南宁市最黄金的写字楼、商铺，主要集中在青秀区和兴宁区，像地王、航洋国际、金源CBD、国贸中心、万象城、水晶城等，都受商家和投资者热捧。但是，近年来这些黄金商业地产租金持续“高烧”，已经让不少租户感觉难以承受，一些地方的租客换手率也“水涨船高”。

    写字楼涨势稳 逐年上涨两三成

    地王、金源CBD、航洋国际城是南宁写字楼中资历老、名气大的代表，也逐渐成为南宁写字楼行情的风向标。南国早报记者走访发现，这三处写字楼的租金年年看涨。

    从租户及物业反馈的信息看，地王写字楼租金水平可以分为两种：一是20楼以下，户型面积200平方米以内；二是20楼以上，户型面积150平方米以内。2012年，二者的月租金分别为80~100元/平方米、100~120元/平方米；2013年的租金上涨25%，分别提高到100~120元/平方米、120~180元/平方米。

    记者了解到，从2000年开始，地王写字楼租金就持续以25%的水平逐年上涨，与2000年相比，目前的租金上涨了将近一倍。航洋国际城写字楼的一号楼是纯写字楼，多为500平方米、800平方米、1200平方米大户型，2012年月租金为85~95元/平方米，2013年为100~120/平方米。二号楼和三号楼为公寓式写字楼，目前月租金为60~70元/平方米。

    记者发现，近3年来，航洋国际城租金逐年涨幅也达到20%。此外，位置、楼层特别好的户型，租金上涨的幅度还更高一些。

    金源CBD是公寓式写字楼，目前最新的月租金行情是：面积150平方米以内的为70元/平方米左右，150~300平方米的为80元/平方米左右，大于300平方米的为90~100元/平方米。据周边一家房产中介工作人员介绍，近3年金源CBD租金逐年涨幅达到30%，在南宁的写字楼当中算是佼佼者。

    商铺涨势凶 一年跳涨一两倍

    “要想富，买商铺”，从开发商的广告当中，不难嗅到商铺租金的“牛气”。从记者走访的情况看，与写字楼涨势还算“稳健”相比，近年来南宁黄金商铺的租金涨幅大有“涨停板”之势。

    水晶城由于优越的地理位置和成熟的配套，成为不少商家看好的开店位置。2011年，水晶城一楼外铺，以400元/平方米的月租价格就能租到。到了2013年，同样位置的铺面月租已经上涨到700~900元/平方米。一位经营珠宝的租户反映，近3年水晶城一楼外铺租金年涨幅在60%左右。

    采访中，记者也听到一位正在找铺面开店的市民形容商铺租金为“强中更有强中手”。例如，朝阳商圈中的国贸中心“寸土寸金”，今年其一楼外铺平均月租金达到800元/平方米，内铺也要200元/平方米；二楼靠近出口位置的商铺为200元/平方米左右，位置较偏的至少也要100元/平方米。记者通过周边地产中介和租户获悉，今年国贸中心的租金相比去年直接跳涨200%。

    记者了解到，万象城商铺不对外出售，部分租金通过从商家销售额中扣点获取，租金高低视商家知名度进行相应调整。目前一楼商铺月租金在300~500元/平方米。现在，万象城已成为周边住宅小区商铺租金“晴雨表”，多个小区商铺租金更是直逼万象城，最高月租达到400元/平方米，最低的也要200元/平方米。

    探因：需求旺 也有业主盲目涨

    黄金地段商业地产租金这种持续飙涨的势头，究竟是什么原因呢？地产中介业内人士分析，相对住宅的规模和发展水平，南宁写字楼还是有很大的提升空间。近年来南宁的经济发展进入快车道，写字楼、商铺的租赁需求非常旺盛，这是支持租金上涨的最大原因。

    辉煌置业商业部经理杨平表示，地王、航洋国际、金源CBD等写字楼的租金水平和租金涨幅，与北上广等一线城市相比，仍有不少差距。近年来，不少总部在一线城市的大型企业纷纷进驻南宁，开设分公司拓展业务。这些企业对租金水平的承受力比较大，一定程度上导致部分业主“坐地起价”的现象。

    实际上，地理位置差距并不远的其他写字楼，如东方曼哈顿、金湖帝景等，月租在60~80元/平方米，“在这一带开店的多是有实力的品牌企业，他们更注重的是在城市黄金地段树立品牌形象”。

    “2011年南宁限购令实施以来，商业地产并没有受到限制。一个商铺，每炒一手，租金就要涨一波。”杨平谈到，2010年以来，南宁商铺的总体租金年涨幅达到了20%~30%，向北上广等一线城市看齐。

    由于大量炒房的资金转为炒铺，铺面的成交量和成交率都在增长。对于“下家”来说，高价从“上家”那里接手商铺，为了尽快赚回差价，最直接和有效的办法就是加租，提高自己的租售比，“不少业主并不是考虑实际情况，而是盲目地说涨就涨”。

    租户顶不住 利润增长难跟上

    业主持“皇帝女儿不愁嫁”的态度涨租金，租户只能选择租或不租。对于近年来的租金涨势，不少租户都向记者表示顶不住，一旦利润增长跟不上租金涨幅，就只能给房东打工，来源于租金成本的经营压力也与租金上涨成正比。

    地王写字楼一家留学中介机构负责人孙先生坦言，近年来南宁出国留学市场竞争激烈，公司的利润增幅并不大。租金逐年大幅上涨，挤掉了公司当年开拓出来的“新蛋糕”。

    但是对此公司也很无奈，因为做留学中介非常讲究公司形象，一般都会选择高档写字楼作为办公地点。如果贸然搬到租金相对便宜、档次降级的地方，很容易让顾客产生“经营不善，实力不强”的负面印象，“相当于拼命干的结局一是保住生存，二是给房东打工”。

    最近，南宁一家湖南风味连锁餐馆在国贸一楼开了分店，目前处于最后的装修阶段。老板介绍，这家面积在100平方米左右的商铺，每月租金高达7万元，是他的几家分店中最高的，甚至相当于几家店租金的总和。

    记者留意到，该餐馆属于大众消费，素菜价格为15~18元，肉菜为25~38元。“国贸店的菜单要调整，菜品价格要提高，才能维持经营，每天至少要有2500元的营业额用来交租，此外还应付采购、人员、能源等方面的租金，经营压力非常大。”该老板表示，他主要是看好国贸的人流量，因此决定赌一把，扛半年不行就撤。

    影响：猛加租 未必真能赚得多

    在人流量没有变化、硬件配套未能提高的情况下，业主一味加租是不是真的可以持续实现利益最大化呢？记者发现，实际上，这些最黄金的写字楼、商铺的租客换手率也在相应提高。业内人士指出，对于希望获得长期稳定回报的业主来说，“杀鸡取卵”不如“放水养鱼”。

    南宁广平房产的市场主管何先生谈到，黄金商圈确实人流量大，但是商业容量也非常大，这个客观情况不容忽视。比如说，悦荟广场的商业面积为8万多平方米，但云集数千个商家（品牌），实际上，分流到每个商铺或专柜的客流量也是相对有限的。在租金翻倍增长的情况下，商家的盈利空间已经微乎其微。

    一些租户为了生存，只能提高价格，比如某连锁品牌甜品店，同样一碗招牌豆腐花，悦荟广场的门店卖到12元，其他门店只售6元。

    “这种明显的差价未必真有效，消费者同样可以选择降低消费额来应对，原本打算吃两碗就改为吃一碗。”何先生说，这种经营模式往往难以为继。据悉，目前悦荟广场、国贸中心、水晶城等黄金地段商铺的租户换手率也居高不下。

    南宁江山地产的一位负责人也谈到，换手率很高，意味着断租的可能性加大。对于业主来说，不顾实际地加租，一旦断租或者长时间租不出去，不仅降低收益，还会产生寻租压力。与其一味地加租，抱着“爱租不租，反正总有人租”的心态，还不如客观地调整租金水平，让租户的生意长做长有，从而实现双赢。