近两年来，为抢抓昆明成为面向南亚、东南亚开放桥头堡城市所带来的机遇，众多国际、国内大牌企业纷纷进驻，同时也推进了昆明区域商务形象的建设。随着万达、恒隆、俊发等来省内外房企的不断耕耘，昆明高端写字楼形象不断上扬，不仅一次次刷新了高度，在写字楼硬件、软件上的打造更是舍得下“血本”，也让云南写字楼进入“土豪”时代。

    大堂、电梯、停车位配比等都“超标”
    甲级写字楼硬件设施下“血本”

    内外公共装修标准、设备设施、中央空调管式数量、停车位数量……可以说硬件就像写字楼的“底子”，也是衡量写字楼品质的重要标准。写字楼硬件配置高与低，直接关系到后期的租赁情况及租金水平。

    根据仲量联行做出的报告，目前甲级写字楼的定义至少要满足以上条件的设施标准中的80%以上。这些标准有：商业用地，写字楼建筑面积不低于2万平米；外立面采用玻璃、铝板及天然石材；单层建筑面积不低于2000平米，净层高不低于2.7米，并且可以灵活分割；在日用配套方面，停车位和电梯都需要充足，还得安装可变风量的中央空调；洗手间设施充足，进口名牌洁具；大堂和公用区域装饰豪华舒适，大堂挑高2层或以上；完善先进的5A智能化系统、国内通讯网络服务商均可进入大厦；双回路供电、并备充足后备电源……

    从昆明销售型的写字楼来看，很多指标已大大超过这一标准，目前昆明在建或规划建设的有写字楼项目达到67个，体量在10万平米以上的多达33个。其中万达·昆明双塔、云投中心、俊发城等项目体量更是达到数十万平米。如万达·昆明双塔单层面积最大达2600平米，每层层高达4.1米，并且非常奢侈地用了2000平米做豪华大堂；在停车位和电梯配置方面，如螺蛳湾中心的地下停车场目前是昆明主城区最大的，配置了13000个车位。万达·昆明双塔、昆钢科技大厦这些项目甚至配置了总裁专属的屋顶停机坪；万达·昆明双塔配有70部高速品牌电梯，能达到7米/秒，融城金阶配备的10部品牌极速电梯；大都的8部至12部高速电梯中还为董事配备一部专用电梯；金苹果国际商务9部芬兰通力电梯也达到6米/秒的速度。

    “硬件配置与使用舒适度密切相关。写字楼电梯数量及品牌、停车位配比、卫生间设施、强弱电系统、空调新风系统等， 都是用户在硬件甄选中最关注的方面。”云南大朝房地产开发经营有限公司市场营销总监张素英如是说。

    仲量联行、世邦魏理仕等金牌物管入户
    品牌房企打造世界级品质服务

    “甲级写字楼不能只体现在硬件上，细微处的人性关怀也是一个非常重要的方面。”世纪中心相关负责人认为，在地段和硬件配置之外，服务水平成为当前昆明写字楼的需求方提及率最高的一个关键词。

   “在外行眼里，写字楼的租金是由地段和硬件配置决定的，但在内行眼中，写字楼管理团队的服务水平也是决定租金差异的关键因素。”仲量联行大中华西区物业与资产管理部相关人士一语道破甲级写字楼能否长期保持租金的玄机：“以香港中环CBD和尖沙咀区域的几个全球知名写字楼物业的运行现状来看，它们的硬件配置很多方面都已落后，写字楼之间的招租竞争，就全凭服务揽客了。好的物业服务可以做到首层迎宾人员可以在第一时间叫出长期在写字楼内上班白领的名字。”

   为了达到更高的物业服务水平，昆明众多写字楼项目开始与国际级的高端物管服务联手。如融城金阶就引进了全球物管五大行之一的仲量联行，专门为融城金阶定制服务；金苹果国际商务的物业管理，是由重金聘请的世界级物业顾问——世邦魏理仕进行全权托管。他们将针对企业特殊的商务活动需求，建立多种不同的物业可行方案组合。

   以仲量联行的写字楼专业物管团队为例，在日常工作中，除了为租户提供标准化服务之外，还将提供至尊服务等贴心的服务模式。比如仲量联行所管理的融城金阶，在标准化服务之外，还将为租户提供宾客服务礼包、服务工具租赁、管家服务、礼宾服务等。

   “相比住宅物业，写字楼的物业服务水平更需要专业化，为甲级写字楼提供物业管理服务的服务人员，他们的普遍学历和从业经验都是优于普通住宅项目的。”金苹果相关负责人表示，“普通住宅物业的服务人员不见得能够讲英文，但甲级写字楼的服务人员在配置上就考虑到了这一点。”

   瞄准整层、整栋购买大宗交易客户
   高端写字楼集中产权保证租金

   近年来昆明写字楼市场频现大宗交易，有的成交额甚至达到亿元。不少买家大手笔购买写字楼，作为自家公司办公用途。

   润城·第一大道开盘之际，云南省温州商会独立占据第一大道第三栋写字楼，面积达3万多平米。关上片区的融城金阶、呈贡的上海东盟商务大厦开盘，来自省外的一些大企业和投资者都是整层、整幢抢购。

   “西城心景现在正在认筹阶段，从目前的情况看，卖出的600多张卡中，整层购买意向的客户占到一半以上。”张素英透露。虽然写字楼的销售按照多层优先整层，整层优先拼层，拼层优先散户的购买原则，但是昆明写字楼整栋整层购买的大宗交易却是近几年才频繁出现。

   “上海东盟商务大厦的C栋是只针对自用客户，而且我们要求必须是整层的，比如说昆明市公证处已经买了两层楼了，还有其他的一些企业还在谈判，都是比较大的企业。”因为结合了省外先进的开发模式和一些特殊的资源，上海东盟商务大厦的刘厚秋接触到很多这样的大宗交易。

   在9月开盘的万达·昆明双塔的现场，这样的场景再次上演：万达·昆明双塔的购买者包括国内行业领军企业、金融巨头、世界500强企业、本土实业家等，其中80%是整层甚至多层抢购。按照万达·昆明双塔2.3万/平米的价格来计算，万达·昆明双塔开盘时交易额达数亿元。

   位于环城南路与吴井路交叉口的云路中心共有两栋写字楼，一栋已经被整栋定制。而像云路中心这样推出定制服务的项目也不在少数，他们专门为大宗购买的客户提供定制服务，“哪里需要一个多大的会议室，或者需要更多的休息区我们都可以专门为客户定制。”融城金阶专门的定制服务还为客户提供景观、服务、配套、空间等多方面的定制服务。

   有业内人士透露：“开发商或单一业主整体持有的写字楼，租金往往成为区域标杆，远远超过同一区域中业权分散的写字楼。”也有昆明的某些写字楼开发商表示，为了锁定这些大客户，公司中高层领导几乎全员出动、全员营销来达成项目的大宗交易。