大鳄垄断土地市场的序幕才刚刚拉开

    国王选婿，应征者众。国王想，公主的丈夫首先必须是个勇敢的青年。于是他想出了一条妙计，把所有的年轻人都集中到一个鳄鱼池旁边，池里的鳄鱼们看起来很饥饿，对着岸上的人们掉口水。国王命人把公主的鞋子扔进鳄鱼池，然后问：谁愿意跳进池里取回公主的鞋子，就把公主嫁给他。这时候有一个年轻人二话没说跳进鳄鱼池，迅速地取了鞋子，扒开来势汹汹的鳄鱼，游到了对岸。国王很高兴，他说，勇敢的年轻人，我说话算话，我把公主嫁给你。年轻人全身湿淋淋如同落汤鸡，双腿发软，不停发抖，冲对岸的众人怒吼：“哪个王八蛋把我推进鳄鱼池的？”

    在地产大鳄云集的杭州楼市，我们总是能看到一些貌似勇敢的人跳进这个鳄鱼池，然后双腿发软地逃上岸：2013年6月，雅戈尔退地，退掉的宅地楼面价高达18114元/平方米且创下了申花板块地价新高；2012年11月，温州天元退地，退掉是拱墅区政府附近一宗可建面积仅约1.1万平方米的迷你宅地，楼面价约11141元/平方米，当时由于该地块出让中达到上限价格，转入竞拍配建保障房面积，最终配建保障房面积被推高到了3722平方米，占总建筑面积的31.8%。

    在众多地产大鳄尚未进入杭州的年代，就已经有人双腿发软地从池子里逃上岸：2005年7月，杭州三墩楼盘“名都·西雅城”建设用地被杭州市国土资源局强行收回，成为杭州自1998年实施土地招投标制度以来，第一块被政府强制性收回的经营性用地；在更早的2003年9月，以制造业起家的大元房产以25.34亿元的高价投标竞得杭州钱江新城、滨江新城等板块的四块土地，虽然每块土地的单价并不算高，但高达25亿的总价却是当时的历史之最，面对巨大压力，大元拿下的四块地中有三块以主动退地结束开发，还有一块转让给了其他公司。

    当然，在杭州楼市，这些退地事件只能算是偶发事件。过去十年，也就发生了这么四次。但是在这个鳄鱼池里，那些低技术含量的开发商，如果不肯逃上岸，恐怕也只能被大鳄吞食。正如在绿城事关生死存亡的2011年年底，绿城集团董事长宋卫平曾撰文发问：“在房地产行业的河流里，那些原本稚嫩而可爱的虾米们，它们能经得起更长久的考验吗？”克而瑞与中国房地产测评中心联合刚刚发布了一份《2013上半年中国房地产企销售TOP50排行榜》报告。在销售金额十强中，仅有恒大地产尚未进入杭州。在销售金额五十强中，共有28家已经进入了杭州楼市，也就是说，除了杭州本土的绿城中国与滨江集团外，五十强中已有超过半数的大鳄在杭州游弋。在那些尚未进入杭州的大鳄中，和记黄埔、雅居乐、方兴地产都曾出现在杭州土地出让会的台前幕后，而招商地产与蓝光地产则随时可能进入杭州。

    地产大鳄们在销售业绩上的那种强势，同样投射在了土地竞买市场上。2013年上半年，外来大鳄在杭州拿下的宅地，购地金额占宅地收入总额约75%。

    这就是杭州楼市的现状。有人退地，有人继续飙地。大鳄主导楼市生态的趋势已经不可逆转，关注一下这两个节点你就可以对这种趋势确认无疑：一，绿城什么时候在杭州拿地？二，原浙大华家池校区地块什么时候出让，哪些大鳄会参与竞买过程，谁将最终折桂？

    是什么让土地市场如此亢奋？

    我想现在杭州开发商应该会后悔，去年没拿地“太亏了”。 如果时光倒回，我相信大多数开发商是愿意回去“捡漏”的。去年上半年土地市场“寒气逼人”的寡淡程度， 完全和今年上半年地王频现的土地市场，形成了鲜明的对比。

    经历前两年的调控之后，土地需求出现了一个暴发式的增长。数据显示，今年上半年杭州主城区(不含萧山、余杭)，土地出让收入总额达413.9亿元，创近五年同期最高水平，同比去年大幅增加416%。与此相对应的是，高溢价地块频频出现。据悉，1-6月，除两宗住宅商业混合用地“遇冷”外，其余24宗宅地溢价率均超过30%。犹记得，去年上半年，杭州政府大幅降低门槛卖地。面对难得的抄底机遇，遭遇政策调控和回笼资金不畅的地产大鳄集体选择“零拿地”。而今，就像购房者错过个盘最低点，时隔不过一年，开发商能跟政府“讨价还价”时代一去不返。

    去年10月至今，杭州主城与余杭一些板块的楼面价屡创新高，中海三堡地块刷新杭州宅地总价和楼面价（剔除保障房面积）双地王纪录、龙湖创丁桥地王、莱蒙夺奥体地王、越秀勾庄创地王。当然，杭州绝对不是个例。近来，北上广等一线城市土地拍卖居住用地溢价率达最高上限，仅上海5月份就8次刷新总价地王纪录。

    其实，公众对高地价的过度关注，主要是担忧高地价会否助推高房价。毋庸置疑，土地成本、建造成本（含融资成本分摊）、管理成本、预期利润、应交税费是房价的主要构成要素。据了解，目前，土地出让金、购买土地融资成本等与土地相关的成本，占房价五成以上。这意味着，土地成交单价趋高，房地产成本大幅增加，绝大多数楼盘需要用更高的房价才能支撑高地价。

    为什么说绝大多数，而不是绝对的。这是因为目前的市场行情下，高地价并不意味着就能卖出高房价。就如购房者投资失误会被套一样，开发商如果在土地市场上判断失误，也会出现被深套，不得已采取亏本或割肉行为。今年，当初的申花地王雅戈尔在拿地三年后选择黯然退出，足以表明，土地作为一种自然形成的“特殊物品”，虽然稀缺性决定了内在价值，但也并不足以成为衡量高房价的唯一标准。伴随着宏观调控政策的持续化，并不是所有的“时间换空间”策略都能在土地市场上成功实现。

    此外，值得注意的是，杭州土地市场的升温和外来房企大鳄的强势进入不无关系。今年上半年杭州出让土地多半被外来房企斩获。仅上海某房企在杭州土地市场“四天拿三地”的表现，就足以表明土地市场竞争激烈。令人遗憾的是，在外来大鳄强大资金实力面前，杭州的本土房企基本上集体“失声”。资金话语权的效应，在未来土地市场将进一步被放大。

    虽然“钱荒”未解，但开发商们却拿地热情高涨、出手阔绰。那么，是什么让土地市场如此亢奋，也许只有开发商心中的预期房价看涨这一主因了。