中国的城市化，曾经被前世界银行首席经济学专家、诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨预言为影响人类二十一世纪进程的两大因素之一。从目前中国城市化率52.57%的数据来看，中国要达到发达国家75%的平均水平，未来20年仍为关键发力时期，这将带动中国的房地产行业持续上升。

    巨大升值空间背景之下，中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强对中国的二三线城市寄予厚望。单就写字楼市场来讲，一线城市的市场竞争已趋于白热化，土地供应紧张带来的瓶颈效应日益明显。与之形成反差的是，二三线城市的增量空间将被持续看好。

    2012年，武汉市人均生产总值达到12581.30美元。根据国际上其他国家的发展经验，在人均GDP达到8000美元的经济实体中，商用不动产将会成为房地产的主角。武汉的写字楼市场，正如预测的那样，已经迎来喷薄时刻。

    全域分布 聚焦企业集群实力

    1995年之前，武汉的写字楼市场尚处于萌芽时期。1995年武汉首座5A级超高层商用写字楼—47层的泰合广场在武胜路落成，成为当时的“武汉第一高楼”，并迎来英美烟草、雀巢（中国）、荷兰贸促会等跨国企业和机构的入驻。这时，武汉的写字楼才进入起步阶段。

    18年来，在国家与地方政策的调控下，房地产市场既曾有过烈火烹油的发展态势，也曾接受“腹背夹击”的严峻考验。自2004年调控开始，再到今年2月份出台的新“国五条”，住宅市场发展趋缓，而商业地产却迎来新的掘金契机。

    作为商业地产的重要组成部分，写字楼的发展状况，对区域经济的提升有巨大的借鉴意义。2011年民生银行大厦的落成，拉开武汉高端写字楼崛起的序幕，为繁荣商务区的再造点亮前行之路。

    综观武汉市商务区分布，核心商务区集中在以下区域：建设大道、武广商务圈、中南中北路商务区、光谷鲁巷商务区。基本涵盖了武汉的金融扼要地段、高端商务区域、高科技研发中心。

    长久以来，汉口建设大道商务圈是武汉高端写字楼的重要聚集地，份额占据全市60%左右。其中的浦发银行大厦、广发银行大厦、泛海国际SOHO城等，以极其便利的交通位置优势和积聚而成的金融资源，倡导“楼宇经济”，推动城市经济从粗放型扩张向集约型发展转变，汇聚可观的人才流、资金流、信息流，创造持续的就业与税收。

    而在以文化积淀而闻名的武昌，两个成规模的新兴高端商务区也已展露赶超态势，它们分别是武昌滨江商务区和以中北路至洪山广场路段为横轴、“楚河汉街”为纵轴的商务区。前者，以绿地国际金融城和积玉桥万达为主体。后者，有万达写字楼群、武汉保利文化广场、铁建1818中心等。它们正以不容置疑的绝对姿态，推动武汉商务中心版图的重构与升级。

    将发展的战线延长至光谷，你会发现，随着城市经济结构的调整，这一高科技产业聚集地，也已成为众多外资企业和国内大型科技产业在武汉的重要“战略据点”。

    前景看涨 投资仍需理性思量

    政府“退二进三”的战略规划已执行多年，写字楼的大量聚集，响应了政策主导方向，为城市汇聚优质资本，带动金融、商贸、保险、咨询、文化和娱乐等现代服务业迅速发展。

    借武汉建设国家中心城市的东风，服务业升级换代将迎来重要改革。钰龙集团总裁喻红桥也提倡把握这一契机。按照规划，武汉在现代贸易、商务服务业集群和金融业集群方面，投资增加值达7000亿元以上，这将为写字楼的蓬勃发展再创机遇。

    与开发商分析的市场状况相契合的，是写字楼租赁零售态势的一路高歌猛进。

    近年来，武汉写字楼市场吸纳量稳步增加。数据显示，2012年武汉办公楼整体吸纳量超过27万平方米，超过去两年吸纳总量的总和。甲级写字楼吸纳量也超此前三年总和，为11.09万平方米，创历史之最。

    伴随写字楼市场火爆，租金也节节攀升。目前武汉是除北京外租金增长最快的写字楼市场。汉口滨江区的武汉天地企业中心，去年上市至今已租出80%，已吸引法国航空、东京三菱银行等众多世界500强及知名企业进驻，租价打破现有写字楼租价纪录，最高接近每月140元/㎡。

    在成熟商圈甲级写字楼供不应求的同时，新开发商圈或写字楼项目多于供应的老商圈，写字楼空置率也创下新高。据世邦魏理仕发布的数据显示，2009年至2012年武汉年均供应量14.9万平方米。预计今年到2016年，年均供应量近60万平方米，这意味着未来几年写字楼供应量会增长3倍。

    大量写字楼集中上市，在需求增长有限的情况下，必然造成空置率上升。与此相应，武汉的写字楼租金涨幅已趋缓。数据到今年一季度，汉口建设大道商圈、武广商圈写字楼空置率在10%左右，而中南商务圈空置率创下了新高达39.7%，武汉写字楼整体空置率达20.1%，环比上涨2.7%。

    在结构性机会与风险并存的写字楼市场，专家建议投资者认真考察其地理位置、商务配套、开发商品牌等因素，注意防范因一味偏信概念炒作而带来的风险。