量稳步增加。数据显示，2012年武汉办公楼整体吸纳量超过27万平方米，超过去两年吸纳总量的总和。甲级写字楼吸纳量也超此前三年总和，为11.09万平方米，创历史之最。

    伴随写字楼市场火爆，租金也节节攀升。目前武汉是除北京外租金增长最快的写字楼市场。汉口滨江区开业不久的武汉天地企业中心，去年上市至今已租出80%，已吸引法国航空、东京三菱银行等众多世界500强及知名企业进驻，租价打破现有写字楼租价纪录，最高接近每月140元。

    房地产顾问机构世邦魏理仕数据显示，2010年至2012年，北京写字楼租金涨幅为98%，而武汉达61%，远高于全国33%的水平。今年第1季度，武汉写字楼租金继续上涨，环比涨幅达3.5%。

    房地产投资管理服务机构仲量联行数据显示，武汉甲级写字楼租金已连续10个季度上涨，截至今年一季度，甲级写字楼月租均价达108.9元/平方米。

    销售市场继续保持旺盛。今年4月泛海国际SOHO城再次开盘，主推208平方米的写字楼产品，单价2万元，总价416万，当天销售超八成。武汉市房管局数据显示，写字楼均价每平方米从2009年三季度的5944元，上涨到今年一季度的9418.55元/平方米，上涨58%。

    甲级写字楼空置率上升市场潜力仍被看好

    在成熟商圈甲级写字楼供不应求的同时，一些新开发商圈或写字楼项目供应较多的老商圈，写字楼空置率也在创新高。但面对未来数倍于历史供应量的写字楼集中入市，专家仍对武汉写字楼市场有信心，其前景仍被看好。

    世邦魏理仕发布的数据显示，2009年至2012年武汉年均供应量14.9万平方米。预计今年到2016年，年均供应量近60万平方米，这意味着未来几年写字楼供应量会增长3倍。

    大量写字楼集中上市，在需求增长有限的情况下，必然造成空置率上升。目前，虽然武汉写字楼租金仍保持上涨，但涨幅已趋缓。数据显示，今年一季度汉口建设大道商圈、武广商圈写字楼空置率在10%左右，而中南商务圈空置率创下了新高达39.7%，一季度武汉写字楼整体空置率达20.1%，环比上涨2.7%。

    但中国指数院(华中)市场研究总监李国政认为，写字楼市场需求是动态的，会随经济发展、企业实力壮大而快速增加。长远来看，武汉市第三产业尤其是高端服务业发展，将会带来较大需求，市场潜力仍被看好。

    机构看好武汉写字楼市场，缘于对武汉经济发展的信心。近年来，武汉外资企业入驻武汉势头强劲，全市世界五百强企业已超过100家。外资企业加速入驻，带动了高端写字楼需求；国内大企业加快在武汉布点，促进写字楼市场持续升温。

    仲量联行认为，武汉在城市基础设施建设、经济总量和房地产发展速度等方面，正快速向一线城市靠拢。作为中部特大城市，武汉出现了大量基础设施投资和外商直接投资，吸引大量国内和跨国企业进驻，写字楼市场大有潜力。

    结构性机会与风险并存投资者须注意风险

    专家认为，武汉写字楼市场结构性机会与风险并存，投资者须认真考察其地理位置、商务配套等因素，注意防范风险。地方政府和企业也应注意分阶段开发项目，以避开供应高峰带来的激烈竞争。

    对个人投资者来说，购买写字楼门槛比商铺略低，仍是住宅限购后不错的投资选择。但仲量联行认为，散售项目获得优质租户的可能性较小，回报不高。而且，散售办公楼难以长期维护品质，实现增值保值难。

    为此，专家建议，个人投资者应关注地理位置、开发商品牌和其他因素。良好的地理位置包括核心商务区、交通便利的地铁沿线和具有良好自然景观或人文环境的区域。

    值得注意的是，武汉是多中心城市，城市规模大，商业区域分散，城市基础建设不够完善，写字楼良莠不齐。据统计，到2016年，武汉新增写字楼将有64%位于传统核心商务区外的次中心区域，预计会成为中小企业和个人投资者最关注的区域，但要注意其中潜藏的风险，防范一味概念炒作。

    当前，乙级写字楼尤其是散售型项目，存在硬件无法满足租户需要、物业管理水准无法和国际企业接轨、租户档次较低等。地产开发商也应从硬件、软件和租户三个方面入手，为投资者创造良好投资环境。

    世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示，随着未来供应量大幅增加，写字楼市场整体租金增速将放缓。在交通和配套设施不完善的区域，写字楼市场整体空置率会继续攀高。企业应分阶段开发项目，以避开供应高峰所带来的竞争。

    陈仲伟认为，“蓝筹”写字楼空置率明显低于平均水平，有实力的投资者应选择写字楼中的“蓝筹股”，即位于城市核心区域、高规格建设，并由知名开发商开发管理的写字楼。2010年至2012年，武汉写字楼市场平均空置率是12.3%，而“蓝筹”写字楼空置率仅为1.8%。

    世邦魏理仕建议，地方政府应根据未来市场对写字楼的实际需求，调整甚至暂缓写字楼土地供应，同时加紧完善各项基础配套设施，并出台相关政策吸引企业进驻。开发商应走差异化路线，以优惠租金吸引优质企业进驻，提升写字楼档次和知名度。