供销两旺写字楼持续走热

　　随着城市经济的发展，商务精英们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等。基于这种高标准的需求，高端写字楼的价格一直不菲，成为房地产类别中极具投资价值的项目。相关报告显示，过去18个月，北京、上海办公楼空置率降到历史最低水平，分别为4%和6.7%，天津甲级写字楼市场空置率也在第二季度下降1%，达到15.3%。

　　随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，引发了写字楼的兴起。

　　近两年来，住宅市场调控的大背景下，中国的写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于稳定的国内经济增长、投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，全国写字楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨.“2011年1~12月，我国办公楼开发投资完成额达到2543.53亿元，增长40.7%。2012年，我国写字楼市场整体表现平稳。写字楼租金涨幅、写字楼销售与年同期基本持平。”

　　与全国市场一样，昆明写字楼同样供应紧缺。近两年来，为抢占面向南亚、东南亚开放桥头堡所带来的机遇，众多国际、国内大牌企业纷纷进驻昆明，但让它们最头疼的一件事就是寻找写字楼落点办公。昆明目前写字楼较为集中的区域，写字楼的出租和办公率基本能保证95%以上，个别甚至达到100%，特别是甲级标准的写字楼，更受到了众多大企业的青睐。

　　国际化趋势高端写字楼席卷昆明

　　随着云南成为面向南亚、东南亚开放的桥头堡，省内的唯一超特大城市昆明也成为国内外大型企业的“必争之地”，大量国际国内500强企业纷纷涌入昆明，也对昆明的写字楼提出了更高的要求。一位国内500强管理人员向记者表示，大企业进入昆明对于办公室的选址问题都非常重视，但昆明市内符合国际化标准的写字楼却相对缺乏，企业一旦选定适合的高端写字楼会选择整层购买或租赁的形式，优质高端的写字楼常常被大企业抢购，其市场潜力非常可观。

　　高端写字楼即通常所说的甲级写字楼，代表了写字楼的品质。5A表示写字楼智能化水平的高低，即OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。而甲级写字楼本身对于楼宇品质、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化，都有较高的标准，以保证满足高端商务办公的需求。如昆明市场上的万达?昆明双塔、南亚之门、昆明广场、中豪广场、融城金阶、七彩云南·第壹城等大盘均规划设计有甲级高端写字楼，吸引了大量国内外知名企业的目光，也让昆明进入了高端写字楼的全新时代。

　　越高端越火热投资者热捧高端写字楼

　　企业办公投资青睐高端写字楼的同时，个人写字楼的投资方向也在悄然发生变化。与传统的商铺投资追求“低门槛、快回收”不同的是，写字楼产品的投资者更具备商业发展的眼光和投资实力，更看重物业出租的收益率和投资回报的保障。而高端写字楼无论是在出租收益率还是在投资回报保障方面，都有着传统写字楼无法企及的优势。

　　在高端写字楼一套难求的局面之下，其租金不断地上涨已经成为常态，以高端写字楼集中的北市区为例，较高级的写字楼租金在四到六年间上涨超过一倍。其他硬件设施较好的知名写字楼，租金亦有大幅上涨。

　　在高端写字楼市场上，越是硬件设施出类拔萃的写字楼，租金越贵，也越抢手。5A甲级写字楼、区域地标性建筑、中央商务办公区等高端写字楼指标，已经成为写字楼投资的指针。如昆明万达西山广场的万达?昆明双塔写字楼，以10米挑高、2000㎡的豪华大堂、约70部高速国际品牌电梯、国际知名品牌空调新风系统、5A级智能系统等顶尖配置成为500强企业展示形象的首席商务平台，正成为广大高端写字楼投资者追捧的对象。

　　五大指标定义高端写字楼

　　判断一个写字楼是否高端，既有硬性指标也有软性指标，一般从以下五方面定义：

　　公认的首先是位置，这是衡量写字楼档次的关键要素。“纽约的顶级写字楼一定在曼哈顿，香港一定在中环。”许多业内人士认为，高端写字楼一定要位于中心商业区CBD内。

　　其次是交通状况，因为交通便利与否是决定写字楼能否吸引知名企业入驻的一个十分关键的因素。

　　再次是设计。“高端写字楼不一定追求前卫和特别，如果因此丧失内部使用上的优势，会影响项目的市场竞争力。国外很多顶级写字楼是方方正正、规规矩矩的，使用率很高，客户也比较容易接受。”某知名房地产开发企业负责人认为，写字楼建筑的七大系统--结构、排水、空调、冷风、电梯、强电和弱电等每一项都跟人有密切关系，高端的写字楼设计必定要以人为本，为人服务。“好的写字楼为了追求顶级写字楼的品质，会忍痛牺牲了面积保层高。”

　　第四，写字楼的配套要齐全，如成都规定甲级写字楼电梯等候时间不超过40秒，每150-200平方米配置一个停车位等，真正高端的写字楼肯定有完善的中央空调及数量充足、分布合理的升降机和电梯等。

　　第五是物业管理。物业管理科学与否直接决定了写字楼的租金价值和出租率，这是衡量写字楼等级的重要指标。“总之，越高端的写字楼越讲究办公的舒适度、高效率，空间的可扩展、可持续发展性，设计的地标性和前瞻性，以及客户构成的高端性。”有专家如此表示。