写字楼投资有很多争论，其实判断写字楼价值也应该坚持猫论———不管黑猫白猫逮到老鼠就是好猫。所以，判断一个写字楼是不是好猫，只有一个标准最简单，那就是能不能逮住租金。投资写字楼，并没有多少规矩和戒条，盯紧租金，然后顺着租金顺藤摸瓜，找到写字楼高租金的秘密，这就是《成都首份写字楼供需报告》的核心内容。我们将从软件和硬件两大类别来分析写字楼的租金密码，手握密匙越多，写字楼租金越高。

    租金密码1：产权形式 

    产权越集中越保障租金

    【名词解释】

    对成都写字楼市场租金的摸底调查得出的一个结论———产权形态是决定写字楼租金的关键要素之一。开发商或单一业主整体持有的写字楼，租金往往成为区域标杆，远远超过同一区域中业权分散的写字楼。成都写字楼租金前两名———仁恒置地广场、香格里拉中心，以及后起之秀中海国际中心，无一例外是单一业权写字楼。 

    【记者调查】

    同地段同品质，租金差距大

    在同一路段，相同品质的两栋写字楼物业，为什么A写字楼的租金会超过B写字楼的租金每平米50元？

    天府大道侧，中国水电大厦平均租金80元/平方米，是环球中心的一倍；而在东大街，自持型写字楼与分散业权的写字楼租金差异仍在50元/平方米左右。明宇金融广场最低租金135元/平方米，时代8号90元/平方米；晶融汇租金140~160元/平方米，喜年广场90元/平方米。

    记者调查后发现的另一个情况是，目前成都写字楼市场，租金排名靠前的项目都是开发商自持的统一业权写字楼，包括仁恒置地广场、香格里拉中心、来福士广场等。对此，高纬环球成都公司研究人士认为，“在当下的成都市场，业权是否统一，是决定写字楼租金的关键因素之一。伴随着成都大量写字楼交付使用，将来租金呈现两极分化是一种必然趋势。”

    单一产权拥有者决定租金高低

    为什么业权统一的甲级写字楼物业租金会超过业权分散的相同品质写字楼？“业权在谁手上，定价权就在谁手上。”一位长期活跃于写字楼租赁市场的资深房地产经纪人解释，“1500平米的写字楼，如果业权分散在七八个小业主手中，是很难指望他们的租赁价格、时间统一的，此外在有租赁需求的大企业面前，小业主几乎没有谈判权，砍价空间很大。开发商自持的统一业权物业，租客主要是有实力的大企业，在这种情况下业主更有话语权，宁愿放弃租客也不会大幅降价。”

    某国际知名地产服务机构相关人士告诉成都商报记者，跨国公司和大企业对于办公物业的选址有一个非常重要的准则，就是要确保业权的单一性。

    “成熟的商用物业特别是写字楼物业，一定是开发商或单一业主整体持有的。”明宇集团董事长张建明认为，写字楼业权是否统一，是衡量甲级写字楼的标准之一，也将在后期直接决定写字楼的服务水平。

    【代表项目】

    仁恒置地广场、香格里拉中心、明宇金融广场、中海国际中心、晶融汇

    租金密码2：服务水平

    服务水平影响租金

    【名词解释】

    与硬件相比，写字楼服务是软性指标，包括日常管理、清洁、维修、收发快递等标准化服务，还包括节日问候、代订机票等定制式服务。经过对一线成熟房地产市场的考察和对成都本地市场的调研发现，硬件配置、交通等因素是写字楼前期揽租的关键，而在入驻以后，管理团队的服务水平才是留租和影响租金长期水平的关键。 

    【记者调查】

    多年不撤租，全凭服务留客

    “甲级写字楼不能只体现在硬件上，细微人本关怀也是一个非常重要的方面。”在地段和硬件配置之外，服务水平成为当前成都写字楼的需求方提及率最高的一个关键词。

    “在外行眼里，写字楼的租金是由地段和硬件配置决定的，但在内行眼中，写字楼管理团队的服务水平也是决定租金差异的关键因素。”仲量联行大中华西区物业与资产管理部相关人士一语道破甲级写字楼能否长期保持租金的玄机。

    “以香港中环CBD和尖沙咀区域的几个全球知名写字楼物业的运行现状来看，它们的硬件配置很多方面都已落后，写字楼之间的招租竞争，就全凭服务揽客了。”某地产企业代表告诉成都商报记者，在寸土寸金的香港，写字楼连基本的停车位配置都是不够的，但他们的物业服务可以做到，首层迎宾人员可以在第一时间叫出长期在写字楼内上班白领的名字。

    软性指标保证租金领先市场

    “甲级写字楼除了在硬件配置上的领先，服务水平也是一定能够与普通写字楼区别开来的。”拥有丰富甲级写字楼物业管理经验的仲量联行物业管理相关人士认为，细致贴心的服务是留客的关键。

    据悉，以仲量联行为例的写字楼专业物管团队，在日常的工作中，除了为租户提供标准化服务之外，还将提供至尊服务等贴心的服务模式。比如仲量联行所管理的晶融汇项目，在标准化服务之外，还将为租户提供宾客服务礼包、服务工具租赁、管家服务、礼宾服务等。

    “相比住宅物业，写字楼的物业服务水平更需要专业化，为甲级写字楼提供物业管理服务的服务人员，他们的普遍学历和从业经验都是优于普通住宅项目的。”明宇金融广场相关负责人告诉成都商报记者，“普通住宅物业的服务人员能够讲英文吗？甲级写字楼的服务人员在配置上就考虑到了这一点。”

    前不久，希顿国际广场也对外发布了“金钥匙”服务标准。该联盟起源于法国巴黎，是全球唯一拥有84年历史的网络化、个性化、专业化、国际化的品牌服务组织。经过专业化的筛选，希顿国际广场在严格的审核中脱颖而出，正式成为“金钥匙”国际联盟的合作方。有业内人士认为，“金钥匙”首次入驻成都写字楼，也标志着成都将更新商务服务标准，刷新商务服务高度。

    【代表项目】

    明宇金融广场、晶融汇、希顿国际广场

    租金密码3：品牌名气

    大品牌吸附大企业

    【名词解释】

    同样是西服，杰尼亚要比雅戈尔贵10倍。同样是跑车，一辆兰博基尼可以买100辆吉利美人豹。商品的最大属性之一，就是品牌溢价属性。品牌名气，决定着一件商品的价值量级和含金量。同样是写字楼，仁恒置地广场最高租金可达300元/平米·月，而城南不少写字楼租金仅为仁恒置地广场的十分之一。 

    【记者调查】

    品牌标识衍生高租金

    前段时间，世界知名药商“拜耳制药”在成都租赁写字楼。其事务部相关负责人明确告诉成都商报记者，总部要求务必选一线、国际级的办公楼宇，以匹配公司世界500强的形象。最终，拜耳制药以220元/平米·月的租金水平，成功进驻仁恒置地广场。

    去年，世界500强企业美国杜邦成都公司入驻仁恒置地广场，租金亦超过200元/平米·月。同期，世界500强企业美国陶氏化学成都办事处入驻位于人民南路科技商务区的来福士广场。这家世界500强排名第152位的巨头，看中的正是来福士广场国际化的品牌标识。

    今年5月初，位于东大街的明宇金融广场落成，美国花旗银行、日本邦民财务两大跨国公司签约入驻。据明宇相关负责人透露，项目整体租金水平超过120元/平米·月。5月21日，具有百年历史的全球信息产业巨头IBM签约入驻城南通威国际中心，租金接近百元/平米·月。近期，城南超甲精装写字楼“希顿国际广场”也向媒体公布签约入驻企业名单，卡塔尔航空、韩国起亚、中国联拓等世界500强企业以及多家跨国公司赫然在列。

    在人南商务核心区，新投入运营不久的来福士广场向成都商报记者独家披露了签约企业名录，其中，不乏苏格兰皇家银行、日立数据、华硕电脑、朗盛化学、希捷科技、新加坡胜安航空、丰田通商等跨国企业或国内知名公司。“整体租金超过150元/平米·月，”凯德相关负责人告诉成都商报记者。

    李东在接受成都商报记者采访时表示，近半年来，国际级知名大企业频繁现身租赁市场，“因为企业实力较强，他们普遍要求最好的商务地段、最知名的超甲写字楼、而所支付租金水平一般在150元/平米·月以上。”

    专于商业地产研究的成都新港地产执行董事张红兵也认为，“具备国际知名度的大品牌写字楼对大企业有着天然的吸附力，而这种吸附的最直接表现，就是衍生出超高的租金。”张红兵表示，这是一个正常的逻辑链条，其核心，在于写字楼的品牌溢价。

    【代表项目】

    仁恒置地广场 香格里拉写字楼

    租金密码4：资源优势

    政策、资源为租金护航

    【名词解释】

    资源，之于不动产的意义，在住宅方面毋庸置疑，商业地产特别是写字楼的售价与租金，同样与资源优势息息相关。 

    【记者调查】

    区域规划，为写字楼积累租客

    东大街沿线的写字楼租金，近年来可圈可点。自2008年东大街被定义为金融总部聚集地后，这一主要发展方向的明确在很大程度上增强了进驻企业意向和写字楼项目开发商的信心。据不完全统计，东大街已经聚集各类金融机构、保险机构、证券机构等300多家企业，是西部城区金融机构种类最为齐全的区域。得天独厚的政策优势以及浓烈的金融氛围吸引着包括汇丰、渣打、荷兰银行、中英人寿、中保、中德安联等海外知名金融企业的陆续入驻。

    李东在接受记者采访时表示，2008年东大街被确定为金融总部聚集区，政策的利好吸引了大量金融企业进驻，也吸引了大量的开发商涌进这个区域开发。目前，东大街已形成国际商务、金融、会展等国际高端商务产业聚集区，吸引了大量实体商务产业强势入驻。

    同样，城南的金融城板块作为一个特殊的板块，发展势头也十分猛。尽管城南写字楼竞争异常激烈，但金融城区域的写字楼发展相对健康。吸引大量企业选择入驻金融城写字楼的，是金融城总部商务区的总体规划，作为成都市13个市级战略功能区之一，金融城总部商务区将重点承载西部金融业管理机构及其运营后台。

    除了政策利好的资源优势，区域稀缺性也让一些写字楼的租金出现了一枝独秀的局面。记者通过采访得知，中海大厦平均租金达到100多元/平方米·月，而金沙万瑞中心，租金稳定在90～100元/平方米·月。高力国际成都公司总经理蔡孟颐表示，写字楼市场有严格的地域属性，城西作为成都居住起步最早的传统住宅区，在高档住宅集中的区域，其居住人群一般对商务、商业服务都有较强的需求。“物以稀为贵，城西写字楼的租金自然就高了。”

    租金密码5：建筑标识

    越容易看见越好出租

    【名词解释】

    标识感，一眼看得到，容易记住，是不动产的一笔无形财富。香港的IFC、成都的香格里拉中心，从地段、外立面，都极具地标性。近年来，陆续拔地而起的超高层建筑对高度、体量和外立面的比拼，都在增强写字楼的无形价值。 

    【记者调查】

    拼高度，为了被看到

    在北京，坐出租车的乘客只需要说“国贸”，司机就谙熟于胸。“地标”，给人极强视觉冲击力，更容易被记住。在成都市中心，2010年建成的仁恒置地广场高达180米，租金最高已达300元/平方米·月；地处东大街的明宇金融广场也是东大街金融CBD区域目前远远就能看见的最高写字楼，其独特的弧形外立面也具备极强的标识性，而据记者了解其租金在120元/平方米·月；地处东二环路的华润大厦高度200.9米，租金也是120元/平方米·月。

    目前在建的不少写字楼都在高度上相互比拼，东二环天府门廊的成都ICC（环球贸易广场）280米；天府大道的GTC·环球时代中心 243米，银泰中心220米；城西珠江新城国际高层写字楼集群248.39米；而成都国际金融中心、中大国际广场，均超过250米，保力国际广场、龙之梦新城均超过300米，成都绿地中心则将是成都最高的标志性建筑，高度468米。

    体量大，容易成地标

    对写字楼来说，建筑的总体量和规模也十分重要。例如成都环球中心，190万方的建筑体量让其成为全球最大的单体建筑。有大体量规模，涵盖五星级酒店、购物中心等业态而形成多个高端业态组合的综合体写字楼还有GTC·环球时代中心 、棕榈泉国际中心、希顿国际广场、来福士广场、复地·复城国际、西环广场等一批备受市场关注的物业。其中已经交付使用的来福士广场的甲级写字楼租金在180～220元/平米·月，希顿国际广场租金在100～120元/平米·月，棕榈泉国际中心则是只售不租，由企业整层购买。