“一半是海水，一半是火焰。”如果要用一句话来形容当前郑州商业写字楼市场的话，这句话再合适不过。“海水”在郑东，“火焰”则在市中心。

    2010年，一纸“限购令”催熟了商业地产市场，数十个地块相继入市，郑州写字楼开发呈“井喷”之势。2012年初，写字楼供求关系逆转，达到1∶0.5，而进入下半年，供求比例还在进一步拉大。更为严重的是，随着高铁板块的持续发力，2013年，郑东新区写字楼开始“消化不良”， 库存高企，销售萎靡，商业市场进入“滞涨期”。

    然而，与郑东新区的“水深火热”不同，在一路之隔的老城区，新型写字楼零星分布，多以综合配套形式出现，存量稍显不足，需求却有增无减，亟待满足区域产业链服务的呼声响彻郑州楼市，成为新的投资增长点。

    写字楼过剩与稀缺

    近年来，在“双限令”影响下，越来越多的房企和投资者将目光投向商业地产市场。一时间，郑州写字楼市场风生水起、火爆异常。

    据不完全统计，随着郑州高铁片区的集中发力，预计2013年郑东片区写字楼存量将达到约480万平方米，按目前郑州全市80万平方米的年去化速度计算，消化存量就得五到六年的光景，后市不容乐观。

    现如今，郑东新区云集着郑州约70%的楼宇，尤其是高铁片区和金水东路沿线，供应达到巅峰，但是市场需求却“稳中有降”，自用和投资客自2012年上半年便进入观望态势，2013年上半年高铁商务区部分写字楼更是出现了“以价换量”、“零成交”的恶劣环境，市场竞争进入白热化。

    据深圳泰辰置业顾问有限公司提供的数据显示，目前郑东新区在售写字楼28个，2013年新增入市项目13个，体量约191万平方米，区域内潜在项目至少35个，多集中在高铁片区及龙湖副CBD、龙子湖大学城区域，且多为商务金融用地，总体量约270.89万平方米，这些潜在项目也将于2014年投入市场。

    而反观郑州中心区，除了经三路、紫荆山路、农业路等传统落后的商务区以外，新型写字楼零星分布。不少企业不得已选择在住宅和低端商住楼里办公。足以可见，这里商务办公需求之旺盛、办公物业之稀缺，已是不争的事实。

    火车站商圈更是如此。火车站服装商圈共计11家服装批发市场，经营商户2万多户。其中具有一定经营规模的全国品牌商家和企业约1200户。“据我们不完全统计，目前火车站商圈对写字楼的需求面积约为21万㎡。”位于火车站的中部大观国际商贸中心负责人介绍道。

    然而，整个火车站商圈内仅有世贸银座和世贸大户中心有展贸式写字楼供应，入驻商家300余家，每户的使用面积平均约200㎡。相对于21万㎡的市场需求，世贸银座和大户中心只能提供6万㎡的空间，明显供不应求。

    由于区内展贸型物业的档次不高、配套不齐、供应不足，不能满足代理品牌厂家的展示需求，具有企业规模的商家不得不选择进入附近老旧的酒店或类办公型物业过渡，如格林兰酒店、豫港大厦等。在火车站做了多年品牌代理生意的张先生介绍，郑州作为服装行业开拓中部市场的桥头堡，以及西进北上的中转站，省内外围市场仍有很多品牌服装商户亟待进入火车站服装商圈；省外拟进军中部市场的品牌商家也想落点火车站商圈。如果这样算的话，火车站商圈内展贸式写字楼的需求缺口远远不止目前这个数。

    强大的产业支撑

    业内人士一针见血地指出，写字楼的成熟离不开产业的支撑。开发商盲目地上马商业项目，让结构性供需矛盾更加突出。以此推理，目前郑州东区写字楼之所以会遇到这么大的困惑，最根本的还是与产业布局有关。

    “有人说，CBD是河南的CBD，高铁区是中国的高铁区。CBD是河南的CBD这话不错，但高铁区是中国的高铁区就言过其实了。”河南正弘置业有限公司副总经理王朴在采访中曾直言不讳地说，“因为，当年CBD是政府协助招商引资，有大量的特殊政策，可谓倾全省之力打造才得以成功。而如今高铁区想短时间复制CBD的成功谈何容易？因为河南省的资源毕竟有限，郑州的经济活力与一线城市、沿海城市相比尚有较大差距。”

    “没有相应的产业支撑和配套支持，就近办公似乎只是一句空话。”中部大观国际商贸中心负责人表示，理想的状态是城市的每个区域都能出现一个区域性地标楼宇，进而带动这个板块商务办公物业的发展。比如说，填补市场空白的中部大观国际商贸中心立足火车站商圈……这都会有效控制投资风险，而且区域热点楼宇更容易成熟起来。

    以火车站商圈为例。经过长期的商脉积淀，郑州火车站已经成为一个拥有一大批实力雄厚的服装大户，并组合成一张覆盖范围广阔、业态种类齐全的经营网络。火车站商圈是全国知名的服装交易枢纽，这里的服装专业市场已成为国内最具规模的集散地之一，与广州、北京列全国前三，是厂商、品牌商、批发商、代理商争相汇聚之地，辐射中部六省3.6亿人口。商圈已容纳2万多商户、20万从业人员，每年销往全国各地的服装达10亿件，年成交额过800亿元。据悉，商圈内银基商贸城部分商户每次缴纳房租上百万元甚至几百万元，可见其底蕴之深厚。

    在产业发展的支撑下，伴随着全国服装产业出口转内需、梯度转移和中部服装产业的蓬勃发展，火车站服装商圈对展贸式写字楼及企业总部的需求程度可想而知。

    稳定的回报

    由于资本的逐利本性，投资者投资的目的就是寻求稳健而高效的回报。在这样的背景下，素有“郑州第一商圈”之称的“火车站—二七”商圈，更是各路资本的必争之地，用“寸土寸金”来形容，毫不夸张。

    一个只有5平方米的小小摊位年租金从数千元飙升到现今的一二十万元；一个摊位或门面一年能创造上百万元甚至更多的营业利润；小打小闹的小市场发展为区域的支柱产业、主导产业；商业辐射能力从本城扩展到中部六省乃至全国……这种价值膨胀的速度和张力是迄今为止任何一种商业模式所无法比拟的。

    目前，作为仅有的展贸式写字楼，世贸银座交付使用约4年。据在世贸商城做了多年生意的苗先生介绍，在银座经营3年及以上的租户占八成左右，这说明商户经营状态良好稳定，同时可供出租的单元选择亦不多，几乎没有空置。记者以购买二手房的名义通过电话与业主接触，业主表示只考虑出租，不考虑出售。近年来，随着火车站商圈的扩容，商务市场需求日渐旺盛，购物中心及写字楼租售均呈较快上涨态势。

    “火车站商圈展贸式写字楼供不应求，现有写字楼物业几乎没有空置，租金为60~70元/㎡·月。按每平方米1万元算，在不考虑租金上涨的情况下，投资回报率保守估计为8.5%，出租率也可得到保障，投资收益和租金收益明显优于市场其他商用物业。”苗先生介绍道。

    正是在这样的背景下，在天荣服装城的原址上，一个时尚现代、规模庞大的第五代服装服饰展贸综合体，将拔地而起。