较于住宅产品,济南写字楼产品价格一直处于“低谷”状态,同区域中“价格倒挂”现象明显。受传统板块影响,各区域写字楼租金价格也存在较大差距。

    板块租金差异明显
    配套渐成写字楼“硬件”

    济南的写字楼市场有着较为明显的地域差异。记者调查几大写字楼集中板块发现,各区域写字楼的租赁价格相差较大,泺源大街板块租金最高,多为2.8-4.5元/平/天,二环板块附近次之,在1.5-4元/平/天左右,高新区租金水平普遍较低,每平米每天在1.5-2.5元之间。其中二环板块、燕山板块几个写字楼项目的出租都在90%以上。

    随着外地企业进入济南以及大量本地企业的崛起,对于写字楼的要求也逐渐升高,品质高、配套全、能够代表企业形象的甲级写字楼越来越受青睐。“近一两年,不少外来企业进驻济南,交通便利、设计新颖、配套完善的写字楼成为他们的办公地首选。”一业内人士说到,即使在济南本地,对于品质写字楼的需求也表现的十分明显,济南西部新建写字楼产品较少,“企业东迁”成为近年常态。部分设计陈旧,配套不足,物业管理和经营都不甚理想的早期写字楼已逐渐面临淘汰,其出租率甚至达不到30%。

    也有业内人士指出,如今选择写字楼产品,价格已非第一考虑因素。“写字楼产品的选择相当于改善型住房选择,关注的更多是物业、服务配套等软性因素”,一写字楼项目策划经理说到。她表示,在客群调研中,多数购房者关注的是诸如电梯、物业费、停车位等问题。

    高价区域现低价产品
    写字楼投资空间放大

    世联怡高数据统计显示,2013年上半年,济南写字楼产品供应一直保持平稳态势,唯独6月份供应达到高峰23.03万平米。总体来看,2013年上半年写字楼产品月均供应量16.56万平米,6个月的月均成交量1.05万平米,成交均价11346.5元/平米,整体市场成交成平稳态势,单月的成交量和成交价格都在平均值附近,没有太大的起伏。市场成交以整层或半层销售为主,成交量较大的写字楼产品区域较集中。

    记者调查发现,目前济南最新写字楼集群区域产品价格每平米多在11000-16000元之间,以奥体片区为例,均价维持在13000元/平米左右,同区域甚至还有7000-9000元/平米的产品,价格差距较大。

    “刚刚看了位于奥体中路的东都国际写字楼产品,首次开盘价格为6000元/平米,比周边住宅产品低了1500-2000元,倒挂现象明显。如今2个月时间价格已攀至6400元/平米,而且未来R2、R3轨道交通都经过这里,更重要的是,距离济南新东站2公里,升值空间非常大。”一直热衷投资写字楼的田先生告诉记者。

    王先生2010年时购置泉城路一写字楼项目,面积为60平米,单价14000元/平米,总房款84万。“如今绿地中心、世茂国际广场起来后,泉城路写字楼单价每平米都超过了2万元,对我个人受益不少。”他表示,当时写字楼的租金在2.5-3.5元/平/天,他以3元/平出租,一年下来租金近6.5万,现在租金价格已经提至4.5元,可收回成本的时间大大缩短,投资效益还算可观。“在济南,写字楼不同于住宅、商铺,投资者较少,购买以自用居多。在自用之余,会考虑出租,投资回报率须以现实租金为基础,在5%-6%之间”,一业内人士表示。