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写字楼投资进入“批发”时代

2013/9/4 13:52:59 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:   过去几年,形容昆明写字楼的发展路程,不少业内人士都用了这样一句话:“暴食一顿,消化十年。”有分析认为这是因为在过去几年,昆明受“世博经济”的影响,昆明掀起的大规模城市建设高潮所致。在

    过去几年,形容昆明写字楼的发展路程,不少业内人士都用了这样一句话:“暴食一顿,消化十年。”有分析认为这是因为在过去几年,昆明受“世博经济”的影响,昆明掀起的大规模城市建设高潮所致。在这场被称为“把昆明城建水平提前了10年”的热潮中,是众多城中村改造项目的启动让写字楼在昆明遍地开花。大量写字楼项目面市导致的供求矛盾,使得如何消化这些写字楼面积,成为业界一直讨论的问题。

    但通过多年对库存的消化,写字楼又重新迎来了机遇。在职业投资人吴波看来,目前昆明楼市前景最好的就是写字楼项目,无论是投资渠道还是回报收益都优于其他物业类型,而且对于写字楼的投资也已经告别了传统的“零购”模式,转向以整层甚至整栋购进的大宗交易为主,而且这些大手笔的“超级大户”多为个人。

    写字楼供求皆热

    7月14日开盘的文化空间项目,虽然地处一环边,但其并未处于昆明核心商务区,写字楼销售价格也超过13000元/平方米,该价格已然比肩一环中心区域内的一些写字楼。虽然该项目定价不低,但项目因其自身高端的品质和所在片区良好发展前景,使得项目的销售也透露几分热闹。

    作为职业投资人的吴波,自然不会放过这一投资良机,毫不犹豫地出手购买,而且豪爽地拿下了一个整层的写字楼物业。其实拿下文化空间整层的写字楼物业,并不是吴波的大动作,在早先开盘的金尚俊园,项目推出了金尚国际A、B两座写字楼,吴波就一口气“吃下”了两层。

    当问及为何如此看好写字楼的投资时,吴波表示,在经过多年对“世博经济”产物的存量消化之后,昆明的写字楼又将迎来一次开发的“浪潮”。加之城市经济水平的不断提高,越来越多的公司企业不断涌现,对于写字楼的需求量不断上升。而且写字楼相较于其他类型地产物业,对于产品的内部设计和配套设施都有更高的要求,较老的写字楼项目已不能满足现在的市场需求,从而为高品质的写字楼项目出现创造了空间。

    的确,正如吴波所说,伴随城中村改造进程随之而来的大批写字楼项目,如西山万达广场、南亚之门、润城,以及呈贡新区上海东盟商务大厦、大成商务中心等项目的不断涌现,似乎预示着在经过数年的沉寂之后,昆明的写字楼市场又将开始了新一轮的繁荣。

    其实融城金阶的热销并非个案,早年开盘的上海东盟商务大厦也频现整层拿下的情况,同时,南亚风情第壹城除了项目A座被中石化整栋拿下以外,B座也在前期就被许多大客户以整层或多层的形式提前预定。

    写字楼热宠理由多

    一直专注于房地产投资的吴波,已经将自己的投资重点偏向于写字楼的投资,就目前的市场环境和长远的收益回报来看,投资写字楼都是最好的选择。他认为,中央对于房地产调控政策不放松的态度,使得商品房投资困难重重,而“不限购、不限贷”的写字楼项目逐渐成为投资者资金最安全的港湾,而且相比商业的高价和未来运营风向,投资写字楼大大降低了投资成本和投资风险。同时,随着一些企业的成长,过去的办公环境已经无法满足企业的需求,亟待改善,以及“商住分离”政策的影响下,越来越多的写字楼需求量开始表现出来,加之产品品质的不断提高,写字楼的租金也呈逐年上涨趋势。较为宽松的投资环境和良好的租金收益,成为像吴波这样的投资者选择投资写字楼的重要原因。

    对于整层,甚至整栋“吃进”这样的大宗投资,在吴波看来也很正常,他表示,选择整层购买是瞄准了发展中的中小企业对于写字楼的需求市场。因为中小企业对于购买较大面积的写字楼还是有一定压力,租用办公场所是个不错的选择,而且对于写字楼的空间和格局都有特定的需求,如果拥有整层楼的产权,对于物业格局的改造更加方便,能够以一个较为理想的价格租出去。而选择整栋“吃进”的一般都是一些发展情况较为良好的企业,提前为日后企业的发展壮大预定了办公场所。

    此外,还有一个原因是,写字楼与住宅相比,存在明显差异,住宅有区域化区别,地区间的居住需求不同,但写字楼不一样,它的发展方向和客户需求相对固定,设计、配套、功能等方面都是朝着高端趋势发展,这些都为高端写字楼提供了较为可观的升值空间。

    不仅如此,选择大宗高端写字楼投资,在吴波看来现在是最好的时机。据吴波介绍,目前昆明新建的写字楼项目,在产品设计、项目品质、相关配套等方面都处于较高水准,但价格并不算很高,不仅投资门槛不高,而且未来的保值潜力巨大。

    写字楼自用将成为置业主力

    据昆明易事达地产顾问(中国)公司研究数据显示:二环内未来2-3年写字楼新增供应量约为99万平米,其中城北约为42.9万平米,城西约为33.2万平米,城南约为38.4万平米,城东约为1.96万平米。据该公司预测,未来1-2年内昆明写字楼需求约为60万平米。

    通过这一系列数字我们不难发现,在昆明写字楼供应量增大的同时,近几年市场对写字楼的需求量也是快速增长。

    对此,吴波坦言,短期内投资型置业仍会是消化写字楼面积的主力,但就长远来说,自用型客户将会越来越多,而且大宗交易也将会成为常态。因为对于企业发展而言,拥有一处自己产权的写字楼物业,就企业的长远发展来看,所具备的实惠和方便不言而喻,而且在现代化的高端写字楼办公,也有助于提升企业的品牌形象。

    如果未来写字楼市场的发展走势被吴波言,那随之而来的一系列问题也值得开发商提前预防。若投资型置业人群逐渐离开写字楼市场,那这一轮繁荣后产生的写字楼项目将由谁来买单?加之昆明未来5年即将启动的300多个城中村改造项目,如果其中包含一部分的写字楼面积,那这个数字将难以估量,是否昆明的写字楼市场又将沉寂10年——用这10年的时间来消化这些写字楼面积。

文章关键字:写字楼,写字楼投资,写字楼供求,世博经济,昆明写字楼
来源:腾讯房产 作者:  编辑:8037 返回顶部
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